“按揭貸款買房，樓沒(méi)蓋完，開(kāi)發(fā)商還不起房，銀行貸款還用嗎？”

不出意外，幾乎所有人的答案都是:必須還，而且是貸款人自己。否則你很可能成為老賴，被銀行列入黑名單，甚至被銀行起訴。

這似乎很容易理解。古語(yǔ)有云“欠錢天經(jīng)地義”[S2/]，也有說(shuō)“冤有頭，債有主”[S2/]。借錢欠債的都是老百姓。你不向銀行還貸，還有誰(shuí)替你還？

真的是這樣嗎？近日，浙江省嘉興市一棟爛尾樓引發(fā)了一起買方拒絕償還銀行貸款的民事糾紛，但法院卻有了完全不同的判決結(jié)果。

所謂爛尾樓，是指項(xiàng)目開(kāi)工后停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

爛尾樓的原因很多，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)、資金短缺、攜款潛逃、違建停工等。大部分是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，沒(méi)錢繼續(xù)投資開(kāi)發(fā)，找不到別人接手。

爛尾樓很不好，破壞了城市形象，浪費(fèi)了土地資源，更重要的是侵害了購(gòu)房者的利益。

眾所周知，現(xiàn)在的商品房基本都是高級(jí)房。普通人交了全部房款，卻拿不到現(xiàn)有的房子。他們要等一年甚至幾年才能交房，而大部分人又沒(méi)錢付房款，只能向銀行貸款。

這里有一個(gè)很大的隱患:老百姓從銀行貸了款，一下子把錢給了開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商的房子卻沒(méi)有同時(shí)交給老百姓。在此期間樓未完工，房子無(wú)法交房，貸款怎么辦？

開(kāi)發(fā)商會(huì)幫你還貸嗎？

肯定不是。開(kāi)發(fā)商有錢幫你還貸，就不會(huì)讓樓爛掉。況且我們都知道開(kāi)發(fā)商不是做慈善，而是“吃人不流血”。即使他們有錢，他們也不能償還你的貸款。

幾乎所有人都會(huì)告訴你:你肯定是自己還銀行貸款。

為什么？大多數(shù)法律專家、銀行和開(kāi)發(fā)商都是這樣解釋的。

貸款買房，其實(shí)簽的是兩份合同。第一，你和開(kāi)發(fā)商簽《購(gòu)房合同》，你交房款，開(kāi)發(fā)商收錢賣房；二是與銀行簽訂借款合同。如果銀行借給你錢，你就得還。

這兩份合同有一個(gè)共同的聯(lián)系，就是你買的房子。

但是，購(gòu)房合同和借款合同畢竟是兩個(gè)獨(dú)立的合同，合同的簽訂方是不同的。根據(jù)合同相對(duì)性原則，你和開(kāi)發(fā)商的糾紛和你和銀行的糾紛是兩回事。

根據(jù)《合同法》等法律規(guī)定，爛尾樓、未交房是開(kāi)發(fā)商的原因，屬于開(kāi)發(fā)商違約。可以要求開(kāi)發(fā)商退還房款，可以用退還的房款償還銀行貸款；如果開(kāi)發(fā)商不付款退房，你可以起訴開(kāi)發(fā)商。這是你和開(kāi)發(fā)商之間的合同糾紛。

與你行簽訂的抵押貸款合同，你是借款人，也是還款人，你有償還貸款本息的義務(wù)。不管什么原因，即使有人去世，你的繼承人也有償還貸款的義務(wù)。這是你和銀行直接的合同糾紛。

就因?yàn)檫@是兩回事，就算樓沒(méi)蓋好，你也要平白無(wú)故還銀行貸款。

如果你堅(jiān)持不還貸款，會(huì)怎么樣？

這是違約行為，銀行可以把你列入黑名單，或者在你的個(gè)人信用記錄里給你記錄一個(gè)黑賬戶；也可以直接起訴你，要求法院判決你償還本息。

如果法院判決后你仍然不還，那么銀行可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，強(qiáng)制扣劃你的財(cái)產(chǎn)歸還給銀行，并將其列入失信人名單，對(duì)你的生活影響很大；如果仍然拒不配合執(zhí)行，甚至轉(zhuǎn)移隱匿財(cái)產(chǎn)，就可能涉嫌拒不執(zhí)行法院判決，被追究刑事責(zé)任。

也就是說(shuō)，只要你拿著銀行貸款上了船，就永遠(yuǎn)下不了船，死了也要還貸款。

正因?yàn)槿绱?，從?guó)內(nèi)司法實(shí)踐來(lái)看，幾乎所有因爛尾樓引發(fā)的購(gòu)房者與銀行的民事糾紛中，法院都判決銀行勝訴，購(gòu)房者沒(méi)有理由還貸。

一方面，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)或跑路，樓盤爛尾，購(gòu)房者的房子沒(méi)了；另一方面，購(gòu)房者還得繼續(xù)償還銀行貸款，否則后果會(huì)很嚴(yán)重。真是“風(fēng)箱里的老鼠，兩頭受氣?！?/p>

在這樣的規(guī)則下，幾乎所有的購(gòu)房者都默認(rèn)了悲慘的命運(yùn)，老老實(shí)實(shí)地向銀行還貸。

但2022年2月初，浙江省嘉興市中級(jí)人民法院的一份判決，卻有了與之前完全不同的結(jié)果，也讓同樣情況的購(gòu)房者在判決中看到了新的希望。

徐先生在上海工作，在上海有一套小房子。幾年前，經(jīng)過(guò)努力，他有了一些積蓄，想換一套大房子，改善居住條件。但上海房?jī)r(jià)太貴，買不起，于是他把目光投向了嘉善。

嘉善隸屬于浙江省嘉興市。雖然不屬于上海，但是離上海很近。這里風(fēng)景優(yōu)美，空氣清新，交通便利，被譽(yù)為“上海的后花園”。許多上海人喜歡在周末或假期去嘉善度假。

因?yàn)榉績(jī)r(jià)比上海低很多，很多人選擇在嘉善買房，在上海工作。而且據(jù)說(shuō)嘉善未來(lái)可能會(huì)轉(zhuǎn)移到上海，吸引了很多外地投資者買房，推動(dòng)了嘉善房?jī)r(jià)的快速上漲。如果再不做，很可能會(huì)錯(cuò)過(guò)這波福利。

正是基于這種考慮，徐先生看中了嘉善的一個(gè)熱銷樓盤。

2014年底，徐先生決定在該小區(qū)購(gòu)買一套別墅。因?yàn)榉孔涌偨痤~太大，徐先生一時(shí)拿不到全款，就拿房子做抵押擔(dān)保，從某銀行貸款了392萬(wàn)元。

2015年，徐先生給開(kāi)發(fā)商交了首付，銀行貸款很快下來(lái)了。按照規(guī)定，由銀行一次性直接發(fā)放給開(kāi)發(fā)商，不經(jīng)過(guò)徐先生的銀行賬戶。

接下來(lái)，徐先生一方面定期還房貸，一方面期待著自己的新房早日交付，這樣就可以住上自己夢(mèng)寐以求的大別墅了。

它可以等，可以走，但來(lái)的是一個(gè)悲傷的結(jié)果。

據(jù)悉，在該樓開(kāi)發(fā)的第三年，開(kāi)發(fā)商因資金鏈斷裂，無(wú)法繼續(xù)投資開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目一度停工，開(kāi)發(fā)商無(wú)法按時(shí)交房，只好向購(gòu)房者宣布延期交房，想辦法周轉(zhuǎn)資金。

購(gòu)房者當(dāng)然不希望延遲交房，但是錢已經(jīng)交了。除了理解和等待，沒(méi)有別的辦法。

然而半年后，開(kāi)發(fā)商未能解決資金問(wèn)題，反而陷入破產(chǎn)，樓盤徹底泡湯。

【/S2/】2018年底，開(kāi)發(fā)商正式向法院提交破產(chǎn)清算申請(qǐng)。

根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》及相關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)符合交付條件的，破產(chǎn)管理人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行已簽訂的購(gòu)房合同，將房屋交付給購(gòu)房人。但經(jīng)查，徐先生購(gòu)買的別墅尚未竣工驗(yàn)收，不符合交付標(biāo)準(zhǔn)，根本無(wú)法交付。

也就是說(shuō)，原購(gòu)房合同根本無(wú)法繼續(xù)履行，于是法院指定的破產(chǎn)管理人書(shū)面通知徐先生:解除其與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買賣合同。

這種情況，徐先生很無(wú)奈，也很憤怒，但是爛尾樓已經(jīng)成為既定事實(shí)，再怎么憤怒也解決不了問(wèn)題，只好自認(rèn)倒霉，接受這個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)。

房子沒(méi)了，貸款還在我背上，每個(gè)月都要還。起初，徐先生還在按時(shí)還貸，但后來(lái)他想到，自己再也拿不到房子的所有權(quán)了。他為什么要向銀行還貸？

徐先生咨詢了律師，律師的回答和我們文章開(kāi)頭的一樣:這是兩回事，你必須還貸。

許燦先生不能接受這個(gè)。開(kāi)發(fā)商付不起房款，應(yīng)該把房款退給我。但是現(xiàn)在他們破產(chǎn)了，暫時(shí)還不了全部房款。我為什么要償還銀行？就憑我一個(gè)人兩頭受氣？

經(jīng)過(guò)深思熟慮，徐先生決定不還這筆貸款。

從2019年底開(kāi)始，徐先生堅(jiān)決停止向貸款銀行支付月供。

次月，銀行退出，催促徐先生盡快還貸，徐先生拒絕。原因很簡(jiǎn)單:這是一筆住房抵押貸款，貸款全部給了開(kāi)發(fā)商。現(xiàn)在住房沒(méi)了，為什么還要繼續(xù)還貸？

認(rèn)為銀行的徐先生無(wú)理取鬧是不合理的。這么多年來(lái)，他們做了這么多的住房抵押貸款，還是第一次遇到像許先生這樣的“流氓”。你是借款人，你不還誰(shuí)還？

為了說(shuō)服許先生，銀行拿出了雙方簽訂的《個(gè)人住房貸款及擔(dān)保合同》第三十八條:

“貸款發(fā)放后，借款人(徐先生)或抵押人與售房人(開(kāi)發(fā)商)或其他第三方就該房產(chǎn)的質(zhì)量、價(jià)格、權(quán)屬、狀況或其他事宜發(fā)生的任何糾紛均與貸款人(銀行)無(wú)關(guān)。貸款人有權(quán)選擇繼續(xù)履行本合同或要求借款人提前償還本合同項(xiàng)下的全部或部分貸款”。

這是什么意思？也就是說(shuō)，無(wú)論徐先生遇到什么特殊情況，與開(kāi)發(fā)商或他人的任何糾紛都與我行無(wú)關(guān)，銀行掌握著全部主動(dòng)權(quán)。其可以要求徐先生每月繼續(xù)還款，也可以要求徐先生提前還清全部或部分貸款。

徐先生驚呆了。他簽合同的時(shí)候沒(méi)有注意到這個(gè)條款，銀行也沒(méi)有提醒。按照這個(gè)條款，我是錯(cuò)誤的一方，但這對(duì)銀行來(lái)說(shuō)太離譜了。簡(jiǎn)直就是霸王條款！

盡管銀行多方努力，徐先生還是鐵石心腸，堅(jiān)持不還貸款。

2020年底，貸款銀行向嘉善縣人民法院起訴，要求徐先生繼續(xù)支付剩余借款。

嘉善縣人民法院審理了此案。法院在審查了相關(guān)證據(jù)并與雙方充分了解情況后，認(rèn)為貸款銀行與徐先生簽訂的《個(gè)人住房貸款及擔(dān)保合同》有效，徐先生拒不履行合同義務(wù)已構(gòu)成違約。他應(yīng)該繼續(xù)履行合同，償還銀行貸款。

但徐先生認(rèn)為房產(chǎn)未完工，不可能完成交付，不應(yīng)繼續(xù)還貸。

2021年下半年，一審法院認(rèn)為房屋無(wú)法交付，要求徐先生繼續(xù)按月還款已無(wú)意義。故判決解除《個(gè)人住房貸款及擔(dān)保合同》，徐先生返還銀行貸款本息，以及未按時(shí)還款的罰息，共計(jì)220余萬(wàn)元。

一場(chǎng)官司下來(lái)，我不僅敗訴，還被判一次性償還貸款本息220多萬(wàn)元。房子沒(méi)了，開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢退房，我只好一次性還了220多萬(wàn)給銀行。那不是致命的嗎？

一審判決后，徐先生不服，上訴至嘉興中院。

2022年1月，嘉興中院開(kāi)庭審理了此案。

爭(zhēng)議的焦點(diǎn)很明確:個(gè)人住房貸款及擔(dān)保合同已經(jīng)解除，剩余貸款本息220余萬(wàn)元。是否應(yīng)該由徐先生承擔(dān)？銀行認(rèn)為應(yīng)該；徐先生認(rèn)為不應(yīng)該。

這一次，法院給出了與一審?fù)耆煌呐袥Q:不支持銀行的訴訟請(qǐng)求，也就是說(shuō)，銀行敗訴，徐先生無(wú)需向銀行返還剩余貸款本息220余萬(wàn)元。

這個(gè)結(jié)果出乎所有人的意料。二審法院為什么會(huì)做出這樣的判決？

一審法院的判決依據(jù)是銀行與徐先生簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同》第三十八條的約定，但該約定被二審法院駁回。

二審法院認(rèn)為，《個(gè)人住房貸款及擔(dān)保合同》第三十八條是銀行事先單方擬定的格式條款。這種格式條款在銀行業(yè)務(wù)中很常見(jiàn)，而這種條款存在一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題:故意加重了徐先生的責(zé)任，卻減輕了銀行的責(zé)任。顯然不公平對(duì)徐先生沒(méi)有約束力。

最重要的是，第三十八條的約定與最高法的相關(guān)司法解釋相沖突，不具有法律效力。

2003年《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條第二款規(guī)定:“商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，商品房擔(dān)保貸款合同也解除的，出賣人(開(kāi)發(fā)商)應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房貸款本息和已收購(gòu)房款分別返還擔(dān)保人(銀行)和買受人(徐先生)?！?strong>

這一規(guī)定與徐先生的情況完全對(duì)應(yīng)。他與開(kāi)發(fā)商的商品房買賣合同和與銀行的個(gè)人住房貸款及擔(dān)保合同已全部解除，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將已收的住房貸款本息返還銀行；將收到的購(gòu)房款本息返還給徐先生。

2022年2月初，嘉興中院作出二審判決:銀行敗訴，徐先生無(wú)需返還剩余貸款本息。200多萬(wàn)元的貸款本息返還責(zé)任應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

本案中，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)進(jìn)入破產(chǎn)清算程序，銀行應(yīng)當(dāng)向破產(chǎn)管理人申報(bào)債權(quán)，在破產(chǎn)清算過(guò)程中實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。

二審判決后，徐先生終于放下了壓在胸口的一塊大石頭，向嘉興中院的法官豎起了大拇指。

看到這里，大家可能會(huì)疑惑。解除商品房買賣合同和不歸還銀行貸款是一回事。為什么大部分購(gòu)房者被銀行起訴后敗訴？

其實(shí)這并不奇怪。

因?yàn)榇蠖鄶?shù)情況下，在《商品房買賣合同》解除后，開(kāi)發(fā)商會(huì)將按揭貸款支付的購(gòu)房款返還給購(gòu)房者，而不是直接返還給銀行，相當(dāng)于債務(wù)轉(zhuǎn)移。在這種情況下，買方應(yīng)向銀行履行歸還貸款本息的義務(wù)。

嘉興市中級(jí)人民法院關(guān)于本案的報(bào)告

本案中，開(kāi)發(fā)商因?yàn)槠飘a(chǎn)清算，沒(méi)有財(cái)力向銀行和徐先生返還房款，屬于開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的債務(wù)。法院當(dāng)然要一分為二，判決開(kāi)發(fā)商將貸款支付的房款返還給銀行，將徐先生支付的房款返還給個(gè)人。這是合理合法的判決。

參考:[/s2/]浙江省嘉興市中級(jí)人民法院官網(wǎng)“爛尾樓購(gòu)房者是否繼續(xù)還房貸？法院:剩余借款由開(kāi)發(fā)商償還(2022年2月14日發(fā)布)及相關(guān)判決。