說起人生的喜事，買房是一件幸福的事。生活有了新的希望。誰想到房子還沒來得及過戶就被法院查封了？這是怎么回事？
2009年2月，曲某與梁某簽訂建房合同，約定在曲某妻子程某名下的土地上共同建造一套公寓。梁某負(fù)責(zé)修建房屋42間。建成后，房屋產(chǎn)權(quán)歸梁某所有，但梁某應(yīng)給曲某12套房屋或人民幣120萬元。2009年8月，房子建好了。因?yàn)橥恋厥掷m(xù)是程的名字，房產(chǎn)證是程的名字。根據(jù)瞿的意愿，梁給付瞿人民幣120萬元。梁打算出售房屋后，程與購房者直接辦理過戶手續(xù)。2009年至2012年，朱某先后向梁某支付13萬元，購買其中一套房屋，交房后居住其中。但因房屋所有人程某想等另一套房屋竣工后一起辦理產(chǎn)權(quán)，朱某未能與程某辦理過戶手續(xù)。2016年8月，買受人朱與梁簽訂了《房屋買賣補(bǔ)充合同》。2016年7月，曲某、程某因與馬某債務(wù)糾紛，被河南省鄭州市中級(jí)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行財(cái)產(chǎn)347萬元。曲某與梁某共同建造的房屋被查封，故買方朱某購買的房屋也被查封。朱執(zhí)行異議被駁回后，提起執(zhí)行異議之訴。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，梁某在建成房屋并支付曲某120萬元后，對(duì)涉案房屋進(jìn)行處置并收取房款，符合雙方合作建房的約定。房屋購買人朱某已支付涉案房屋購房款，在法院查封前已入住，實(shí)際占有、使用該房屋。雖然朱某與梁某之間的房屋買賣合同是在法院查封后簽訂的，但不能否認(rèn)涉案房屋在法院查封前已經(jīng)形成事實(shí)上的房屋買賣關(guān)系，實(shí)際為外人占有使用。朱基于對(duì)該房屋的購買、占有和使用，對(duì)該特定財(cái)產(chǎn)享有期待權(quán)。基于與曲某、程某民間借貸形成的一般債權(quán)，馬對(duì)曲某、程某名下的財(cái)產(chǎn)享有一般期待權(quán)，而非特定財(cái)產(chǎn)期待權(quán)。兩者相比，買受人朱某對(duì)涉案房屋中馬某的普通金錢債權(quán)具有優(yōu)先受償權(quán)，故朱某對(duì)涉案房屋的民事權(quán)利足以排除執(zhí)行。法院裁定不予執(zhí)行財(cái)產(chǎn)。
法官聲明
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條和第二十九條分別列出了一般購房人和商品房消費(fèi)者提出異議的條件。本案中，由于梁是涉案房屋的合作建造人，類似于開發(fā)商的身份，朱從梁處購買了涉案房屋，故法院參照適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條。無論是一般購房人還是商品房消費(fèi)者，房屋交易是否真實(shí)都是案外人執(zhí)行異議訴訟時(shí)審查的重點(diǎn)。而交易的真實(shí)性往往是通過合法有效的書面房屋買賣合同(通過中介簽訂、網(wǎng)上登記等方式)來體現(xiàn)的。)，實(shí)際付款憑證，以及占用居住形成的生活痕跡。所以，保存好購房合同、交款憑證、房屋交付憑證、水、電、氣、暖、物業(yè)等的交款憑證非常重要。由實(shí)際入住情況生成。當(dāng)然，購房后及時(shí)辦理過戶登記手續(xù)，是保障自身權(quán)益、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的最有效手段。
鏈接到法律
《中華人民共和國民法典》第二百零八條:不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依法登記。動(dòng)產(chǎn)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)依法交付?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條:在金錢債權(quán)執(zhí)行過程中，買受人對(duì)被執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下登記的商品房提出異議，符合下列條件且其權(quán)利可以排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持: (一)人民法院查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同；(2)所購商品房為居住用房，且買受人名下無其他居住用房；(3)已付價(jià)款超過合同約定總價(jià)的50%。
平衡利益，綜合考慮
執(zhí)行標(biāo)的中買受人的民事權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行，可以結(jié)合被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)范圍、異議人、執(zhí)行申請人、被執(zhí)行人對(duì)涉案房屋享有的權(quán)利性質(zhì)、涉案房屋的屬性和功能等綜合判斷。
1。界定責(zé)任財(cái)產(chǎn)的范圍。在責(zé)任財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)，可以執(zhí)行特定財(cái)產(chǎn)，責(zé)任財(cái)產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)不能執(zhí)行。購房人朱支付全部房款，實(shí)際占有房屋。該房屋已脫離程某的財(cái)產(chǎn)范圍，程某無權(quán)用該房屋抵債，馬某也不能要求程某以該房屋抵債。
2。明確物權(quán)期待與債權(quán)的保護(hù)順序。朱支付全部房款并實(shí)際占有該房屋使用，取得了一定的宣傳效果。雖然不如物權(quán)登記有效，但他的物權(quán)期待權(quán)超過了馬的普通金錢債權(quán)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)。
3。維護(hù)居住和生存權(quán)益。朱買房自住。房屋對(duì)朱具有住房保障功能，具有一定的生存利益。與馬享有的普通金錢債權(quán)相比，朱的生存權(quán)具有優(yōu)先保護(hù)的價(jià)值和意義。
12
法院提醒
在買賣房屋容易發(fā)生糾紛時(shí)，廣大購房人應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記效力的重要性。購房時(shí)要及時(shí)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。即使不能及時(shí)登記，也要保留購房合同、交款憑證、交付憑證，以及實(shí)際居住產(chǎn)生的水、電、氣、暖、物業(yè)等費(fèi)用的憑證，避免發(fā)生糾紛時(shí)因證據(jù)不足造成損失。
來源:鄭州中院微法官，宇發(fā)陽光