有補足免租期租金的約定

首先，雙方有沒有關于提前解除租賃合同要補足免租期租金的約定。如果有，且符合補足免租期租金約定的條件，那承租人就應按照租賃合同的約定來履行。在此，要注意的是，關于補足免租期租金的約定要明確，如果不夠明確，法院也不會予以支持。

無補足免租期租金的約定

如果雙方?jīng)]有關于提前解除租賃合同補足免租期租金的約定，那是否就無需補足免租期內(nèi)的租金呢？事實上也并非完全如此，法律也是講究公平公正的。免租期是出租人在合同正常履行的情況下給承租人的讓利，為的是促使雙方租賃合意的達成。承租人違約，合同提前解除，必然對出租人造成免租期內(nèi)的租金損失，出租人讓利了卻無法繼續(xù)獲取租賃期間的租金收益，顯然不公平。因此在違約金不足以彌補出租人實際損失的情況下，法院也會酌情判決，要求承租人補繳部分免租期內(nèi)的租金。如果違約金已足以彌補出租人的損失，且沒有提前解除租賃合同應補足免租期租金的約定，若出租人還主張補足免租期內(nèi)的租金，那就會重復獲益，因此難以獲得法院支持。因為承租人補足免租期的租金，本質上仍然屬于違約責任的一部分，而違約責任的作用在我國主要是用來補償守約方因違約造成的損失，具有補償性質。 不過也有法院對免租期有另外的理解，將免租期視為附義務的贈與，所附義務即為承租人在租期內(nèi)按約使用房屋、支付租金，直至租賃合同約定的租賃期限屆滿，在約定的租期未屆滿之前不得退租。當承租人違約提前解除合同時，出租人基于租賃合同本應得到的利益將落空，承租人未履行完上述所附義務，出租人可撤銷贈與，要求承租人支付免租期內(nèi)的租金。

因此，為避免爭議，出租人在簽訂租賃合同時，可對免租條款的適用設置一定的條件，在免租條件未滿足的情況下，明確約定要補足免租期租金，并約定補足的計算方式，如約定根據(jù)承租人實際使用租賃房屋的時間與租賃合同約定租期的比例乘以合同約定的免租期時間確認承租人免于支付租金的期間，對超出該期間的免租期期間，承租人應參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費?；蛘邔⒚庾馄诓鸱?，不要全部放在租賃開始的前期，可將免租期放在租期的最后時段，尤其是對那些前期不需要對房子進行裝修裝飾的承租人。