案情簡介

  2014年10月18日，沈某與某醫(yī)藥公司簽訂了《房屋租賃合同》，將自己的房屋出租給某醫(yī)藥公司從事醫(yī)療服務(wù)。合同第四條約定年租金為380000元。補充條款約定，每年的12月1日和6月1日各付一次半年租金。第十一條約定，租賃期間，乙方（醫(yī)藥公司）如無正當(dāng)理由逾期支付租金超過15天的，未超過30天的，每逾期一日，則乙方須按未付租金的3%支付違約金。

  2016年12月1日是合同約定的交付租金的時間，但某醫(yī)藥公司未按約定交納租金。經(jīng)沈某多次催促后，某醫(yī)藥公司仍未交納。于是，沈某一紙訴狀將某醫(yī)藥公司訴至人民法院，要求醫(yī)藥公司按合同約定支付拖欠的租金190000元及延期支付租金的違約金171000元。

  在庭審過程中，某醫(yī)藥公司辯稱，未交納租金的情況屬實，但責(zé)任不在醫(yī)藥公司，而是醫(yī)藥公司找不到沈某，無法交納租金。所以，醫(yī)藥公司不應(yīng)承擔(dān)延期交納租金的違約金，而且沈某計算的違約金過高，即使應(yīng)支付違約金，也應(yīng)減少違約金。

律師分析

  工程暨房產(chǎn)法苑團隊律師分析認(rèn)為，本案是房屋租賃合同糾紛，法律關(guān)系明確，某醫(yī)藥公司拖欠租金事實清楚，判決醫(yī)藥公司支付拖欠的租金沒有爭議。本案的爭議焦點是違約金是否過高，如何判斷違約金過高。我國《合同法》第一百一十四條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

  約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。

  最終，經(jīng)法院審理后，判決醫(yī)藥公司向沈某支付拖欠的租金190000元，關(guān)于違約金部分，法院采信了醫(yī)藥公司的觀點，認(rèn)為違約金過高，酌情判決醫(yī)藥公司支付違約金20000元。

維權(quán)啟示

  如何判斷違約金過高，如何調(diào)整過高的違約金，此前，我國相關(guān)法律法規(guī)并沒有作出進(jìn)一步的規(guī)定，因此，實踐中有不同的意見，類似的案件，不同的法院有不同的判決。

  關(guān)于調(diào)整過高違約金的做法，主要有以下幾種：一是以實際損失為準(zhǔn)；二是以違約金總額不超過本金為限；三是參照中國人民銀行新近利率的四倍認(rèn)定；四是將實際損失的一定比例作為標(biāo)準(zhǔn)；五是違約金總額不超過合同未履行部分的總值。

  工程暨房產(chǎn)法苑團隊認(rèn)為，違約金具有補償性和懲罰性的雙重性質(zhì)，并以補償性為主，如違約金過高時，可對違約金適當(dāng)下調(diào)整，但法院應(yīng)充分尊重當(dāng)事人的意思自治，謹(jǐn)慎行使自由裁量權(quán)。以實際損失、實際損失的一定比例、利息的四倍作為調(diào)整違約金的標(biāo)準(zhǔn)，不能顯示違約金的懲罰性，尤其是實際損失較小時。因此，個人贊成以違約金總額不超過本金為限作為認(rèn)為違約金過高的標(biāo)準(zhǔn)。

法律法規(guī)

  1、《合同法》第114條：“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少?！?/p>

  2、《合同法》若干問題的解釋（二）第29條：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。