江蘇省高級人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)合同糾紛案件若干問題的解答

為積極順應(yīng)房地產(chǎn)市場改革要求，促進房地產(chǎn)市場健康有序 發(fā)展，正確審理房地產(chǎn)合同糾紛案件，統(tǒng)一全省法院裁判尺度， 根據(jù)《中華人民共和國民法總則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房 買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品 房買賣司法解釋》、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾 紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《房屋租賃司 法解釋》）、《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾 紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《國有土地使用權(quán)司法 解釋》）等法律、行政法規(guī)、司法解釋規(guī)定，結(jié)合我省實際情況， 制定本解答。

一、審理房地產(chǎn)合同案件的基本原則 1、人民法院審理房地產(chǎn)案件應(yīng)當堅持哪些基本原則？ 一是堅持保障民生利益和促進經(jīng)濟發(fā)展相并重。人民法院審理房地產(chǎn)合同案件要始終堅持平等保護的原則，既要充分關(guān)注對 人民群眾的合法權(quán)益，也要切實維護房地產(chǎn)企業(yè)的合法權(quán)益，努 力尋找雙方利益的共同點和平衡點，維護經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的大 局。要正確區(qū)分正常的商業(yè)風險與客觀情勢發(fā)生難以預(yù)料變化的 不同法律后果，合理分配各方利益。

二是堅持促進市場交易與規(guī)范市場行為相兼顧。人民法院 審理房地產(chǎn)合同案件要嚴格依據(jù)民法總則、合同法的規(guī)定確認合 同的效力，堅持不輕易否定合同效力的原則。要依法把握無效合 同和合同解除的認定標準，正確區(qū)分違反房地產(chǎn)法律、行政法規(guī) 中強制性法律規(guī)定的不同法律后果。同時，強化司法裁判的規(guī)范 職能，通過依法打擊妨礙房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的各種違法行為， 抑制妨礙房地產(chǎn)調(diào)控政策效能的消極因素。

三是堅持執(zhí)行法律與貫徹政策相統(tǒng)一。人民法院審理房地產(chǎn) 合同案件既要嚴格執(zhí)行法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)和司法解釋， 也要準確把握中央和我省房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺背景和具體規(guī) 定，將政策精神與法律規(guī)定融會貫通，把政策要求依法貫徹落實 到房地產(chǎn)糾紛案件的審判工作中。

四是堅持誠實信用原則。人民法院審理房地產(chǎn)合同案件要 強化當事人的誠信守約意識，在法律規(guī)定與合同約定的范圍內(nèi)看 待及分配市場風險。通過穩(wěn)定的合同關(guān)系提高市場行為的可預(yù)見性和合同利益的確定性、可信賴性，避免使司法裁判成為當事人 違反誠信避險趨利的途徑和手段

二、關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策引發(fā)的糾紛問題

★2、因限購政策引發(fā)的糾紛如何處理？

房屋買賣合同簽訂后，由于相應(yīng)住房限購政策的實施，當事 人無法辦理房屋所有權(quán)變更登記，買受人請求解除合同，并要求 出賣人返還所收受的購房款或定金，如果經(jīng)審查，當事人的確因 住房限購政策的實施而不能辦理房屋所有權(quán)變更登記，對其請求 可予支持。出賣人請求買受人承擔其為訂立合同而實際發(fā)生的費 用等合理損失的，可酌情予以支持。

地方政府允許住房限購政策實施前訂立的房屋買賣合同辦 理房屋所有權(quán)變更登記的，當事人以限購政策為由主張解除合 同，對方當事人不同意的，人民法院對其請求不予支持。

★3、因房屋限貸政策引發(fā)的糾紛如何處理？

調(diào)控政策實施前訂立的合同未明確約定以按揭貸款方式付 款，現(xiàn)買受人以其因受限貸政策影響而無法繼續(xù)履行為由，請求 解除合同的，一般不予支持。

調(diào)控政策實施前訂立的合同約定以按揭貸款方式付款，現(xiàn)買 受人舉證證明其確因不能辦理按揭貸款等導致無法繼續(xù)履行，而 請求解除合同，并要求出賣人返還所收受的購房款或定金的，可 予支持。出賣人請求買受人承擔其為訂立合同而實際發(fā)生的費用 等合理損失的，可酌情予以支持。買受人以貸款比例降低為由要 求解除合同的，一般不予支持。如果因限貸政策實施導致買受人 允許貸款比例低于合同約定按揭貸款比例凈差值大于 30%的，人 民法院可予支持，但買受人因遲延履行、個人信用問題等導致合 同無法繼續(xù)履行或者合同另有約定的除外。

調(diào)控政策實施前訂立的合同在限貸政策實施后，買受人既未 按約履行也未提出解約，經(jīng)出賣人催告后仍未在合理期限內(nèi)履行 或提出解約，出賣人請求繼續(xù)履行或解除合同，并由買受人承擔 違約責任的，應(yīng)予支持。

★4、當事人規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控政策的如何處理？

調(diào)控政策實施后，因一方當事人隱瞞或虛構(gòu)事實情況，導致 訂立的合同違反調(diào)控政策而無法繼續(xù)履行，另一方當事人請求依 法撤銷合同，并要求對方當事人承擔其因此所受損失的，可予支 持。雙方當事人明知或者應(yīng)當知道訂立的合同違反調(diào)控政策，一 方當事人請求繼續(xù)履行的，人民法院不予支持。

實際買受人為規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控政策，以他人名義與出賣人訂 立合同并辦理房屋權(quán)屬證書后，以其系實際買受人為由，請求確 認其為房屋產(chǎn)權(quán)人的，人民法院不予支持。

5、因房地產(chǎn)調(diào)控政策引發(fā)的房屋居間合同糾紛如何處理？

經(jīng)居間人的居間行為訂立的房屋買賣合同，因房屋限購政策 導致無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，或房屋買賣合同中約定以 按揭貸款方式付款，買受人因房屋限貸政策無法辦理按揭貸款， 導致合同無法繼續(xù)履行的，居間人以已經(jīng)促成合同訂立為由請求 房屋買賣合同當事人支付居間報酬的，一般不予支持，但居間人 要求房屋買賣合同當事人支付從事居間活動支出的合理費用的， 應(yīng)予支持。

居間人故意隱瞞真實情況、違規(guī)操作，惡意促成買賣雙方訂 立合同，如果房屋買賣合同不能履行，嚴重損害委托人利益的， 對居間人請求委托人支付報酬的，不予支持；委托人請求居間人 賠償所造成的損失的，應(yīng)根據(jù)當事人的過錯程度處理。

6、簽訂“陰陽合同”的如何處理？

為避稅、套取銀行貸款等網(wǎng)簽的房屋買賣合同屬于雙方通謀 虛偽的意思表示，應(yīng)認定為無效，以雙方當事人實際履行的房屋 買賣合同為準。

★7、轉(zhuǎn)賣房號的效力如何認定？

當事人轉(zhuǎn)賣房號的，因不違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定， 該行為有效。但有證據(jù)證明當事人系以牟利為目的職業(yè)炒賣房號 行為的，因違反社會公共利益，該炒賣房號行為應(yīng)認定為無效。

三、關(guān)于商品房買賣合同問題

8、為騙取貸款而簽訂的商品房買賣合同的效力如何認定？

出賣人與名義買受人串通，虛構(gòu)商品房買賣事實，訂立商品 房買賣合同，通過名義買受人向信貸機構(gòu)辦理抵押貸款的，出賣 人與名義買受人之間簽訂的商品房買賣合同無效。

★9、共有房屋無權(quán)處分的效力如何認定問題？

共有房屋一方以出賣人在締約時未經(jīng)其同意擅自處分房屋 為由，主張房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因 未取得共有人同意致使標的物的所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求房 屋出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模?民法院應(yīng)予支持。

10、關(guān)于農(nóng)村宅基地上房屋買賣如何處理？

對于農(nóng)村宅基地上房屋買賣應(yīng)當區(qū)分兩個層次：

（1）區(qū)分是否屬于宅基地改革試點地區(qū)。中共中央辦公廳 和國務(wù)院辦公廳于 2016 年聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集 體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，對 改革試點地區(qū)宅基地流轉(zhuǎn)的限制性法律規(guī)定予以放寬，我省武進 地區(qū)為宅基地改革流轉(zhuǎn)地區(qū)，武進、儀征、泗洪為宅基地抵押的 試點，對此轉(zhuǎn)讓合同的效力可以根據(jù)試點地區(qū)的相關(guān)意見予以處 理。

★（2）區(qū)分是否屬于同一集體經(jīng)濟組織成員。買賣雙方屬

于同一集體組織成員的，因不違反《土地管理法》中宅基地由農(nóng) 民集體所有的規(guī)定，對集體經(jīng)濟組織利益沒有侵害，因此房屋買 賣協(xié)議應(yīng)認定為有效。買賣雙方不屬于同一集體組織成員的，根 據(jù)《土地管理法》第 62 條的規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處 宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批 準?！币虼耍r(nóng)村私有房屋買賣后，出賣人將成為失地農(nóng)民，不 利于保護農(nóng)民的利益，同時也違反農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的利益，故 在當前城鄉(xiāng)界限尚未完全打破，土地制度沒有變革的情況下，根 據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，應(yīng)認定買賣合同無效。但在無效后的處理上， 應(yīng)綜合權(quán)衡買賣雙方的利益，尤其是出賣人因土地升值或征收補 償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的 損失，妥善處理房屋的返還與補償問題。

對于房屋已經(jīng)被征收或已納入征收程序的，出賣人要求返還 征收利益的，根據(jù)雙方當事人的過錯，適當予以支持。

對于未納入征收程序的，當事人簽訂買賣時間較長，或者買 受人已辦理戶口遷入手續(xù)等情形的，出賣人要求返還房屋的，原 則上不予支持。當事人僅要求確認房屋買賣合同無效的，在裁判 說理中對房屋是否返還予以表述。

【說明】有觀點認為，在房屋被征收時，土地補償歸出賣人， 房屋補償歸買受人。本條未作區(qū)分，而是根據(jù)過錯合理分擔，出

賣人少分，以體現(xiàn)誠實信用原則。 11、劃撥土地上房屋買賣合同效力如何認定？ 未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府準許，轉(zhuǎn)讓劃撥土地上房屋的，該

轉(zhuǎn)讓行為無效，但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)有批準權(quán)的人民法院 準許并補交土地出讓金的除外。

★★★12、小產(chǎn)權(quán)房買賣如何處理？

小產(chǎn)權(quán)房屬于行政機關(guān)處理的范疇，人民法院對于小產(chǎn)權(quán)房 買賣不予受理。已經(jīng)受理的，駁回起訴。

【說明】有觀點認為，小產(chǎn)權(quán)房買賣應(yīng)予受理，合同認定為 無效。本條認為由政府部門處理更為妥當，法院不予受理。

★★★13、經(jīng)濟適用房買賣如何處理？

對于經(jīng)濟適用房買賣合同的效力，需要區(qū)分兩種情形：

（1）購買 5 年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的合同效力。雖然《國務(wù)院關(guān)于解決 城市低收入家庭住房困難的若干意見》和住建部等七部委發(fā)布的

《經(jīng)濟適用住房管理辦法》不屬于法律、行政法規(guī)，但體現(xiàn)了國 家對低收入群體的權(quán)益保護，體現(xiàn)了社會公共利益。購買經(jīng)濟適 用房不滿 5 年，經(jīng)濟適用房申購人與他人簽訂的經(jīng)濟適用房買賣

合同，交付房屋的，或者約定 5 年后再行過戶的，由于不符合經(jīng) 濟適用房解決城市低收入家庭住房困難政策的目的，擾亂了社會 秩序，損害了其他低收入群體的利益，應(yīng)認定為違反社會公共利 益，該買賣合同無效。當事人通過不正當手段辦理經(jīng)濟適用房過 戶手續(xù)的，該行為應(yīng)予以撤銷。

（2）經(jīng)濟適用房購買 5 年后轉(zhuǎn)讓的合同效力。申購經(jīng)濟適

用房 5 年后，申購人再行轉(zhuǎn)讓房屋的，此時經(jīng)濟適用房已可以流 通，因此，經(jīng)濟適用房房屋買賣合同有效。當事人要求辦理經(jīng)濟 適用房過戶手續(xù)的，應(yīng)當按照政府相關(guān)規(guī)定補交土地收益。

對于經(jīng)濟適用房應(yīng)當注意與拆遷安置房的區(qū)別，對于拆遷安 置房，有的地方也稱為經(jīng)濟適用房，規(guī)定五年后才能上市交易。 但性質(zhì)上而言，拆遷安置房與《經(jīng)濟適用住房管理辦法》規(guī)定的 經(jīng)濟適用房屬于不同性質(zhì)房屋，兩者的政策目的及保護的法益不 同。從性質(zhì)上看，拆遷安置房系對被拆遷人的整體補償，具有對 價性；而經(jīng)濟適用房系保護城市低收入人群利益，具有保障性。 從保護群體看，拆遷安置房包括農(nóng)村房屋安置和城鎮(zhèn)房屋安置， 而經(jīng)濟適用房立足于對城市低收入人群的安置。因此，對于拆遷 安置房買賣合同，并不涉及到擾亂社會公共利益的問題，應(yīng)當認 定為有效。只是不滿五年轉(zhuǎn)讓的，具有不能履行的情形，當事人 要求五年內(nèi)過戶的，不予支持。

14、合作開發(fā)商品房合同對內(nèi)對外的效力如何認定？

商品房合作開發(fā)合同對商品房的內(nèi)部劃分或分成，不具有對 抗第三人的效力。

合作開發(fā)的商品房權(quán)屬登記在合作一方名下，該方將應(yīng)歸屬 于另一方的商品房出賣給第三人，合作另一方主張商品房買賣合 同無效的，不予支持，除非第三人對此明知。

合作開發(fā)的商品房權(quán)屬登記合作一方名下，合作另一方將約 定歸其所有的商品房在未辦理權(quán)屬變更登記情況下，直接與第三 人簽訂商品房買賣合同的，該合同有效。

15、售后包租的效力如何認定？

出賣人采用售后包租方式銷售商品房的，當事人主張售后包 租行為無效的，人民法院不予支持，但符合《最高人民法院關(guān)于 審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第 2 條規(guī) 定的除外。

16、商品房回購約定如何認定？

商品房按揭貸款合同中，當事人約定購房人無力償還銀行貸 款時，開發(fā)商作為連帶責任保證人承擔還款責任，并由開發(fā)商對 商品房進行回購，當事人主張該約定無效的，人民法院不予支持。

合同對回購價格有約定的，按照約定處理。合同對回購價格 沒有約定的，當事人主張按市場價回購的，人民法院予以支持。

★17、商鋪長期使用權(quán)轉(zhuǎn)讓效力如何認定？

第一種觀點：商鋪的經(jīng)營者為籌集資金，將商鋪的長期使用 權(quán)以優(yōu)惠的價格出售他人，并約定商鋪由其統(tǒng)一出租經(jīng)營管理，

每年給予商鋪買受人固定比例收益，但商鋪房產(chǎn)仍登記在經(jīng)營者 名下，當事人主張商鋪長期使用權(quán)購買合同無效的，人民法院應(yīng) 當按照《合同法》第十三章的規(guī)定處理。

第二種觀點：商鋪的經(jīng)營者為籌集資金，將商鋪的長期使用 權(quán)以優(yōu)惠的價格出售他人，并約定商鋪由其統(tǒng)一出租經(jīng)營管理， 每年給予商鋪買受人固定比例收益，但商鋪房產(chǎn)仍登記在經(jīng)營者 名下，當事人主張商鋪長期使用權(quán)購買合同無效的，人民法院不 予支持。

★18、預(yù)抵押的效力如何認定？

商品房預(yù)售過程中，辦理房屋貸款時將預(yù)售房屋進行預(yù)抵押 登記，購房人無力歸還借款時，貸款人主張對預(yù)抵押房屋行使抵 押權(quán)的，人民法院不予支持。

★★★19、以商品房抵債協(xié)議的效力如何認定？

第一種觀點：當事人在債務(wù)清償期屆滿后達成以商品房抵債 協(xié)議，一方反悔，要求認定以房抵債協(xié)議無效的，人民法院經(jīng)審 查不存在虛假訴訟情形的，對其請求不予支持。但如當事人一方 認為抵債行為具有民法總則規(guī)定的可撤銷情形的，可以依法請求 人民法院或仲裁機構(gòu)撤銷。

第二種觀點：當事人在債務(wù)清償期屆滿后達成以商品房抵債 協(xié)議，在尚未辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)前，債務(wù)人反悔不履行抵債協(xié)議，

債權(quán)人要求繼續(xù)履行抵債協(xié)議或要求確認所抵之物的所有權(quán)歸 自己的，人民法院應(yīng)駁回其訴訟請求。但經(jīng)釋明，當事人要求繼 續(xù)履行原債權(quán)債務(wù)合同的，人民法院應(yīng)當繼續(xù)審理。

20、如何認定商品房買賣合同本約？

當事人簽訂的預(yù)購書、購房意向書等協(xié)議已經(jīng)具備《商品房 銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的當事人情況、商品房基本狀況、 商品房價款及付款情況、交付使用情況等合同主要內(nèi)容的，買受 人主張已構(gòu)成商品房買賣合同本約的，人民法院應(yīng)予支持，但當 事人另有約定的除外。

21、出賣人、買受人與中介機構(gòu)三方簽訂的合同的性質(zhì)如何

認定？

出賣人、買受人與房地產(chǎn)中介機構(gòu)三方簽訂的中介合同中， 具備了商品房買賣合同主要內(nèi)容的，應(yīng)認定該合同中包含房屋居 間和房屋買賣兩個法律關(guān)系。當事人可以就房屋居間和房屋買賣 兩個法律關(guān)系分別提起訴訟，也可以就兩個法律關(guān)系同時提起訴 訟。

22、商品房買賣合同格式合同效力如何認定？

出賣人在訂立商品房買賣合同中使用格式條款的，對合同中 約定的商品房面積誤差、層高誤差、質(zhì)量責任或其他加重買房人 義務(wù)的條款，應(yīng)與買房人充分協(xié)商，并以足以引起買房人注意的 文字、字體、符號或者其他明顯標志作出提示說明。出賣人未按 要求提示說明的，應(yīng)當作出對格式合同提供者不利的解釋。

★23、借名買房如何處理？

當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人 名下，借名人實際享有房屋權(quán)益，借名人要求確認其權(quán)屬的，人 民法院不予支持。借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦 理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的 債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交 易第三人利益的除外。

當事人一方提供證據(jù)證明其對房屋的購買確實存在出資關(guān) 系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張要求登 記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持；其向登記人另行主 張出資債權(quán)的，應(yīng)當根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。

【說明】有觀點認為，從真實意思表示出發(fā)，應(yīng)支持借名人 的確權(quán)主張。本條維護物權(quán)登記的公示公信效力，不支持直接確 權(quán)的主張。

★24、連環(huán)買賣如何處理？

買受人與出賣人簽訂商品房買賣合同后，未登記領(lǐng)取權(quán)屬證 書情況下與第三人簽訂房屋買賣合同的，第三人在買受人取得權(quán) 屬證書，請求買受人履行房屋買賣合同的，應(yīng)予支持。第三人在

買受人具備領(lǐng)取權(quán)屬證書的條件，請求前手逐級辦理房產(chǎn)過戶手 續(xù)的，予以支持。

25、未經(jīng)抵押權(quán)人同意銷售商品房的如何處理？

抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人未經(jīng)抵押權(quán)人同意銷售商品房的， 不影響商品房買賣合同的效力。出賣人（抵押人）在約定的履行 期限屆滿時仍未履行消滅抵押權(quán)的義務(wù)，致使買受人無法辦理商 品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，買受人請求解除合同，并要求出賣人（抵 押人）承擔相應(yīng)違約責任的，應(yīng)予支持。受讓人要求繼續(xù)履行合 同，辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)人民法院釋明后仍堅持不變更 的，對其訴訟請求，不予支持，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押 權(quán)的除外。

26、商品房一房數(shù)賣的順位如何確定？

出賣人就同一商品房訂立數(shù)個房屋買賣合同，數(shù)個房屋買賣 合同均有效，買受人均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：

（1）已經(jīng)辦理商品房預(yù)售合同預(yù)告登記的買受人，請求履 行合同的，應(yīng)予支持。但買受人自能夠進行房屋權(quán)屬登記之日起 三個月內(nèi)未申請登記的除外。

（2）均未辦理商品房預(yù)售合同預(yù)告登記的，先行合法占有 房屋的買受人，請求履行合同的，應(yīng)予支持。

（3）均未辦理商品房預(yù)售合同預(yù)告登記，亦未合法占有房屋，先行支付全部購房款的買受人，請求履行合同的，應(yīng)予支持；

（4）均未辦理商品房預(yù)售合同預(yù)告登記，合同也均未履行 的，合同成立在先的買受人，請求履行合同的，應(yīng)予支持。

27、商品房質(zhì)量糾紛如何處理？

出賣人向買受人交付的商品房存在地基及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì) 量問題，買受人請求解除合同、賠償損失或要求出賣人采取補救 措施的，應(yīng)予支持。

商品房經(jīng)竣工驗收備案，交付時存在前款以外其他質(zhì)量問題 足以嚴重影響買受人正常居住使用的，買受人請求解除合同、賠 償損失或要求出賣人采取補救措施的，應(yīng)予支持。

房屋經(jīng)過竣工驗收備案，交付時存在質(zhì)量瑕疵，但不影響買 受人正常使用的，買受人拒收房屋，要求出賣人承擔遲延交房違 約責任的，不予支持。但出賣人對質(zhì)量瑕疵進行維修時，給買受 人造成損失的，應(yīng)予賠償。

★28、精裝修商品房質(zhì)量糾紛如何處理？

出賣人與買受人簽訂的商品房買賣合同中包含裝修條款，或 者出賣人在與買受人簽訂商品房預(yù)售或買賣合同時指定買受人 與其另行簽訂裝修合同的，因裝修部分存在的質(zhì)量嚴重影響商品 房品質(zhì)的，買受人請求一并解除商品房買賣合同和裝修合同并賠 償損失的，應(yīng)予支持。

出賣人在與買受人簽訂商品房預(yù)售或買賣合同時指定買受 人與其簽訂另行裝修合同的，出賣人不能證明裝修合同屬于商品 房買賣合同不可分割的組成部分，因裝修部分存在的質(zhì)量嚴重影 響商品房品質(zhì)或裝修合同嚴重遲延履行的，買受人請求單獨解除 裝修合同，應(yīng)予支持。

裝修存在質(zhì)量瑕疵，但不影響買受人正常使用的，買受人拒 收房屋，要求出賣人承擔遲延交房違約責任的，不予支持。裝修 保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)承擔保修責任；出賣人拒絕保修或者在合理 期限內(nèi)拖延維修的，買受人自行或者委托他人維修后，就修復費 用及修復期間造成的其他損失要求出賣人承擔責任的，應(yīng)予支 持。

裝修用材和施工工藝等應(yīng)達到的標準，合同有約定的按約 定，沒有約定或約定不明的，結(jié)合出賣人銷售時廣告宣傳內(nèi)容等 進行認定。

★29、出賣人指定精裝修的商品房質(zhì)量糾紛如何處理？

出賣人與買受人簽訂商品房買賣合同時，指定買受人與第三 人另行簽訂裝修合同的，對于裝修質(zhì)量問題，合同有約定的按約 定，沒有約定或約定不明的，買受人依據(jù)《合同法》第四百零二 條規(guī)定，請求出賣人承擔委托人責任的，應(yīng)予支持。

30、商品房設(shè)計缺陷和變更設(shè)計的如何處理？

商品房存在設(shè)計缺陷或在預(yù)售合同簽訂后變更設(shè)計的，出賣 人不能證明買受人明知并接受，如嚴重影響買受人正常使用且無 法通過其他措施予以補救的，買受人請求解除合同并賠償損失 的，應(yīng)予支持。

可以通過一定措施予以補救或不嚴重影響買受人正常使用 的，買受人請求出賣人采取補救措施或根據(jù)影響程度予以賠償 的，應(yīng)予支持。

★31、公共部分或公共設(shè)施交付不符合約定如何處理？

出賣人交付的綠地、消防等公共部分、公共設(shè)施不符合商品 房買賣合同約定的，買受人依據(jù)商品房買賣合同中的約定，請求 出賣人承擔違約責任的，應(yīng)予支持。

商品房買賣合同中對公共部分、公共設(shè)施交付不符合約定的 情形未明確約定違約責任的，且無法采取補救措施，買受人請求 出賣人賠償損失的，應(yīng)予支持；可以采取補救措施的，買受人未 與其他業(yè)主協(xié)商形成多數(shù)意見而直接請求出賣人賠償損失的，不 予支持。

【說明】有觀點認為，對于可以采取補救措施的，應(yīng)賦予單 個業(yè)主起訴的權(quán)利，收益共享。本條認為屬于業(yè)主共有的范疇， 應(yīng)形成多數(shù)決。

★32、土地使用權(quán)證使用年限縮水如何處理？

因出賣人變更了土地性質(zhì)、用途，導致商品房土地使用權(quán)年 限明顯減少，出賣人未盡告知義務(wù)的，買受人請求出賣人承擔違 約或賠償責任的，應(yīng)予支持。

【說明】有觀點認為，目前土地使用權(quán)到期后自動續(xù)期，故 買受人沒有損失，對此不應(yīng)支持。本條認為在目前法律沒有明確 自動無償續(xù)期的情況下，應(yīng)賦予買受人請求賠償?shù)臋?quán)利。

★33、商品房交付標準如何確定？

如果地方政府對于商品房交付有相關(guān)規(guī)定的，應(yīng)當按照地方 政府的規(guī)定執(zhí)行。如果地方政府對此沒有規(guī)定，當事人選擇了經(jīng) 竣工驗收合格，該交付標準只需設(shè)計、建設(shè)、監(jiān)理、施工四方驗 收合格即可，無需經(jīng)過驗收備案。

34、商品房不符合交付標準的如何處理？

出賣人交付的商品房不符合合同約定或法定的交付條件，或 出賣人不出示竣工驗收備案等法定交付證明文件的，買受人拒 收，并請求出賣人承擔遲延交房責任的，應(yīng)予支持。

買受人明知出賣人交付的商品房不符合合同約定或法定的 交付條件，仍然接受房屋，買受人要求出賣人承擔遲延交付責任 的，不予支持。但因交付的商品房不符合合同約定或法定的交付 條件，給買受人造成其他損失的，應(yīng)予賠償

35、嚴重影響正常居住使用的情形如何判斷？

出賣人交付的房屋雖符合合同約定，但仍存在下列嚴重影響 正常居住使用的情形的，買受人可以拒絕接收，或在收房后一年 內(nèi)請求解除合同和賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持：

（1）出賣人擅自變更商品房的朝向、戶型等規(guī)劃、設(shè)計條 件的；

（2）房屋存在滲漏、異響等，在合理期限內(nèi)無法查明原因 或經(jīng)出賣人維修仍無法修復的；

（3）水、電、氣等基礎(chǔ)設(shè)施無法實際投入使用的；

（4）消防設(shè)施未經(jīng)過驗收合格或無法實際投入使用的；

（5）訂立合同時出賣人未披露房屋存在違反善良風俗情形 的；

（6）其他嚴重影響正常居住使用的情形。

★36、“兇宅”買賣如何處理？

買受人以市場價格購買房屋，該房屋曾出現(xiàn)自殺、謀殺等非 正常死亡事件，經(jīng)買受人詢問，出賣人對此未作披露的，構(gòu)成欺 詐，買受人有權(quán)予以撤銷。

【說明】關(guān)于兇宅的披露問題，存在兩種觀點：第一種觀點 認為出賣人應(yīng)主動披露；第二種觀點認為，買受人應(yīng)對此先詢問， 只有在詢問后出賣人未予披露的，買受人才有權(quán)撤銷。條文采納 了第二種觀點。

★37、房差損失如何承擔？

因一方或雙方過錯導致商品房買賣合同被解除的，房屋價格 漲跌而產(chǎn)生的差價，可以作為損失根據(jù)合同雙方各自的過錯予以 承擔。

★38、房差損失的數(shù)額如何計算？

商品房價格漲跌而產(chǎn)生的差價損失的計算方法，商品房買賣 合同有約定的，從其約定，沒有約定的：

（1）可比照起訴時最相類似商品房的市場成交價與買賣合 同成交價之差計算；

（2）沒有最相類似商品房比照的，可委托專業(yè)機構(gòu)評估確 定房屋漲跌損失。

【說明】關(guān)于時間點的確定，存在買賣合同簽訂時、起訴時、 案件審理終結(jié)時、委托評估時等不同時點，條文采納起訴時的標 準，使時間予以確定，也符合可預(yù)見的規(guī)則。

39、面積誤差有約定時如何處理？

商品房買賣合同訂立時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房買賣合同 中的面積誤差條款等加重購房人義務(wù)的條款，應(yīng)與買房人充分協(xié) 商，并以足以引起買房人注意的文字、字體、符號或者其他明顯 標志作出提示并明確說明。沒有提示說明的，適用《江蘇省城市 房地產(chǎn)交易管理條例》第 17 條的規(guī)定處理。有證據(jù)證明對于面積誤差條款已經(jīng)協(xié)商的，按照合同約定處理。

40、層高誤差如何處理？ 對于商品房買賣合同約定的層高低于住建部《住宅設(shè)計規(guī)

范》的，如果出賣人未向購房人披露的，買受人應(yīng)有權(quán)解除合同。 對于雙方約定了符合前述條件的層高條件，但實際層高低于合同 約定層高的，如果層高差異較大，對購房人生活造成較大不便的， 購房人要求解除合同的，應(yīng)予支持。如果差異不大，購房人無權(quán) 要求解除合同，但可以要求賠償損失，損失的計算可以參照合同 約定的房價乘以相應(yīng)的誤差比例予以確定。

41、約定排除委托人的任意解除權(quán)的如何處理？

商品房委托代理銷售合同中，雙方以約定排除委托人的任意 解除權(quán)的，人民法院予以支持。

42、商品房委托代理銷售的傭金標準如何確定？

商品房委托代理銷售中，雙方約定的傭金及溢價款標準超過 國家規(guī)定的收費指導價，委托人主張超過部分無效的，人民法院 不予支持。

★43、商品房委托代理銷售合同解除后可得利益如何處理？

商品房委托代理銷售合同解除后，受托人主張可得利益的， 如果可得利益通過現(xiàn)有條件可以確定，具有確定性，人民法院予 以支持。如果通過現(xiàn)有條件無法具體確定，人民法院不予支持。

44、商品房買賣合同逾期交房違約金調(diào)整如何處理？

商品房買賣合同中約定，開發(fā)商逾期交房應(yīng)向購房者支付違 約金，一般約定的違約金為日萬分之三或日萬分之五，實際發(fā)生 逾期交房而訴至法院時，開發(fā)商主張約定的違約金過高要求調(diào)整 的，按以下方式處理：

（1）合同對于違約金有明確約定的，按照約定處理，一般 不輕易否定其效力。

（2）當事人主張違約金過高，要求調(diào)整的，由違約方對損 失過高進行舉證，守約方對于其損失進行反證，對于違約金的上 限參照民間借貸利率標準，最高不得超過已付購房款的 24%。

（3）沒有明確約定的，違約金按照《商品房買賣司法解釋》 第 17 條標準確定，即按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門 公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金 標準確定。

★★★45、商品房買賣合同逾期辦證違約金如何調(diào)整？

對于逾期辦證，開發(fā)商往往約定較低的違約金，有的逾期辦 證時間較長，買受人主張調(diào)高違約金的，此時應(yīng)由買受人舉證其 損失，買受人能夠證明損失大于合同約定的違約金的，可予支持。 但實踐中對于逾期辦證的損失往往很難舉證證明，而逾期辦證客 觀上確實對買受人造成損害，如果逾期付款違約金與逾期辦證違 約金約定明顯不對等的，買受人請求參照《商品房買賣司法解釋》 第 18 條第 2 款規(guī)定，按照已付購房款總額參照中國人民銀行規(guī) 定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準調(diào)整違約金的，一般可予支持。

對于逾期辦證違約金，在兩證合一前，不僅包括逾期辦理房 產(chǎn)證，還包括逾期辦理土地使用權(quán)證。

46、以商品房買賣合同擔保民間借貸的如何處理？

對于能夠認定當事人簽訂商品房買賣合同系為民間借貸擔 保的，按照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干 問題的規(guī)定》第 24 條的規(guī)定，應(yīng)按照民間借貸法律關(guān)系審理， 不認可讓與擔保的效力。

★★★47、預(yù)查封的商品房買賣合同能否解除？

第一種觀點：商品房預(yù)售中，房屋被預(yù)查封，后因買受人的 原因，出賣人主張解除合同的，人民法院經(jīng)審查認定出賣人符合 法定解除和約定解除情形的，對其主張予以支持。

第二種觀點：商品房預(yù)售中，房屋被預(yù)查封，后因買受人的 原因，出賣人主張解除合同的，人民法院經(jīng)審查認定出賣人符合 法定解除情形的，對其主張予以支持。出賣人主張符合約定解除 條件要求解除合同的，人民法院不予支持。

★48、當事人主動違約如何處理？

房屋買賣合同簽訂后，當事人無正當理由愿意以承擔定金罰 則而解除合同的，不予支持，除非另一方當事人同意。

49、戶口問題如何處理？

房屋買賣中，當事人約定出賣人遷出戶口，并由買受人遷入 戶口，但嗣后出賣人拒不遷出戶口而引發(fā)糾紛的，由于戶口遷移 涉及相關(guān)行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事 案件的受理范圍。經(jīng)釋明，當事人仍堅持主張遷移戶口的，應(yīng)裁 定不予受理或駁回起訴。

買受人以戶口不能遷移主張解除合同或要求出賣人承擔違 約責任的，應(yīng)當受理。

50、小區(qū)內(nèi)會所的所有權(quán)歸屬如何認定？

對于小區(qū)會所的權(quán)屬判斷可按如下方法處理：

（1）沒有合法規(guī)劃許可，屬于違法建造會所的，應(yīng)由行政 機關(guān)處理，人民法院對其產(chǎn)權(quán)歸屬爭議不予受理。

（2）會所中某些房屋如屬于國家規(guī)定開發(fā)商應(yīng)配套修建并 明確其產(chǎn)權(quán)歸屬的配套公共設(shè)施，則該部分房屋產(chǎn)權(quán)按國家有關(guān) 規(guī)定確定，比如物業(yè)服務(wù)用房。

（3）有合法規(guī)劃、沒有規(guī)定的情況下，商品房買賣合同如 約定會所整體或其中的某些房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的，按約定執(zhí)行。

（4）有合法規(guī)劃、沒有規(guī)定也沒有約定的情況下，區(qū)分投 資情況具體確定：如果有證據(jù)證明會所的成本實際列入了商品房 建造成本，構(gòu)成商品房對外銷售價格的組成部分，則歸業(yè)主所有； 反之，基于誰投資、誰所有、誰受益的原則，會所產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商

所有。

51、規(guī)劃范圍內(nèi)未約定權(quán)屬的車位、車庫的歸屬如何確定？

當事人對車位、車庫權(quán)屬有約定的，按照約定處理。沒有約 定的，開發(fā)商主張所有權(quán)的，予以支持。

52、人防車位的權(quán)屬及使用如何處理？

基于人防車庫的公共功能屬性，應(yīng)認定屬于國家所有，不宜 認定屬于開發(fā)商或者全體業(yè)主所有。

開發(fā)商投資興建人防車庫的，可以依法享有對人防車庫進行 使用、管理與收益的權(quán)利。

四、關(guān)于房屋租賃合同糾紛問題

★3、租賃合同解除后轉(zhuǎn)租合同的效力如何認定？

轉(zhuǎn)租合同系依附于前手的租賃合同，前手租賃合同被解除 的，次承租人喪失了繼續(xù)占有、使用涉案房屋所賴以存在的權(quán)利 基礎(chǔ)，第一手出租人主張解除轉(zhuǎn)租合同的，應(yīng)予支持。

54、未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同的效力如何認定？

對于未經(jīng)消防驗收合格的房屋租賃，應(yīng)當區(qū)分兩種情況：

（1）屬于《消防法》第 11 條規(guī)定的人員密集場所和特殊建 設(shè)工程的，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，違反了《消防 法》的強制性法律規(guī)定，租賃合同無效。

（2）《消防法》第 11 條規(guī)定以外的商業(yè)地產(chǎn)租賃的，未經(jīng) 消防驗收或者消防驗收不合格的，不影響合同的效力，當事人可 以據(jù)此主張違約責任。

★★★55、產(chǎn)權(quán)式商鋪租賃糾紛如何處理？

業(yè)主購買了商鋪后，由開發(fā)商或者其指定的管理公司進行整 體返租。開發(fā)商或者指定的管理公司對外整體出租過程中，有小 部分業(yè)主主張未經(jīng)其同意，要求停止侵害、恢復原狀的，從個人 利益與整體利益的平衡角度看，不予支持。

對于整體利益的判斷，應(yīng)根據(jù)《物權(quán)法》第 76 條規(guī)定的多 數(shù)業(yè)主的意思表示，在業(yè)主代表或者業(yè)委會獲得合法的權(quán)利授權(quán) 的情況下，根據(jù)不同的決策事項，經(jīng)過專有部分占建筑物總面積 過半數(shù)或過三分之二的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)或過三分之二的 業(yè)主同意，來判斷是否符合整體利益。

對于開發(fā)商或商鋪的經(jīng)營管理公司與業(yè)主約定一定期限予以 回購，期限屆滿時，業(yè)主主張回購的，開發(fā)商或經(jīng)營管理公司應(yīng) 當予以回購。

開發(fā)商與業(yè)主簽訂商品房買賣合同的同時，經(jīng)營管理公司與 業(yè)主簽訂委托經(jīng)營合同，開發(fā)商對于其與經(jīng)營管理公司系各自獨 立的主體沒有向業(yè)主明確披露說明，致使業(yè)主對開發(fā)商和經(jīng)營管 理公司系關(guān)聯(lián)企業(yè)產(chǎn)生合理信賴的，開發(fā)商對于經(jīng)營管理公司的行為應(yīng)當承擔連帶責任。

★56、部隊停止有償服務(wù)引發(fā)的租賃糾紛如何處理？

《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》約定國家和軍隊政策調(diào)整造成合同 無法履行，雙方互不承擔責任的，按照約定處理。租賃合同沒有 約定的，部隊主張適用情事變更的，人民法院經(jīng)審查符合《最高 人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋

（二）》第二十六條規(guī)定的，予以支持。

57、先抵后租下承租人主張優(yōu)先購買權(quán)的如何處理？

《房屋租賃司法解釋》第 22 條：出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折 價、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當在合理期限內(nèi)通知承租人。承 租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。該條 并未排除先抵后租的情形，抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)時，承租人主張 優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)予支持。

58、承租人的優(yōu)先續(xù)租權(quán)效力如何認定？

出租人與承租人在租賃合同中約定承租人享有優(yōu)先續(xù)租權(quán) 的，該約定有效，承租人享有合同上的請求權(quán)，承租人請求繼續(xù) 簽訂租賃合同或請求出租人承擔違約責任的，予以支持。

59、競業(yè)禁止的范圍如何認定？

在商鋪整體租賃實踐中，承租人為保護其商業(yè)不受其他競爭 者的影響，往往與出租人在租賃合同中約定“同業(yè)禁止”條款，禁止出租人將其余商鋪出租給同類競爭者，以確保其獨占的客戶 資源，該條款被稱為競業(yè)禁止條款。對于競業(yè)禁止的范圍，應(yīng)遵 從合同約定。合同范圍約定不明的，應(yīng)以能否與承租人形成競爭 關(guān)系作為判斷標準，以合理平衡出租人與承租人的利益。

60、不動產(chǎn)出租人的留置權(quán)如何行使？

《物權(quán)法》第230條規(guī)定：債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人 可以留置已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動產(chǎn)，并有權(quán)就該動產(chǎn)優(yōu)先受 償。對于不動產(chǎn)出租人主張留置承租人置于該不動產(chǎn)上的財產(chǎn)的 權(quán)利的，予以支持。

★61、拆遷中承租人的權(quán)利如何保護？

租賃合同尚未到期，房屋遭遇拆遷的，出租人與承租人在租 賃合同中對拆遷時如何處理有約定的，按照約定處理。租賃合同 對此沒有約定或者約定不明的，承租人主張賠償損失的，分別其 情形予以處理。

（1）關(guān)于裝飾裝修價值的損失。在承租人有證據(jù)證明其裝 飾裝修初始價值的情況下，其損失與租賃合同已經(jīng)履行的期限相 關(guān)，可以剩余租期與全部租期的比例計算其裝飾裝修損失，但不 得超過房屋所有權(quán)人獲得的裝飾裝修補償。在承租人沒有證據(jù)證 明其裝飾裝修初始價值的情況下，根據(jù)公平原則由出租人與承租 人進行分擔。

（2）關(guān)于搬遷損失和停產(chǎn)停業(yè)損失。承租人有證據(jù)證明其 搬遷損失和停產(chǎn)停業(yè)損失的，其應(yīng)獲得相應(yīng)的補償，但不得超過 房屋所有權(quán)人獲得的搬遷費和停產(chǎn)停業(yè)損失補償。承租人不能舉 證證明的，根據(jù)公平原則由出租人與承租人進行分擔。

（3）關(guān)于可得利益。房屋被征收后會導致承租人商業(yè)機會 喪失，承租人向出租人主張可得利益的，由于其獲得的補償不能 超過房屋所有權(quán)人獲得的補償范圍，而該損失并不在征收補償范 圍之內(nèi)，故承租人無權(quán)主張可得利益。

（4）關(guān)于補助獎勵費用。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補 償條例》第17條第2款規(guī)定，補助和獎勵由市、縣人民政府制定 補助和獎勵辦法予以規(guī)定。因此，關(guān)于承租人能否獲得補助、獎 勵，由當?shù)卣?guī)定。當?shù)卣疀]有規(guī)定的，補助獎勵歸屬于房 屋所有權(quán)人，承租人無權(quán)取得。

★62、承租人違約導致租賃合同解除的損失如何確定？

第一種觀點：因承租人違約行為導致租賃合同解除的，出租 人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失。出租人對 于房屋閑置存在放任行為的，對于擴大的損失不予支持。

第二種觀點：因承租人違約行為導致租賃合同解除的，出租 人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失，但最長不 得超過六個月?！菊f明】第二種觀點是2008年省法院房屋租賃審委會紀要的 觀點，規(guī)定了6個月的期限。

五、關(guān)于國有土地使用權(quán)糾紛問題

★★★63、招商引資協(xié)議性質(zhì)如何認定？

在招商引資中，地方政府往往會做出一些優(yōu)惠獎勵承諾，對 于因招商引資協(xié)議引發(fā)的爭議屬于民事爭議還是行政爭議，應(yīng)當 予以區(qū)別對待：

（1）內(nèi)容上體現(xiàn)民事權(quán)利義務(wù)的，如招商協(xié)議的履行、解 除等，屬于民事法律關(guān)系的范圍。

（2）內(nèi)容上體現(xiàn)政府部門行使行政職權(quán)的，協(xié)議主要涉及 相關(guān)行政審批和行政許可等內(nèi)容，如政府行使回購權(quán)、給予稅收 優(yōu)惠、給予行政獎勵等，則屬于行政爭議。

★64、政府與社會資本合作（PPP）協(xié)議的性質(zhì)如何認定？

對于因 PPP 協(xié)議引發(fā)的糾紛，涉及行政規(guī)劃、許可、處罰、 管理、監(jiān)督等行政職能的爭議，屬于行政法律關(guān)系，典型的是特 許經(jīng)營協(xié)議內(nèi)容本身的爭議。內(nèi)容上設(shè)定民事權(quán)利義務(wù)的，屬于 民事爭議，常見的包括土地使用權(quán)的取得、項目產(chǎn)權(quán)的歸屬、項 目收益的分配、項目公司融資、項目擔保、工程建設(shè)、項目收益 權(quán)抵押、項目回購、稅費負擔、違約責任等。

65、改變?nèi)莘e率的糾紛性質(zhì)如何認定？對于開發(fā)商與國土部門簽訂土地出讓后，經(jīng)過規(guī)劃變更調(diào)整 容積率，國土部門要求補交土地出讓金的，屬于民事案件受理范 圍。

66、集體土地改變土地用途簽訂的出讓合同效力如何認定？

對于出讓的土地應(yīng)為國有土地，如果土地性質(zhì)仍為集體土 地，沒有經(jīng)過審批手續(xù)變更為國有土地，據(jù)此簽訂的出讓合同應(yīng) 為無效。

67、毛地出讓的效力如何認定？

地方國土部門毛掛凈交違反了國土資源部的管理性規(guī)定，應(yīng) 當受到相應(yīng)的行政處罰，但不影響國有土地使用權(quán)出讓合同的效 力。

★68、土地拍賣成交確認書的效力如何認定？

地方國土部門通過拍賣程序與受讓人簽訂了土地拍賣成交 確認書，約定在一定期限內(nèi)簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，雙方 實際履行了合同，但事后未簽訂書面的出讓合同，出讓合同成立。

69、未取得國有土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)合同的效

力如何認定？

根據(jù)債權(quán)行為與物權(quán)行為區(qū)分原則，未取得國有土地使用權(quán) 證書導致物權(quán)無法變動，但不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力，轉(zhuǎn)讓合同仍 然有效，受讓人可以要求轉(zhuǎn)讓人承擔違約責任。

★70、未符合投資開發(fā)比例的轉(zhuǎn)讓合同的履行如何處理？

對于投資比例未符合《城市房地產(chǎn)管理法》第 39 條第 1 款

第 2 項規(guī)定的條件，雖然轉(zhuǎn)讓合同有效，但該轉(zhuǎn)讓合同不具備履 行的法律要件，受讓人要求繼續(xù)履行合同、協(xié)助過戶的，不予支 持。

71、劃撥土地出租未經(jīng)批準的效力如何認定？

劃撥土地出租系劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種方式，應(yīng)符合

《城市房地產(chǎn)管理法》第 40 條的規(guī)定，未經(jīng)批準的，該土地使 用權(quán)租賃合同無效。

對于司法拍賣劃撥土地使用權(quán)上的房屋的，經(jīng)完善相應(yīng)手續(xù) 后，可以認可劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力。

★72、名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的如何處理？

以轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式轉(zhuǎn)移國有土地使用權(quán)，一方當事人主張無 效的，人民法院不予支持，但構(gòu)成非法倒賣土地犯罪的除外。

★73、委托代建的性質(zhì)如何認定？

對于委托代建的性質(zhì)認定應(yīng)當回歸雙方簽訂的委托代建協(xié) 議的內(nèi)容，如果合同中包含共享利潤、共擔風險內(nèi)容的，應(yīng)認定 為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同。如果合同中不包含共享利潤、共擔風險 內(nèi)容的，則僅具有委托關(guān)系，應(yīng)按合同法有關(guān)委托合同的規(guī)定處理。

來源：網(wǎng)絡(luò)