1、違約金調(diào)整中的舉證責(zé)任分配
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當事人因違約金的過高或者過低而請求法院予以調(diào)整的，法院應(yīng)以造成的損失為基礎(chǔ)進行調(diào)整。
而要確定損失的大小，便首先面臨一個舉證責(zé)任分配問題，即哪方對損失的大小承擔(dān)舉證責(zé)任?一種觀點認為，實際遭受損失的大小只有遭受損失一方才知道，另一方不可能舉證證明對方實際遭受的損失有多少，故應(yīng)當由遭受損失一方就其遭受的損失承擔(dān)舉證責(zé)任。
另一種觀點則認為，遭受損失一方?jīng)]有義務(wù)舉證證明自己損失的大小，而應(yīng)當由另一方對損失的大小承擔(dān)舉證責(zé)任。

筆者認為，首先，“誰主張，誰舉證”是一項基本的舉證責(zé)任分配規(guī)則，除非法律有特別規(guī)定，否則均應(yīng)當由主張方承擔(dān)舉證責(zé)任。
在當事人請求人民法院對約定的違約金進行調(diào)整的情況下，仍應(yīng)當由主張調(diào)整違約金的一方承擔(dān)舉證責(zé)任。
但應(yīng)注意的是，主張調(diào)整違約金一方承擔(dān)舉證責(zé)任的范圍并非直接是損失的大小，而是雙方約定的違約金是否過分高于或低于實際造成的損失，損失的大小只是其承擔(dān)舉證責(zé)任范圍的一部分。
其次，法律之所以賦予一方當事人請求法院對約定的違約金進行調(diào)整的權(quán)利，是為了避免雙方約定的違約金過高或者過低而造成當事人權(quán)利義務(wù)的失衡，體現(xiàn)的是民法上的“公平”原則。
但如果將舉證責(zé)任強加在遭受損失一方身上，在其難以舉證證明損失大小的情況下由其承擔(dān)不利后果，其本身便難謂“公平”，與法律規(guī)定此項制度的本意背道而馳。
因此，第一種觀點實不足取。

在本案中，雙方將逾期交房違約金的計算標準約定為日萬分之五，某康公司認為約定的違約金過高，便應(yīng)當由某康公司對約定的違約金過分高于給李某勤造成的損失承擔(dān)舉證責(zé)任。
一審法院直接認定在無證據(jù)證明逾期交房給李某勤造成具體損失金額的情況下，應(yīng)當參照同地段同類房屋的租金標準作為認定損失的依據(jù)，而并未指明應(yīng)當由哪方對違約金是否應(yīng)當調(diào)整承擔(dān)舉證責(zé)任，存在不當之處。
對此，二審法院予以明確。

2、逾期交房給購房者造成損失的認定
在商品房預(yù)售合同糾紛案件中，由于違約金可以根據(jù)合同約定進行確定，故開發(fā)商首先需要舉證證明的便是逾期交房所造成損失的大小。
然而，購房者因逾期交房所遭受的損失可能會受到購房的用途、房價的跌漲、房屋所處位置給購房者帶來生活上的便利程度等等諸多因素的影響，故確定逾期交房造成損失的大小很難形成一個客觀統(tǒng)一的標準。

那么，究竟該如何認定開發(fā)商逾期交房給購房者造成的損失呢?根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條，如果合同中對逾期交房違約金未作約定，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。
從上述規(guī)定可以看出，最高人民法院在合同未對違約金作出約定的情況下，明確將同地段同類房屋租金標準作為確定逾期交房給購房者造成的損失賠償額的依據(jù)。
之所以如此規(guī)定，是由于同地段同類房屋租金標準與購房者可能遭受的損失存在一種最大程度上的相似性。
因為在逾期交房的情況下，購房者通過租用同地段同類型的房屋，亦可以實現(xiàn)其對房屋占有、使用、收益之目的，故其租用同地段同類型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房給其造成的損失。
因此，如果開發(fā)商主張逾期交房給購房者造成的損失相當于同地段同類房屋的租金，并請求將同地段同類房屋租金作為認定購房者損失大小的依據(jù)，人民法院可以按照同地段同類房屋的租金標準對違約金進行調(diào)整。

但是亦應(yīng)當注意，將同地段同類房屋的租金標準作為認定損失大小的依據(jù)，實系在逾期交房所產(chǎn)生的損失難以衡量的情況下，不得已而采取的一種方法。
通過這種方法計算的損失與購房者實際遭受的損失并不完全等同，最多只能算是對損失的一種“推定”。

專家：應(yīng)當仔細看一下合同，看看當中是否約定了裝修質(zhì)量問題的處理方式。
一般來說，開發(fā)商在合同中都不會把裝修質(zhì)量(附件三內(nèi)容)作為交房條件，所以就此引發(fā)的爭議只能按合同中約定的賠償差價的雙倍的方式處理。
您要是起訴的話，就一定要將合同分析清楚，不要讓開發(fā)商鉆了空子，而無法實現(xiàn)自己的要求。
法院在判決時主要依據(jù)合同約定。
另一種情況是，如果合同中約定了某項裝修，但是開發(fā)商沒有做，那就是另一回事了，這與以以次充好達不到標準是不同的，此時可以房屋沒有達到合同約定為由起訴，開發(fā)商會因此承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任

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業(yè)主策略1、集體與開發(fā)商協(xié)商。
開發(fā)商一般派能說會道的業(yè)

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