買房對每一個人來說

都是人生中的一件大事

然而付了錢還沒來及過戶

房子卻因賣房人債務糾紛被查封

遇到這樣的糟心事該咋解決呢

當事人朱先生在買房過程中遇到了一件煩心事，已經(jīng)購買了他人的房屋，尚未過戶，恰恰此時，該房屋因賣房人與第三人的債務糾紛被法院查封。該房屋到底歸誰所有，朱先生的問題能否解決？來看下法院是怎么判的~~~

2009年2月，屈某與梁某簽約合作建房，約定在屈某妻子程某名下的土地上合建公寓，梁某負責出資建房42套，建成后，房屋產(chǎn)權(quán)歸梁某所有，但梁某應給屈某12套房屋或人民幣120萬元。2009年8月，房屋建成，因土地手續(xù)上是程某的名字，所以房產(chǎn)證辦在了程某名下。根據(jù)屈某意愿，梁某給付屈某人民幣120萬元。梁某打算房屋賣出后，直接由程某與購房者辦理過戶手續(xù)。

2009年至2012年，朱某陸續(xù)向梁某交齊房款13萬元，購買了其中一套房屋，并在交房后在其居住，但因程某欲等另外一處房屋建成后一并辦理產(chǎn)權(quán)事宜，因此朱某未能與程某辦理過戶手續(xù)。2016年8月，朱某與梁某簽訂《房屋買賣補簽合同》。

2016年7月，屈某、程某因與馬某的債務糾紛被鄭州中院強制執(zhí)行347萬元的財產(chǎn)，屈某與梁某合建房屋被查封，因此朱某所購房屋也被查封。朱某提出執(zhí)行異議被駁回后，提出執(zhí)行異議之訴。

法院經(jīng)審理認為，梁某建好房屋并支付屈某120萬元人民幣后，梁某處分涉案房屋并收取房款符合雙方合作建房的約定。朱某已支付涉案房屋購房款，并在法院查封前已入住，實際占有使用該房屋。雖然，朱某與梁某的房屋買賣合同是在法院查封后補簽，但不能否認涉案房屋在法院查封之前已形成事實上的房屋買賣關(guān)系并由案外人實際占有使用。朱某基于購買占有使用房屋并對這一特定財產(chǎn)享有期待權(quán)。馬某基于與屈某、程某之間的民間借貸形成的一般債權(quán)，對屈某、程某名下財產(chǎn)享有一般期待權(quán)，而不是對特定財產(chǎn)的期待權(quán)。二者相比，朱某對涉案房屋的權(quán)益優(yōu)先于馬某的普通金錢債權(quán)，因此朱某對涉案房屋享有的民事權(quán)益足以排除執(zhí)行。法院判決，不得執(zhí)行該套房產(chǎn)。

《中華人民共和國物權(quán)法》第九條不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

法官說法

范亞玲：鄭州中院執(zhí)行裁判庭 四級高級法官

不動產(chǎn)買受人對執(zhí)行標的所享有的民事權(quán)益是否足以排除強制執(zhí)行,可以結(jié)合被執(zhí)行人的責任財產(chǎn)范圍,異議人、申請執(zhí)行人及被執(zhí)行人對案涉房屋各自享有的權(quán)利性質(zhì),以及案涉房屋的屬性、功能等方面進行綜合判斷。

1.界定責任財產(chǎn)范圍。在責任財產(chǎn)范圍內(nèi),可執(zhí)行特定財產(chǎn)，責任財產(chǎn)之外的財產(chǎn)，不得執(zhí)行。朱某支付全部購房款并實際占有使用房屋，該房屋已脫離程某責任財產(chǎn)范圍，程某無權(quán)用該房屋償債,馬某亦不能要求程某以該房屋償債。

2.明確物權(quán)期待權(quán)與債權(quán)的保護順位。朱某支付全部購房款并實際占有使用房屋，獲得了一定的對外公示效力，雖不及物權(quán)登記效力，其物權(quán)期待權(quán)已超過馬某享有的普通金錢債權(quán),應優(yōu)先保護。

3.保障居住與生存權(quán)益。朱某購房用于自住,房屋對朱某具有居住保障功能,具有一定的生存利益,相對于馬某享有的普通金錢債權(quán)，朱某的居住、生存權(quán)益有優(yōu)先保護的價值和意義。

法官提醒，廣大群眾要充分認識到不動產(chǎn)物權(quán)登記效力的重要性，購買房屋要及時辦理不動產(chǎn)登記，即使不能及時登記，也要保存好購房合同、付款憑證、交付憑證及實際居住產(chǎn)生的水、電、氣、暖、物業(yè)等費用憑證，以避免產(chǎn)生糾紛時因證據(jù)不足造成損失。

專家點評

馮軍義：省政協(xié)委員、河南天基律師事務所主任

這個案件的審理結(jié)果，既是依據(jù)了法律，也充滿了溫情。面對多方當事人之間互相牽連的復雜案情，法官抽絲剝繭，認真捋清案件各種法律關(guān)系，分清責任，可以說真是從司法為民出發(fā)著實下了一番功夫，對朱先生來說切實解決了一塊心病。住房是普通百姓的基本生活保障，房子作為價值較大的生活資料，在百姓生活中占據(jù)了重要地位。許多家庭辛辛苦苦忙碌多少年，才能下決心買一套房子，而且還要貸款、還貸。如果在買房過程中，遇到了糾紛，無疑是一個巨大打擊，不但精神上受到影響，而且很有可能造成財產(chǎn)損失，對任何一個普通家庭來說，都是難以承受的。出現(xiàn)這種狀況的原因，除了少部分意外因素外，還有相當一部分是由于群眾法律知識不夠，對買房的程序以及相關(guān)行為帶來的法律后果不太了解，買房過程中對一些應注意的事項注意不夠，一是容易產(chǎn)生糾紛，二是在解決糾紛過程中容易因證據(jù)不足導致維權(quán)失敗。該案例為廣大百姓上了很好的一課，讓大家在買房過程中更加重視辦理相關(guān)法律手續(xù)，同時，在另一個方面，也為生活中向外借款的人們給予了提醒，借款給別人時如何保障自己的債權(quán)，應該通過抵押等一些法律手續(xù)來加強實現(xiàn)債權(quán)的保障。