01案情簡介
2020年1月11日，譚某作為出租人與承租人張某簽訂《門市租賃合同》，約定將其××縣的門面出租給張某，租期為2020年1月12日至2023年1月11日。約定年租金為38000元，于每年1月12日之前支付，逾期支付的需按日承擔(dān)千分之一點(diǎn)五的滯納金，租賃期間任何一方不得提前解除合同，違反合同約定的需賠償對方違約金100000元并支付由此造成的全部損失。合同簽訂后承租人張某即支付了第一年租金38000元及押金5000元，并對該門市進(jìn)行裝修擬經(jīng)營餐飲，2020年10月，承租人張某向譚某提出解除合同，雙方協(xié)商未能達(dá)成一致意見。 因此出租人譚某訴至法院請求： 1、判令被告支付原告2021年1月12日至2022年1月11日門市租金38000元； 2、判令被告向原告支付逾期支付租金的違約金2000元，原合同繼續(xù)履行。
承租人張某辯稱其已支付第一年租金及押金，并在2020年10月通知原告不再租賃該房屋，隨即騰空房屋并搬離；被告租賃房屋并對房屋進(jìn)行裝修后即遭遇新冠肺炎疫情，導(dǎo)致無法營業(yè)，囤積的食品大量過期，相關(guān)設(shè)備也已變價處理，被告虧損嚴(yán)重，合同繼續(xù)履行將顯失公平。同時被告提出反訴，主張解除雙方租賃合同關(guān)系，要求反訴被告返還反訴原告2個月的租金、押金以及電表開戶費(fèi)。
02裁判結(jié)果
二審法院判決雙方簽訂的《門市租賃合同》于判決作出之日起解除，承租人張某于判決生效后15日內(nèi)返還譚某所有的位于××縣門市；張某于判決生效后10日內(nèi)向譚某支付扣除押金、拖欠水費(fèi)、多交電費(fèi)后的租金及違約金共計18021.81元。
03裁判分析
本案的爭議焦點(diǎn)一是租賃合同是否可以解除，法院認(rèn)為在本案中，張某雖為違約方，但從合同的履行過程看，其確系受新冠肺炎疫情及市場經(jīng)濟(jì)不景氣等多種因素的影響，無力再繼續(xù)經(jīng)營門市，并無違約的主觀惡意，且用于門市經(jīng)營的設(shè)施設(shè)備已拆除或變賣，不具備繼續(xù)經(jīng)營的條件。如合同繼續(xù)履行，除應(yīng)當(dāng)繳納的租金外，張某還需再投入大量資金購買相應(yīng)的設(shè)施設(shè)備并再次對門市進(jìn)行裝飾裝修，對張某來說，繼續(xù)履行費(fèi)用確實過高。同時，鑒于門市一直空置，張某也采取了轉(zhuǎn)租門市的措施試圖減損，但至今未轉(zhuǎn)租成功，未能防止損失繼續(xù)擴(kuò)大。 綜上，案涉合同繼續(xù)履行費(fèi)用過高，租賃合同目的已無法實現(xiàn)。若解除合同，既能減少違約方的損失，防止損失繼續(xù)擴(kuò)大，張某又愿意承擔(dān)解除合同的違約責(zé)任，對守約方的損失作相應(yīng)的彌補(bǔ)，能有效平衡雙方的利益，也有利于社會資源的有效配置，實現(xiàn)實質(zhì)正義，故本案認(rèn)定合同予以解除更具合理性。本院對張某要求解除案涉合同的請求予以支持。
焦點(diǎn)二是張某與譚某之間租金、違約金及押金的支付與返還問題。法院認(rèn)為雙方租賃合同關(guān)系自6月11日判決作出之日起解除，鑒于一審中雙方確認(rèn)受新冠肺炎疫情的影響，張某已支付的第一年租金涵蓋的租賃期限順延兩個月，因此法院支持2021年3月12日至2021年6月11日共計3個月的租金費(fèi)用，共計9500元，并在9500元基礎(chǔ)上酌情支持10%的逾期支付的滯納金950元，而對于出租人譚某主張的100000元違約金，法院認(rèn)為鑒于承租人張某非惡意違約，考慮到譚某作為守約方亦負(fù)有減少損失擴(kuò)大的義務(wù)等因素，原合同中約定的違約金數(shù)額明顯過高，認(rèn)定張某支付4個月租金12667元作為違約金以彌補(bǔ)譚某所遭受的損失。押金在扣除所欠水費(fèi)后應(yīng)當(dāng)全數(shù)返還張某，即4994.25元，張某承租期間多交的電費(fèi)也應(yīng)當(dāng)由譚某返還，即100.94元，綜合計算來看，承租人張某應(yīng)當(dāng)支付譚某共計18,021.81元。
04法條鏈接
《民法典》第五百八十條 當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以請求履行，但是有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事實上不能履行； （二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高；
（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未請求履行。
有前款規(guī)定的除外情形之一，致使不能實現(xiàn)合同目的的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但是不影響違約責(zé)任的承擔(dān)。
《民法典》第五百八十四條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。
《民法典》第五百八十五條第二款 約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。
05法務(wù)建議
對于雙方真實意思表示一致，不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不損害第三方合法利益的合同，是合法有效的合同，雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同約定行使權(quán)利、履行義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。但是在一些長期性合同履行過程中，雙方可能形成合同僵局，一概不允許違約方通過起訴的方式解除合同，不利于破解合同僵局，實現(xiàn)公平正義。為平衡合同雙方當(dāng)事人的利益，促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，可以允許違約方解除合同。
但是違約方申請司法解除合同的權(quán)利的行使需要滿足特定的條件，結(jié)合《民法典》與《九民紀(jì)要》的相關(guān)規(guī)定來看，主要有以下幾點(diǎn)：
一是合同的目的不能實現(xiàn)。例如在租賃合同中，承租人因為經(jīng)營戰(zhàn)略的調(diào)整，注銷該經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)或者已經(jīng)另搬他處重新開展經(jīng)營活動等等；
二是違約方違約并非出于惡意，即違約方需要證明自己并非出于主觀上的惡意。惡意違約是指違約方通過實施違約行為能夠獲得遠(yuǎn)高于自身原本繼續(xù)履行合同所能獲得的收益，或者能夠使相對方遭受預(yù)期之外的嚴(yán)重利益損害。證明自己非惡意可以從承租人自己因繼續(xù)履行該原合同已經(jīng)或者即將遭受難以承受的損失，并且違約也并非給出租人帶來經(jīng)濟(jì)利益上的損失等這些角度來闡述；
三是如果出租人強(qiáng)制要求承租人繼續(xù)履行原合同關(guān)系，將會給違約方帶來巨大的利益損失，因此違反了公平原則，其要求不具有正當(dāng)性。
此外，關(guān)于合同中約定的違約金賠償規(guī)則及押金返還還是沒收的問題，對于違約金，如果當(dāng)事人認(rèn)為約定的違約金高于或者低于實際損失的話，可以請求司法機(jī)關(guān)予以減少或者增加，一般認(rèn)為超過實際損失30%的違約金即可認(rèn)為“高于”，低于實際損失70%的違約金可認(rèn)定為“低于”；
對于押金的問題，在實踐中不少出租人根據(jù)交易習(xí)慣認(rèn)為，若存在違約行為或者提前解除租賃合同關(guān)系的情況，押金即不予返還。但是押金的實際作用僅起擔(dān)保作用，在一方的行為給另一方造成損失時，可以從該費(fèi)用中予以抵扣，例如承租人逾期不支付水電費(fèi)、給承租房屋造成損壞等等情況，合同關(guān)系解除時，若有剩余押金，應(yīng)當(dāng)全數(shù)返還給承租人。
對于長期租賃合同來說，隨著承租人經(jīng)營戰(zhàn)略排布的改變、社會客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化等因素的影響，總難免在合同履行過程中產(chǎn)生種種爭議，所以建議在合同中約定解除的條件，例如允許承租人一方在滿足合同條件時享有解除合同的權(quán)利，違約金約定的比例也不建議過高。若事后才發(fā)現(xiàn)合同中沒有約定單方解除合同的條件，建議承租人在滿足上述三個條件的基礎(chǔ)上，及時向出租人發(fā)送《解約通知函》并搬離承租房屋，有必要的話可以申請公證處辦理公證事項，即在公證員的監(jiān)督下，對租賃房屋現(xiàn)狀通過現(xiàn)場拍照或者攝像方式進(jìn)行證據(jù)保全，并向司法機(jī)關(guān)提出申請，通過司法途徑終結(jié)合同關(guān)系。
