實踐中，業(yè)主因?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)提供者提供的物業(yè)服務(wù)不滿意而拒交物業(yè)服務(wù)費的現(xiàn)象很多。在物業(yè)服務(wù)者追討物業(yè)服務(wù)費時，業(yè)主往往會提出不接受物業(yè)服務(wù)、不履行合同約定、不履行安全保障義務(wù)等抗辯。通過以下案例，筆者將對物業(yè)服務(wù)合同糾紛中經(jīng)常遇到的問題進(jìn)行梳理和探討。

【案例】甲是某小區(qū)業(yè)主，乙是長期為甲所在小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司，并分別與該小區(qū)每位業(yè)主簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。后因甲拒交物業(yè)服務(wù)費，乙依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提起仲裁，甲在庭審中提出如下抗辯和請求:1。a住在一樓，買了個露天花園，停在自家院子里的自行車被偷了。經(jīng)過監(jiān)控發(fā)現(xiàn)，該花園屬于監(jiān)控盲區(qū)。2.甲方要求乙方履行定期披露和報告義務(wù)，如乙方未履行披露義務(wù)，甲方要求乙方承擔(dān)違約責(zé)任。3.裝修期間，甲方支付的裝修管理費和垃圾清理費，乙方必須退還。4.要求終止乙方與甲方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同..

【解決方法】對應(yīng)甲方的抗辯和請求，我們可以將物業(yè)服務(wù)合同中經(jīng)常遇到的問題歸納為以下幾點:

1。如何區(qū)分物業(yè)服務(wù)者的物業(yè)服務(wù)義務(wù)與其他主體的物業(yè)服務(wù)義務(wù)？

現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容是復(fù)雜的。根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)，我們一般將物業(yè)分為商業(yè)物業(yè)、住宅物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、市政物業(yè)、公益物業(yè)和其他物業(yè)。各物業(yè)的服務(wù)義務(wù)不盡相同，但一般可歸納為六個方面:維護(hù)義務(wù)、環(huán)境管理義務(wù)、經(jīng)營管理義務(wù)、秩序維護(hù)義務(wù)、安全保護(hù)義務(wù)、制止違法行為義務(wù)、向有關(guān)部門報告并協(xié)助處理義務(wù)。(《民法典》第937條和第942條)。本案中，甲方以存在監(jiān)控盲區(qū)為由，主張財物被盜系乙方未盡到安全保障義務(wù)所致，混淆了侵權(quán)人責(zé)任、業(yè)主責(zé)任和物業(yè)組織責(zé)任的關(guān)系。如果所有者的財產(chǎn)被盜或損壞，侵權(quán)者應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)者未盡到安全保障義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)者的行為與損害之間的因果關(guān)系承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。但本案中，園方屬于監(jiān)控盲區(qū)，物業(yè)服務(wù)方?jīng)]有添加攝像頭的法定義務(wù)。攝像頭屬于共用設(shè)施的安防設(shè)備，如果需要更細(xì)致的改造、大修、維修，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金支付，不應(yīng)當(dāng)計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。(《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十一條第三款)。

2。物業(yè)服務(wù)提供者未盡到告知和報告義務(wù)，是否應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任？

物業(yè)費不是物業(yè)服務(wù)者的私有財產(chǎn)。雖然物業(yè)服務(wù)者可以從中獲得一定比例的報酬，但物業(yè)費主要用于物業(yè)服務(wù)。這部分資金屬于全體業(yè)主。物業(yè)服務(wù)提供者對物業(yè)費如何使用有自主權(quán)和決定權(quán)，但同時應(yīng)肯定業(yè)主對物業(yè)費的使用有監(jiān)督權(quán)和提出合理化建議的權(quán)利。(《民法典》第943條)披露和報告的義務(wù)因為《民法典》的明確規(guī)定而成為法定義務(wù)而非約定義務(wù)。如果乙方在這種情況下未能履行該義務(wù)，業(yè)主和業(yè)主委員會可以督促其履行。如經(jīng)催促仍不執(zhí)行，可向有關(guān)行政機(jī)關(guān)舉報，由行政機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)進(jìn)行相應(yīng)處罰。但是業(yè)主是否可以主張違約責(zé)任，我認(rèn)為業(yè)主還是可以根據(jù)合同要求乙方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，包括繼續(xù)履行。其次，應(yīng)當(dāng)注意向業(yè)主大會和業(yè)主委員會履行報告義務(wù)。如果業(yè)主主張物業(yè)服務(wù)提供者應(yīng)向其履行報告義務(wù)，就存在業(yè)主不具備資質(zhì)的問題。

3。裝修管理費和垃圾清理費屬于專項服務(wù)還是合同義務(wù)？

實踐中，物業(yè)服務(wù)商在裝修時要求業(yè)主按照專有部分的面積繳納裝修管理費或垃圾清運費。理由是物業(yè)服務(wù)提供者依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同僅對業(yè)主共有部分負(fù)有管理義務(wù)，但業(yè)主因?qū)Ｓ胁糠盅b修而產(chǎn)生的專項服務(wù)應(yīng)另行收費。很多業(yè)主表示不能接受這一點，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)商應(yīng)該清理小區(qū)的垃圾，而不是區(qū)分垃圾的種類。物業(yè)服務(wù)提供者對小區(qū)的公共部分負(fù)有法定的管理義務(wù)，所以他們不應(yīng)該支付額外的費用。筆者認(rèn)為，根據(jù)《民法》第945條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)提供者對裝修物業(yè)的監(jiān)督管理義務(wù)是法定義務(wù)，清理堆積的裝修垃圾也是環(huán)境管理義務(wù)的一部分，因此不屬于特殊服務(wù)，應(yīng)視為合同約定的一般服務(wù)，不得收取額外費用。

4。個人業(yè)主可以單獨行使撤銷權(quán)嗎？

首先要注意業(yè)主行使撤銷權(quán)的問題。業(yè)主行使撤銷權(quán)的類型是什么？《民法典》關(guān)于合同解除的總則自然適用于物業(yè)服務(wù)合同，即法定解除權(quán)和約定解除權(quán)。但是物業(yè)服務(wù)合同也具有委托合同的性質(zhì)，那么業(yè)主是否可以主張任意解除權(quán)？在實踐中，有兩種觀點。一種觀點認(rèn)為，業(yè)主不應(yīng)享有任意解除合同的權(quán)利。究其原因，物業(yè)服務(wù)是一個長期的過程，在長期的磨合中，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)者之間難免會有摩擦。如果動不動就終止合同，不利于市場的穩(wěn)定，也會給物業(yè)服務(wù)方造成很大的損失。合同的終止是合同目的不能實現(xiàn)的最后手段。如果可以通過其他方式補救，就不要輕易解除合同。另一種觀點認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同的本質(zhì)是委托合同，委托合同重視的是信任基礎(chǔ)，即信任對雙方合同的履行有很大影響。如果雙方的信任嚴(yán)重受損，強(qiáng)行將看似分離的雙方捆綁在一起，不利于合同目的的實現(xiàn)。因此，業(yè)主應(yīng)當(dāng)享有任意解除合同的權(quán)利，物業(yè)服務(wù)人的權(quán)利是業(yè)主基于所有權(quán)給予的，也應(yīng)當(dāng)允許業(yè)主收回自己的權(quán)利。給物業(yè)服務(wù)提供者造成的損失當(dāng)然要賠償。

其次，個別業(yè)主能否形成合同解除權(quán)？根據(jù)《民法典》第二百七十八條和第九百四十六條的規(guī)定，可以看出，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)提供者是強(qiáng)調(diào)法定程序的，即選聘和解聘物業(yè)服務(wù)提供者是業(yè)主共同決定的事項，必須符合專有區(qū)域和人數(shù)雙重多數(shù)決定的程序。但在本案中，我們可以發(fā)現(xiàn)，甲、乙雙方是單獨簽訂物業(yè)服務(wù)合同的。有人認(rèn)為，根據(jù)締約自由，業(yè)主A作為物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體，應(yīng)當(dāng)享有合同解除權(quán)。筆者認(rèn)為，即使物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)提供者與業(yè)主單獨簽訂的，物業(yè)服務(wù)提供者與小區(qū)全體業(yè)主之間的權(quán)利義務(wù)也不容忽視。單獨簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)應(yīng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)提供者與業(yè)主之間達(dá)成的確認(rèn)函，是否成立不影響物業(yè)服務(wù)提供者對小區(qū)全體業(yè)主享有的權(quán)利和義務(wù)。因此，合同解除權(quán)屬于全體業(yè)主，而非唯一業(yè)主。

5。業(yè)主是否可以因其他原因享有抗辯權(quán)？

如果上述第一項中物業(yè)服務(wù)人安全保障義務(wù)的履行確實存在瑕疵，業(yè)主是否可以享有拒絕繳納物業(yè)費的抗辯權(quán)？《民法典》第944條沒有明確規(guī)定業(yè)主是否享有抗辯權(quán)。根據(jù)物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋第三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)提供者不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)提供者承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。雖然該條款對物業(yè)服務(wù)費的減免沒有明確規(guī)定，但筆者認(rèn)為，瑕疵履行期間物業(yè)服務(wù)費的減免可以基于違約責(zé)任對應(yīng)的損失金額，其主要目的是平衡當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)。

現(xiàn)實生活中，物業(yè)服務(wù)合同存在很多問題。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)提供者在合同中明確約定的權(quán)利義務(wù)，當(dāng)然更有利于規(guī)范物業(yè)服務(wù)提供者的服務(wù)項目和質(zhì)量。但是，社會的千變?nèi)f化導(dǎo)致合同無法對物業(yè)服務(wù)者的服務(wù)義務(wù)進(jìn)行詳細(xì)的描述。因此，物業(yè)服務(wù)提供者必須堅持認(rèn)真誠信的服務(wù)精神，盡職盡責(zé)地處理物業(yè)內(nèi)的一切事務(wù)，這樣業(yè)主與物業(yè)服務(wù)提供者之間的關(guān)系才能得到妥善維護(hù)。只有雙方保持互信。

[法律條款索引]

《中華人民共和國民法典》第二百七十八條下列事項應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定:

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

(二)制定和修改管理規(guī)定；

(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人員；

(五)建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的使用情況；

(六)籌集維修建筑物及其附屬設(shè)施的資金；

(七)建筑物及其附屬設(shè)施的更新改造；

(八)改變共用部位的用途或者利用共用部位從事經(jīng)營活動；

(九)其他有關(guān)共有和共管權(quán)利的重要事項。

業(yè)主共同決定的事項，應(yīng)當(dāng)由專有面積占三分之二以上且人數(shù)占三分之二以上的業(yè)主表決通過。對前款第(六)項至第(八)項規(guī)定事項的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參加投票且專有區(qū)域四分之三以上且投票人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。前款規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分半數(shù)以上業(yè)主同意和參加表決的半數(shù)以上業(yè)主同意后決定。

《中華人民共和國民法》第九百三十七條物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)提供者在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)向業(yè)主提供建筑物及附屬設(shè)施的維修、環(huán)境衛(wèi)生的管理和維護(hù)以及相關(guān)秩序等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費的合同。

《中華人民共和國民法》第九百四十二條物業(yè)服務(wù)提供者應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共用部位進(jìn)行妥善維修、養(yǎng)護(hù)、保潔、綠化和管理，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全。

《中華人民共和國民法典》第943條，物業(yè)服務(wù)提供者應(yīng)當(dāng)定期公開服務(wù)項目、責(zé)任人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、履約情況、維修資金的使用情況、業(yè)主共用部位的經(jīng)營和收益情況等。以合理的方式向業(yè)主公開，并向業(yè)主大會和業(yè)主委員會報告。

《中華人民共和國民法典》第944條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)者繳納物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)提供者已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者不需要接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕繳納物業(yè)費。

業(yè)主違反約定未繳納物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以督促其在合理期限內(nèi)繳納；合理期限屆滿仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業(yè)服務(wù)人不得停止供電、供水、供熱、供氣等。督促繳納物業(yè)費。

《中華人民共和國民法》第九百四十五條業(yè)主裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項，并配合其進(jìn)行必要的現(xiàn)場檢查。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有部分，依法設(shè)立居住權(quán)或者改變共用部分用途的，應(yīng)當(dāng)及時將相關(guān)信息告知物業(yè)服務(wù)人。

《中華人民共和國民法典》第九百四十六條業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)提供者的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。作出決定的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)提供者，但合同另有約定的除外。

依照《物業(yè)服務(wù)費管理辦法》第十一條第三款前款規(guī)定解除合同給物業(yè)服務(wù)提供者造成損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的原因外，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出一般包括以下部分:

1.管理服務(wù)人員按規(guī)定提取的工資、社會保險和福利費用；

2.物業(yè)共用部位和設(shè)施的日常運行維護(hù)費用；

3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生費用；

4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化和維護(hù)費用；

5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用；

6.辦公費用；

7.物業(yè)管理企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；

8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和公眾責(zé)任保險費用；

9.業(yè)主同意的其他費用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修、更新和改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金支付，不得列入物業(yè)服務(wù)支出或者成本。

最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律法規(guī)及相關(guān)行業(yè)規(guī)范規(guī)定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維修義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的公共服務(wù)承諾和服務(wù)規(guī)則應(yīng)當(dāng)被確認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

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