法拍房，正在進(jìn)入更多購房者的視野。
原因很簡單。首先起拍價(jià)較低，通常只有市場價(jià)的7-8折；其次大多不限購，對于沒房票的人來說，極具吸引力。
第三，與二手房交易不同，法拍房還無需支付中介傭金……
但作為法院強(qiáng)制拍賣的特殊房源，法拍房本身的獨(dú)特性質(zhì)，決定了它與普通商品房不同，即存在一定風(fēng)險(xiǎn)。
法拍房（司法拍賣），是指人民法院將查封、扣押、凍結(jié)的被執(zhí)行人（原房東）財(cái)產(chǎn)，在被執(zhí)行人逾期不履行義務(wù)時(shí)，依法以公開競價(jià)的方式賣給出價(jià)最高的競買人。
房貸斷供、抵押無法償還，司法沒收等情況，都可能促使房子被拍賣。
同時(shí)，原先房屋的產(chǎn)權(quán)過戶、稅費(fèi)繳納、物業(yè)水電費(fèi)等，法院只會(huì)出具證明文件，具體操作仍需買家自行解決。
所以，通過司法拍賣，雖然可以“撿漏”到高性價(jià)比房產(chǎn)，但也可能遭遇一些無法預(yù)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。
今天，《層樓說法》將結(jié)合一起真實(shí)案例，給大家講講可能遇到的“那些坑”！
案例簡介：
李女士與房產(chǎn)公司簽訂購房合同，付清房款后辦理備案登記，房屋未交付且至今未辦理房產(chǎn)證。
后該房產(chǎn)公司因其他事項(xiàng)被起訴，標(biāo)的房屋被財(cái)產(chǎn)保全，在案件執(zhí)行階段，標(biāo)的房屋進(jìn)入司法拍賣程序。
吳先生拍得標(biāo)的房屋，但由于原購房合同已經(jīng)備案登記，產(chǎn)權(quán)無法變更到吳先生名下，他由此開始了焦慮的奔波協(xié)調(diào)之路。
兩個(gè)買賣關(guān)系均成立，但都不是房屋的所有權(quán)人
（一）司法拍賣為特殊買賣形式，合同有效
根據(jù)《拍賣法》規(guī)定，拍賣是指以公開競價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式。因此通過司法拍賣競得房屋，是特殊的房屋買賣合同。
（二）先前的房屋買賣亦有效，但備案不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)
根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?/p>
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。
因此，原買受人與房產(chǎn)公司簽訂的購房合同合法有效，但不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更以登記為準(zhǔn)。
該房屋買賣合同的備案登記，不是房屋所有權(quán)設(shè)立、變更登記，這種備案登記的性質(zhì)更偏向行政監(jiān)管措施，不會(huì)產(chǎn)生物權(quán)的公示及變動(dòng)的效力。因此原買受人未辦理房產(chǎn)證，僅進(jìn)行房屋買賣合同備案并不發(fā)生物權(quán)效力。
綜上，原李女士與吳先生均為房屋買受人，前后簽訂的兩份買賣合同均有效，但物權(quán)均未轉(zhuǎn)移。
吳先生面臨的實(shí)務(wù)困境
吳先生的過戶要求，在法院、房管部們、稅務(wù)部門幾個(gè)單位間均遇到問題。
執(zhí)行法院：拍賣房屋前已進(jìn)行公示及瑕疵聲明，拍賣成功后出具《拍賣成交確認(rèn)書》和《執(zhí)行裁定書》，不能辦理過戶的責(zé)任，并不在執(zhí)行法院。
房管部門：經(jīng)查詢，案涉房屋已出售且辦理過網(wǎng)簽登記備案手續(xù)，不能確定是否待售新房還是“一房二賣”，何況吳先生沒有納稅證明，按流程規(guī)定不能辦理過戶手續(xù)。
稅務(wù)部門：因不能確定是待售新房還是“一房二賣”，辦稅沒有依據(jù)，建議吳先生明確房屋性質(zhì)后才能處理。
司法拍賣房屋的前期風(fēng)險(xiǎn)梳理
（一）司法拍賣房屋的瑕疵披露
1、拍賣房屋來源
《民事訴訟法》第二百四十七條規(guī)定，“被執(zhí)行人未在人民法院指定的期限內(nèi)履行生效法律文書所確定義務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)拍賣被查封、扣押的財(cái)產(chǎn)”。
當(dāng)債務(wù)人不履行生效法律文書確定的債務(wù)，人民法院啟動(dòng)強(qiáng)制執(zhí)行程序，公開處理債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，以清償債權(quán)人債權(quán)的。
因此司法拍賣的房屋，系未履行生效法律文書確定債務(wù)的被執(zhí)行人的房產(chǎn)。常見的如未按時(shí)償還債務(wù)的債務(wù)人之抵押房產(chǎn)，無力償債的債務(wù)人的房產(chǎn)等。
2、瑕疵披露及責(zé)任承擔(dān)
司法拍賣中的法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)是比較密集的，競買人稍不注意便可能觸發(fā)。
根據(jù)《拍賣法》第十八條規(guī)定：“拍賣人有權(quán)要求委托人說明拍賣標(biāo)的的來源和瑕疵。拍賣人應(yīng)當(dāng)向競買人說明拍賣標(biāo)的的瑕疵?！?/p>
法院在拍賣公告中明確指出“拍賣人對拍賣標(biāo)的物所作的說明和提供的視頻資料、圖片等，僅供競買人參考，不構(gòu)成對標(biāo)的物的任何擔(dān)?！保饧捶ㄔ褐回?fù)責(zé)在房產(chǎn)拍賣成功后出具相應(yīng)的法律文書，以協(xié)助競買人辦理過戶，而任何有關(guān)房產(chǎn)的權(quán)利瑕疵均由競買人自行了解、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。
［最高人民法院（2011）民二終字第40號(hào)民事判決書］裁判印證：拍賣公司對拍賣標(biāo)的物已盡到瑕疵披露義務(wù)，競拍人對拍品權(quán)利不能實(shí)現(xiàn)的后果應(yīng)自行承擔(dān)。
（二）參與司法拍賣前的必要風(fēng)險(xiǎn)篩查
當(dāng)您準(zhǔn)備通過司法拍賣來獲得心儀房屋時(shí)，建議至少應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行前期考察，下面一一詳述：
1、房屋基本信息
1）房屋基本情況，包括房齡（剩余產(chǎn)權(quán)年限等）、裝修維護(hù)情況、質(zhì)量問題、環(huán)境（特別是不利因素）等。
2）房屋被法院強(qiáng)制拍賣的原因（民間借貸、抵押、擔(dān)保等），若涉及的法律關(guān)系明確、主體較少，競買成功后過戶交付等事宜不易引發(fā)額外糾紛；若先前涉及的法律關(guān)系復(fù)雜，則相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)增加。
3）房屋的現(xiàn)狀，被法院查封后是空置還是持續(xù)住人，若查封后仍有人居住，將影響實(shí)際交付。
2、房屋權(quán)屬信息
1）房屋產(chǎn)權(quán)是否清潔，如房屋是否仍然存在有效的租賃關(guān)系，我國法律規(guī)定“買賣不破租賃”（其基本含義是：房屋租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，受讓人代替出租人取得原租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)）。
這意味著即使房屋歸買受人所有，也無法取得使用權(quán)，須等租賃到期或提前解除租賃關(guān)系。優(yōu)先購買權(quán)人是否書面承諾放棄優(yōu)先購買權(quán)等。
2）房屋的產(chǎn)權(quán)是否有共有的情形，產(chǎn)權(quán)人中是否有未成年人，房屋拍賣的產(chǎn)權(quán)份額是全部產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)等。
3）被執(zhí)行人的戶口是否仍落戶在拍賣房屋上，如果被執(zhí)行人在拍賣之后不遷出戶口，尤其是學(xué)區(qū)房的入學(xué)指標(biāo)，會(huì)對競買人產(chǎn)生不利影響。
3、涉及費(fèi)用估算
1）由于司法拍賣房屋的查封時(shí)間均較長，期間大多未繳納相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用，這部分費(fèi)用一般都由競買人承擔(dān)，對房屋所欠物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等需做好預(yù)算。
2）司法拍賣中稅費(fèi)一般由競買人負(fù)擔(dān)，競買人需了解房產(chǎn)證辦理年限，根據(jù)房產(chǎn)所在行政區(qū)域的政策規(guī)定，以確定稅費(fèi)數(shù)額。
3）參加網(wǎng)拍需交納保證金，悔拍的，保證金不予退回。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》，競買人應(yīng)當(dāng)在參加拍賣前以實(shí)名交納起拍價(jià)的5%至20%的保證金，未交納保證金的，不得參加競買。
若拍賣成交后買受人悔拍的，交納的保證金不予退還，依次用于支付拍賣產(chǎn)生的費(fèi)用損失、彌補(bǔ)重新拍賣價(jià)款低于原拍賣價(jià)款的差價(jià)、沖抵本案被執(zhí)行人的債務(wù)以及與拍賣財(cái)產(chǎn)相關(guān)的被執(zhí)行人的債務(wù)。
其他風(fēng)險(xiǎn)
1、房產(chǎn)所在行政區(qū)域是否存在限購政策（在有些地區(qū)，通過司法拍賣來規(guī)避限購政策已經(jīng)行不通）。
2、對競買人的競買資格是否存在要求（如：執(zhí)行法院及其工作人員不得參與競拍外，網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者、承擔(dān)拍賣輔助工作的社會(huì)機(jī)構(gòu)或者組織及其工作人員近親屬也不得參與等相關(guān)規(guī)定）。
如果競買人不具備競買資格，可能直接導(dǎo)致競買人在競買成功之后不能過戶。
3、房屋是否存在影響價(jià)值的其他情形，如殺人、傷害、失火等情況。
【購房資訊輕松享，快來關(guān)注樂居網(wǎng)】
文章來源:層樓