蘭州晚報已經(jīng)選好了房子，談好了價格，支付了之前的50萬房款，誰知房子已經(jīng)被法院查封了。被害人侯某訴至法院，其申請執(zhí)行異議未能成立。目前他要準備材料，開始第二次打官司要錢。那么，不小心買了被法院查封的房子怎么辦？6月16日，記者采訪了法律界人士，給大家出謀劃策。

案例回放

部分房款已經(jīng)交了，但是房子被查封了。

2019年，侯某經(jīng)中介公司介紹，準備以100萬元的價格購買趙某名下的房屋。在簽訂購房合同前，趙某曾向侯某表示，該房屋此前已抵押貸款50萬元，但貸款尚未還清。侯某只好先墊付50萬元還貸，待房屋抵押登記注銷后再辦理過戶手續(xù)，并付清剩余購房款。侯覺得這套房子在面積、戶型、位置等方面都符合自己的需求。，而且價格相對劃算，預(yù)付的50萬也可以從購房款中扣除，于是他欣然同意。

合同簽訂后，侯預(yù)付了50萬元購房款，并同時辦理了按揭貸款手續(xù)。一個月后，侯某、趙某和中介公司工作人員到不動產(chǎn)登記管理部門辦理房屋過戶手續(xù)，才發(fā)現(xiàn)原賣房人趙某之前有債務(wù)未清償，債權(quán)人已將趙某起訴至西固法院，申請財產(chǎn)保全?，F(xiàn)在房子已經(jīng)被法院依法查封，無法辦理過戶手續(xù)。

侯某認為自己已支付了部分購房款，并已向銀行申請了按揭貸款以支付剩余款項。房子應(yīng)該是他自己的。于是，侯向西固法院提出執(zhí)行異議申請，請求法院解除保全，暫緩執(zhí)行，將房屋過戶到自己名下。

調(diào)查法官發(fā)現(xiàn)，該房屋仍登記在趙的名下，并未實際移交給侯居住和使用。此外，經(jīng)詢問銀行工作人員，趙某并未將侯某提前支付的50萬元用于償還銀行貸款，而是挪作他用。顯然，買家侯上當(dāng)受騙了。

辦案法官告訴侯，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，只有依法登記后，才發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律效力?！痹摲课葑允贾两K登記在趙名下，侯從未取得該房屋的所有權(quán)，也無權(quán)以房屋所有人的身份向法院申請解除該房屋的查封措施。另外，法院查封該房屋時，趙與侯之間尚未發(fā)生房屋買賣關(guān)系。法院根據(jù)債權(quán)人申請查封趙名下房屋完全符合法律規(guī)定，侯某申請執(zhí)行異議不能予以支持。

鑒于侯某已支付購房款50萬元，辦案法官建議盡快向法院提起訴訟，請求法院判令趙某返還已支付的購房款并賠償相關(guān)損失。最終，侯某接受了辦案法官的建議，撤回了執(zhí)行異議申請，準備近期向法院提起新一輪訴訟。

法官的解釋

問題:對于侯這種不小心買了法院查封的房子的買家，只能自認倒霉嗎？

甘肅正天和律師事務(wù)所王曉宇律師:當(dāng)然不是。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定:“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議的，人民法院應(yīng)予支持: (一)人民法院查封前已經(jīng)簽訂合法有效的書面買賣合同的；(二)人民法院查封房地產(chǎn)之前；(三)已經(jīng)按照合同約定支付全部價款或者支付部分價款，剩余價款已經(jīng)按照人民法院的要求交付執(zhí)行；(四)非因買受人自身原因未能辦理轉(zhuǎn)移登記的。”從上述規(guī)定可以看出，如果買受人不慎購買了被法院查封的房屋，且符合上述四個條件，可以向查封法院申請排除執(zhí)行。

問題:買二手房如何防范風(fēng)險？

王律師:買二手房有幾個注意點:一是去房管部門了解已出售房產(chǎn)的權(quán)屬情況，注意是否有抵押記錄，是否被查封；第二，通過法院司法公開平臺，查詢房屋出售者是否涉及訴訟；第三，在房產(chǎn)抵押未明確蓋章的情況下，謹慎支付購房款。同時，買受人可以與出賣人約定房款由第三方保管，待房屋過戶后再交付給出賣人。一旦發(fā)生糾紛，可以把錢要回來。此外，在簽訂合同時，買受人可以要求出賣人對房屋狀況作出書面保證，并設(shè)置相應(yīng)的違約條款，保護買受人的權(quán)利。

蘭州日報全媒體記者徐培杰