遇到房子爛尾怎么辦？

自去年開始，恒大、融創(chuàng)、華夏幸福等大型房產(chǎn)企業(yè)因現(xiàn)金流斷裂、債券不能兌付陷入經(jīng)營危機(jī)，導(dǎo)致部分樓盤無法按期交付、甚至爛尾。

那么為無法交付的爛尾樓盤傾注了幾乎全部財(cái)富、甚至為此背負(fù)了巨額貸款的購房人，該何去何從？

樓盤爛尾，商品房買賣合同被解除，購房者能否不再償還剩余銀行貸款？情理上可以，否則無辜的購房者“房財(cái)兩空”，不免有失公平正義，但法理上卻受到合同相對性原理的束縛。

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長久以來，樓盤爛尾糾紛中，大多判決購房者繼續(xù)還貸。

如果你上網(wǎng)搜索諸如“按揭貸款買房，樓房爛尾了，開發(fā)商交不了房，銀行貸款還用還嗎？”

不出意外，除了同情之外，幾乎所有人的回答都是：必須還，而且是貸款人自己還。否則的話，你很可能成為老賴，上了銀行的黑名單，甚至?xí)汇y行起訴，吃上官司。

為什么呢？大多數(shù)法律專家、銀行以及開發(fā)商的解釋是這樣的。

你貸款買房子，實(shí)際上是簽了兩個(gè)合同，一是跟開發(fā)商簽《購房合同》，你交錢買房，開發(fā)商收錢賣房；二是跟銀行簽《貸款合同》，銀行借給你錢，你得給銀行還錢。

按照合同相對性原理，你和開發(fā)商的糾紛，跟你和銀行的糾紛，是兩碼事。

既然是開發(fā)商破產(chǎn)交不了房，那你就去找開發(fā)商，不影響銀行跟你的借款合同，該還的錢一毛都不能少。

但即便你去找開發(fā)商，甚至起訴，其實(shí)也沒什么用，因?yàn)榉孔訝€尾、開發(fā)商破產(chǎn)，意味著要么相關(guān)責(zé)任人已經(jīng)“卷款跑路”，要么就已經(jīng)到了資不抵債的地步，無論哪種情況，房款都很難再退回來了。

既然這樣，如果你堅(jiān)持不還貸款，結(jié)果會(huì)如何呢？

那不好意思，這就屬于違約行為，銀行有的是辦法收拾你，可以把你納入征信黑名單，也可以直接起訴，如果法院判決后你還是拒不還款，還可以申請強(qiáng)制執(zhí)行，拍賣你的房產(chǎn)，如果所得款不夠，還有可能執(zhí)行你名下的其他財(cái)產(chǎn)。

如果你還不配合，甚至轉(zhuǎn)移隱匿財(cái)產(chǎn)，甚至可能涉嫌拒不執(zhí)行法院判決罪，被追究刑事責(zé)任。

也就是說，只要你上了銀行貸款的船，永遠(yuǎn)就下不來了。

在這樣的規(guī)則下，幾乎所有購房者都默認(rèn)了悲催的命運(yùn)，老老實(shí)實(shí)給銀行還貸款。

但嘉興中院此前發(fā)布一篇案例文章，出現(xiàn)了重大反轉(zhuǎn)，裁判樓盤爛尾后，由開發(fā)商償還剩余貸款。

02

這是怎么一回事兒呢？

故事講的是2014年4月，上海的許先生在嘉興某樓盤購買一套別墅，向銀行貸款392萬元。許先生支付首付款后銀行將貸款發(fā)放給開發(fā)商，后該樓盤爛尾。2018年，開發(fā)商破產(chǎn)清算，因涉案樓盤未竣工驗(yàn)收，不符合交付標(biāo)準(zhǔn)，破產(chǎn)管理人書面通知許先生解除其與開發(fā)商之間的商品房買賣合同。之后許先生因無法再取得房屋所有權(quán)而停止向銀行支付月供。2020年，貸款銀行向法院起訴，要求許先生繼續(xù)支付剩余貸款。

一審法院判決：雙方在實(shí)質(zhì)上一致同意判決解除個(gè)人購房借款及擔(dān)保合同，許先生歸還結(jié)欠銀行借款本金和利息（含罰息）共計(jì)220余萬元。

一審上訴最終宣告許先生敗訴，而且是賠了夫人又折兵，原本的按揭變成一次性支付220余萬元，這對于許先生來說肯定是無法接受的，于是就有了接下來的二審。

二審法院判決：銀行提出的由許先生歸還剩余貸款、支付利息及賠償律師費(fèi)的請求不能成立，不予支持。

讓人不敢置信的是，二審居然迎來了“大反轉(zhuǎn)”，嘉興中院給出了與一審?fù)耆煌呐袥Q：不支持銀行的訴訟請求，也就是說銀行敗訴了，許先生無需向銀行歸還剩余貸款本息220余萬元。

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這個(gè)結(jié)果出乎了所有人的意料，二審法院為什么會(huì)如此判決呢？

一審法院的判決依據(jù)是銀行和許先生簽訂的《個(gè)人購房借款及擔(dān)保合同》第38條約定，即“貸款發(fā)放后，借款人（許先生）或抵押人與售房人（房產(chǎn)公司）或其他第三方就該房產(chǎn)有關(guān)質(zhì)量、價(jià)格、權(quán)屬、條件或其他事宜發(fā)生的任何糾紛，均與貸款人（銀行）無關(guān)，貸款人有權(quán)選擇繼續(xù)履行本合同或要求借款人提前償還本合同項(xiàng)下的全部或部分貸款”，而這條約定卻被二審法院給否決了。

二審法院認(rèn)為《個(gè)人購房貸款及擔(dān)保合同》第38條約定是銀行單方面提前擬定的格式條款，它刻意加重了許先生的責(zé)任，而減輕了銀行的責(zé)任，顯失公平，對許先生不具有拘束力。

最重要的是，第38條約定與最高法的相關(guān)司法解釋抵觸（具體法律條款不再引述），不具備法律效力。

事實(shí)上，從常理上來講，購房者對任一合同解除均無過錯(cuò)，沒有取得房屋，也沒有實(shí)際占有貸款，卻仍需還貸。相對的，開發(fā)商實(shí)際占有使用了貸款，沒有交房，還不用返還收到的貸款，有違公平原則，而“誰拿貸款，由誰返還”的做法顯然更符合公平正義。

回顧整件事件可以說是一波三折，時(shí)間跨度數(shù)年，與此同時(shí)網(wǎng)上也產(chǎn)生了諸多不同的觀點(diǎn)，支持的呼聲很高，但也有對判決表示質(zhì)疑的。

該判例于今年2月份正式宣判，值得注意的是，直到今天原本在嘉興中院官網(wǎng)對于該判例的報(bào)道已被下刊，網(wǎng)傳的“案件傳真”筆者也未找到，這是否意味著會(huì)有第三次“反轉(zhuǎn)”，我們暫無從得知。

但從購房者的角度出發(fā)，此次判例無疑是給那些慘遭“爛尾”的受害者提供了一條新的出路，多少算是不幸中的“幸事”。

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那么，如果真遇到樓盤爛尾，購房者能否斷供？

答案是：不建議直接斷供。因?yàn)殚_發(fā)商無法交付房屋，并不意味著購房人就可以停止向銀行償還月供。如果購房人擅自斷供，銀行依然會(huì)采取一定的措施，未還款的行為還會(huì)記入不良記錄，會(huì)對購房人的信用產(chǎn)生嚴(yán)重影響。

如果真遇到樓盤爛尾，購房人可以到法院起訴解除商品房買賣合同，同時(shí)起訴解除銀行借款合同。

在法院判決借款合同解除，并且判令剩余銀行貸款本息由開發(fā)商承擔(dān)的情況下，購房人才可以停止償還貸款。否則，不建議隨意停止還貸。

但也要注意，商品房買賣合同的解除具有風(fēng)險(xiǎn)性，如果你按照上述操作并且成功解除了合同，那么你對房屋的物權(quán)期待權(quán)將轉(zhuǎn)化為普通債權(quán)，若開發(fā)商破產(chǎn)，購房者的清償也將順位靠后；若開發(fā)商恢復(fù)工程建設(shè)，購房者也不能獲取房屋了。

具體如何決策，建議咨詢專業(yè)法律人士。最大化保障自己的權(quán)益！畢竟，老百姓買套房不容易，錢也不是大風(fēng)刮來的！