購房置業(yè)、居有定所

是人們的美好愿望，

如果所購房屋

因賣房人、開發(fā)商的原因被法院查封，

或者投資購房或經(jīng)營性購房被查封，

購房人的權(quán)利

能受到法律的優(yōu)先保護嗎？

兩個案例告訴你！

案例一

買了二手房還未過戶，原房主就成了“老賴”，房屋被查封

劃重點：滿足四個條件，得到優(yōu)先保護！

馮某于2018年3與霍某簽訂房屋買賣合同，以323萬元的價格購買霍某名下一套房產(chǎn)。之后馮某按照合同約定，在2018年3月至10月期間共計支付給霍某313萬元購房款，在此期間，馮某于2018年4月對房屋進行裝修，同年7月搬至該房屋居住，但房屋卻遲遲未過戶到馮某名下。

2019年，因賣房人霍某未償還張某借款，法院將上述房屋作為霍某名下的可供執(zhí)行財產(chǎn)予以查封。馮某提出執(zhí)行異議被裁定駁回后又提出了執(zhí)行異議之訴，訴訟中，馮某將剩余房款10萬元交至法院案款賬戶。

法院經(jīng)審理認為：馮某提交的房屋買賣合同、轉(zhuǎn)賬記錄、收條、證人證言、裝修合同等證據(jù)，能夠佐證涉案房屋被查封前，馮某已經(jīng)與霍某簽訂了合法有效的書面買賣合同、支付了絕大部分價款并合法占有房屋的事實，而且房屋未能辦理過戶手續(xù)，并非由于馮某自身原因所致。鑒于馮某已將剩余房款交付法院案款賬戶，法院最終支持了馮某的訴訟請求，二審法院維持了原判。

民法典規(guī)定，房屋經(jīng)登記才發(fā)生物權(quán)變動的效力。即使購房人支付全部房產(chǎn)、實際占有房屋，如果沒有變更登記到自己名下，房屋的所有權(quán)仍屬于出賣人。一旦出賣人成為被執(zhí)行人，該房屋將面臨被執(zhí)行的風(fēng)險。

正是考慮到現(xiàn)實中存在購房人已交付房款并實際占有使用了房屋，但并非由于自身原因未將房屋變更登記至其名下的情況，法律作出了優(yōu)先保護購房人權(quán)利的規(guī)定，滿足相應(yīng)條件的情況下即可以排除金錢債權(quán)對所購房產(chǎn)的執(zhí)行。由于馮某的情況符合法律規(guī)定能夠排除執(zhí)行的全部要件，故法院支持了其停止執(zhí)行房屋的請求。馮某的權(quán)益也因此得到維護。

法條鏈接

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

民法典第二百一十四條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。

法官提醒

實際上，對于購房人所購房屋能夠排除法院執(zhí)行的情形，司法解釋的規(guī)定較為嚴格，有其中一項不符合，購房人就可能面臨房財兩空的困境。因此，提醒廣大購房者，購買二手房時務(wù)必做好以下工作：

★ 一是簽合同前要核實房屋是否被查封；

★ 二是按合同約定履行付款義務(wù)；

★ 三是確保自身具備購房資質(zhì)，不存在因自身原因不能辦理過戶登記的情況；

★ 四是盡早接收房屋并盡快完成過戶。

案例二

開發(fā)商陷入經(jīng)濟糾紛，剛買的新房被查封

劃重點：非唯一居住用房，不能得到優(yōu)先保護！

吳某于7月與某房產(chǎn)公司簽訂購房合同，以136萬元的總價購買了一套期房，并于當(dāng)日支付首期購房款10萬元，12月付清全部購房款。但房屋一直未交付。

兩年后，某房產(chǎn)公司因與某投資公司債務(wù)糾紛成為被執(zhí)行人，法院查封了該房產(chǎn)公司名下包括吳某所購房屋在內(nèi)的多套房屋。

吳某提出執(zhí)行異議被裁定駁回后提出執(zhí)行異議之訴，將某房產(chǎn)公司與某投資公司作為被告訴至法院。法院經(jīng)審查認為，吳某雖在房產(chǎn)查封之前已與某房產(chǎn)公司簽訂了合法有效的《商品房購房合同》，也按約定支付了房款，但其名下除了該套房屋之外，尚有其他用于居住的房屋，最終依法駁回了吳某的訴訟請求。

對房屋消費者物權(quán)期待權(quán)的保護，也叫弱者保護，是基于對消費者生存權(quán)這一更高價值的維護，賦予消費者對買受房屋的物權(quán)期待權(quán)以排除執(zhí)行的效力。由于該規(guī)定是為保護消費者的居住權(quán)而設(shè)置，因此要求消費者購房應(yīng)是直接用于滿足其生活居住需要，而非用于作為寫字樓、門面房等經(jīng)營，否則購房人將不會被認定為消費者。同時，還要求消費者名下無其他用于居住的房屋，即買受人在相應(yīng)區(qū)域內(nèi)無其他能夠用于居住的房屋。

案例中吳某雖滿足了查封前簽訂合同及支付相應(yīng)房款的要求，但正是因為名下尚有其他用于居住的房屋，法院最終沒有支持吳某的訴求。

法條鏈接

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

法官提醒

從開發(fā)商處購房，一旦開發(fā)商因糾紛造成房產(chǎn)被執(zhí)行，購房人要想保住所購房產(chǎn)，必須同時滿足法律規(guī)定的要件。因此，購房人在簽訂合同時要重點審查：

★ 開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，沒有預(yù)售許可證出售房屋，商品房合同存在無效的風(fēng)險。

★ 購房人選擇開發(fā)商時盡可能地對開發(fā)商的商業(yè)信譽、資產(chǎn)情況進行了解和判斷，避免后續(xù)合同履行不能的風(fēng)險。

需要注意的是，如果是投資購房或經(jīng)營性購房，在房屋被查封時，購房人對房屋的物權(quán)期待權(quán)將不受到法律的優(yōu)先保護。一旦產(chǎn)生損失，購房人也只能根據(jù)合同的約定并結(jié)合合同效力的情況要求開發(fā)商承擔(dān)締約過失責(zé)任或違約責(zé)任。

來源：杭州中院微信公眾號

編輯：田璇