一、導(dǎo)言

拍賣被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)是一種常見的執(zhí)行方式。但在執(zhí)行過程中，第三人會以其與被執(zhí)行人簽訂了房屋租賃合同并實(shí)際占有房屋為由，反對法院強(qiáng)制執(zhí)行。拍賣行的買家會面臨目標(biāo)房源被占用，很難騰出的問題。最常見的就是拍賣的房子都是別人租的，而且往往租的時(shí)間很長。如果被執(zhí)行人與第三方簽訂長期租賃合同，買方會基于交易后可能被他人長期使用的情況打消購買房屋的欲望，從而影響執(zhí)行活動的順利進(jìn)行。

在司法實(shí)踐中，確實(shí)有很多被執(zhí)行人會做出回簽租約、假租約等行為來阻止騰退房屋。被執(zhí)行人或第三人這種行為背后的法律依據(jù)是“買賣不破租賃”原則。這一原則使得租賃權(quán)在租賃合同中成為保護(hù)承租人利益的物權(quán)，但在司法拍賣中應(yīng)如何適用才能更好地平衡被執(zhí)行人與第三人之間的利益？本文主要分析如何在司法拍賣中適用“買賣時(shí)不毀約”原則。

二。租賃不中斷原則在我國法律法規(guī)中的體現(xiàn)

買賣不破租賃的原理大家應(yīng)該都很熟悉。房屋所有人有權(quán)處置自己的房屋。但無論任何會改變所有權(quán)的行為，如抵押、買賣或贈與，原房屋上的租賃關(guān)系都不會消滅，現(xiàn)有的租賃關(guān)系也不能打破。

在《中華人民共和國民法典》(以下簡稱民法典)頒布之前，《中華人民共和國合同法》第二百二十九條就已經(jīng)有了具體的規(guī)定。根據(jù)該條可知，買賣不破租賃原則不僅適用于買賣合同法律關(guān)系，也適用于擔(dān)保權(quán)、繼承、贈與等涉及所有權(quán)變動的法律關(guān)系。

《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十八條和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十五條也對此原則有規(guī)定。

《民法典》第725條沿用了原《合同法》第229條的規(guī)定，即根據(jù)租賃合同，在承租人占有期間，租賃物的所有權(quán)發(fā)生變更的，不影響租賃合同的效力。

牢不可破租賃原則意在保護(hù)承租人的權(quán)利，使承租人不會因?yàn)榉恐鲗Ψ课菟袡?quán)的處分而被迫搬出房屋，流離失所。這一條款的初衷是好的，但在執(zhí)行過程中，被執(zhí)行人和第三人會通過簽訂虛假的租賃合同來規(guī)避房屋被拍賣，從而不當(dāng)利用這一原則，如通過出租虛假清償債務(wù)、反向簽訂租賃合同等。

尤其是在期房拍賣中，回簽、虛假租賃等行為時(shí)有發(fā)生。

買賣不破租賃的原則使承租人能夠?qū)狗课莸馁I方。雖然買受人對房屋上的租賃并不知情，但租賃關(guān)系可以對抗買受人，租賃合同仍然有效。只有在存在租賃關(guān)系的情況下，房屋的合法拍賣才不一定適用于未破租賃。只有滿足以下四個(gè)條件，承租人才能主張未破租賃: 1 .有真實(shí)有效的租賃合同，且合同已經(jīng)生效；2.所有權(quán)變更前承租人已實(shí)際占用；3.房屋所有權(quán)的變更必須發(fā)生在租賃合同期限內(nèi)，不能有反簽合同等行為；4.不存在惡意串通阻止轉(zhuǎn)移占有?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》原第十四條也規(guī)定了租賃不毀約原則的兩種例外:一是先設(shè)立抵押權(quán)，二是先查封房屋。

當(dāng)房屋的租賃關(guān)系出現(xiàn)問題時(shí)，買方可以用法律手段保護(hù)自己。下面將詳細(xì)介紹如何判斷租賃關(guān)系是否合法有效，如果無效，買方該如何維護(hù)自己的合法權(quán)益。

三。司法拍賣可以適用“出售不違反租賃”原則的情況

對于人民法院查封前已簽訂合法有效書面租賃合同并占有該房屋的承租人，有權(quán)主張買賣不違反租賃，并拒絕買受人解除租賃關(guān)系。如果合同的時(shí)間、形式、內(nèi)容均合法有效，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》(以下簡稱《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》)第三十一條的規(guī)定，承租人可以主張?jiān)谧赓U期間繼續(xù)占有租賃房屋。

對于查封前已經(jīng)合法成立的租賃合同，法院拍賣時(shí)一般會在“拍賣公告”中公示。競買人在參加拍賣前，應(yīng)詳細(xì)閱讀公告，了解房屋出租情況。一般情況下，為了方便跟隨市場，市場上的租賃合同期限大多為1-2年，最長不會超過3-5年，且大多會訂立書面合同。當(dāng)然，也可能發(fā)生租賃關(guān)系當(dāng)事人未約定租賃期限或者因其他原因無法確定租賃期限的情況。此時(shí)根據(jù)《民法典》第707條和第730條應(yīng)視為不定期租賃合同。

司法拍賣房產(chǎn)的現(xiàn)狀公示

如果雙方?jīng)]有簽訂紙質(zhì)合同，承租人不能主張買賣而不毀約。雖然此時(shí)合同的訂立時(shí)間和內(nèi)容合法有效，但《執(zhí)行異議與復(fù)議條例》第三十一條明確規(guī)定需要“合法有效的書面租賃合同”。如果雙方未能簽訂書面合同，買賣雙方可以解除租約，騰退。

【/s2/】如果雙方簽訂一紙合同，承租人可以主張買賣不破租賃，買受人可以選擇等到租賃合同到期后解除租賃或者與承租人協(xié)商解除租賃。一般來說，這種依法成立的租賃合同不會過分損害買方的利益。買受人可以選擇等到租賃合同到期與承租人解約騰退房屋，也可以與承租人協(xié)商提供補(bǔ)償，承租人提前解約騰退房屋。對于不定期租賃合同，根據(jù)《民法典》第730條規(guī)定，買受人取得所有權(quán)后，可以通過提前通知出租人的方式提出解除租賃關(guān)系。

四。司法拍賣不應(yīng)適用“出售不違反租約的情況”

如果因?yàn)榈谌教岢霎愖h而直接適用該原則，不僅存在被不法分子鉆空子的風(fēng)險(xiǎn)，還會導(dǎo)致生效判決無法執(zhí)行，影響司法審判的權(quán)威性。因此，以下三種情形不應(yīng)適用“買賣不破租賃”原則，需要審查被執(zhí)行人與第三人之間的租賃合同是否符合法律規(guī)定和民事活動中與房屋租賃有關(guān)的約定慣例:1。租賃在不合理的時(shí)間訂立，僅在不動產(chǎn)被凍結(jié)或查封后，或有回簽合同時(shí)；2。租金不合理，租金明顯過低或聲稱已一次性付清全部租金，尤其是現(xiàn)金；3。租期長短不合理，租期五年以上，甚至長達(dá)二十年。

(一)訂立租約的時(shí)間不合理

有些租賃合同是在法院查封房產(chǎn)后才簽訂的，或者即使合同是在查封前簽訂的，實(shí)際上是回簽的，實(shí)際上是在查封后簽訂的。此時(shí)承租人不能主張買賣而不違反租約。根據(jù)《執(zhí)行異議與復(fù)議條例》第三十一條規(guī)定:主張買賣不能解除租賃關(guān)系的，必須簽訂合法有效的書面租賃合同，法院才能查封財(cái)產(chǎn)。同時(shí)，抵押后產(chǎn)生租賃關(guān)系的，不能對抗已登記的抵押權(quán)?！睹穹ǖ洹返谒陌倭阄鍡l規(guī)定:“抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租、轉(zhuǎn)讓的，原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響?！痹趶堥L芳、等消除妨害糾紛案的二審民事判決書[(2021)民09第1331號]，以及廣東省深圳市中級人民法院在審理溫慶生、陳房屋租賃合同糾紛案[(2018)粵03第8334號]中，法院認(rèn)為抵押房屋拍賣是抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，不支持買賣不應(yīng)解除租賃的主張。

所以，依法拍賣房屋的購房人，要注意租賃合同是否在法院查封或抵押前訂立。這些合同大多是偽造的，事后臨時(shí)會簽，有雙方合同簽訂時(shí)間、銀行流水轉(zhuǎn)賬時(shí)間、實(shí)際占用時(shí)間可以證明。

(二)租金協(xié)議及租金支付方式不合理

簽約時(shí)間合法，但租金價(jià)格明顯低于市場價(jià)，或者租金交付方式不合理，承租人與被執(zhí)行人惡意串通，謊稱已支付租金或者偽造租金交付證據(jù)的，承租人不能主張買賣不破租賃。

在執(zhí)行過程中，要特別警惕以現(xiàn)金方式一次性支付全部租金?？紤]到目前大額交易很少使用現(xiàn)金，可能存在惡意串通，銀行流水取款時(shí)間可以證明。

(2019)甘09 35號案，胡某主張對的房屋進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，第三人胡某1主張通過房屋租賃抵銷與的50萬元債務(wù)。法院審理后認(rèn)為，胡某1與之間的借貸關(guān)系真實(shí)性存疑。胡雖提供了5張共計(jì)50萬元的借條，但這5筆借款均為現(xiàn)金借款，且未提供銀行轉(zhuǎn)賬憑證予以證實(shí)?，F(xiàn)實(shí)生活中，巨額貸款不能每次都用現(xiàn)金支付；雖然農(nóng)行卡上的幾筆現(xiàn)金存款的時(shí)間與借據(jù)上的時(shí)間一致，但不能證明這些現(xiàn)金存款是向胡某1借款。同時(shí)，借款合同沒有約定利息，但租賃合同約定了本息相抵。最后確定第三人提出的執(zhí)行異議不能排除對爭議財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行。

(三)租賃期限不合理

如果租賃時(shí)間和租金都是合理的，但是在被執(zhí)行人知道或者應(yīng)當(dāng)知道財(cái)產(chǎn)將被拍賣的情況下，承租人和被執(zhí)行人達(dá)成了超長租賃，這種情況應(yīng)該如何處理？

如果買受人意識到這一點(diǎn)，承租人可以主張買賣不違反租賃，買受人不能提起妨礙和排除訴訟，也不能主張取消拍賣。但也有法院認(rèn)為，基于債權(quán)的房屋使用權(quán)與房屋租賃不等同，不能主張買賣不能毀約。例如，袁芬、方芳認(rèn)為，此前達(dá)成的20年租賃有效，但“本房屋租賃合同的目的是債務(wù)人利用其對房屋的使用權(quán)清償合同債務(wù)，債權(quán)人利用房屋實(shí)現(xiàn)債權(quán)，不同于出租人與承租人之間簽訂的合同。因此，“即被告方方依法取得了對涉案房屋的占有、使用、收益和處分的物權(quán)。排他性是物權(quán)的基本屬性。即使原告袁通過債權(quán)取得了涉案房屋的使用權(quán)，也不能對抗被告方方享有的物權(quán)，因?yàn)槠洳⑽催M(jìn)行他項(xiàng)權(quán)利登記。"

雖然買方不知道租約的事，但在法院查封之前，租約已經(jīng)簽了。約定租金符合市場價(jià)格，不存在其他瑕疵，租賃合同仍應(yīng)成立。買方此時(shí)有兩種選擇:(1)接受房屋存在的租賃關(guān)系；(2)在網(wǎng)絡(luò)拍賣中選擇不接受，要求取消拍賣。

(1)接受房屋存在的租賃關(guān)系，與承租人重新簽訂租賃合同

如果買受人愿意接受房屋內(nèi)存在的租賃關(guān)系，買受人可以與承租人重新簽訂租賃合同，承租人后續(xù)租金應(yīng)當(dāng)支付給買受人。如果租金已一次性支付給被執(zhí)行人，則買受人可以就所有權(quán)變更后的部分租金向被執(zhí)行人主張不當(dāng)?shù)美?/p>

(2)不接受房屋存在租賃關(guān)系，提出異議請求撤銷網(wǎng)上司法拍賣

【/s2/】如果是網(wǎng)上司法拍賣，法院又沒有說明租賃關(guān)系，買受人可以提出異議，請求撤銷網(wǎng)上司法拍賣。[/s2/]

法院有義務(wù)對房屋上是否存在租賃關(guān)系進(jìn)行特別提示。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)上司法拍賣若干問題的規(guī)定》(以下簡稱《網(wǎng)上拍賣規(guī)定》)第十四條規(guī)定，“實(shí)行網(wǎng)上司法拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣公告發(fā)布之日通過網(wǎng)上司法拍賣平臺就下列事項(xiàng)進(jìn)行特別提示:……法院未履行相關(guān)義務(wù)的，當(dāng)事人可以提出異議，請求撤銷《網(wǎng)絡(luò)拍賣條例》第三十一條規(guī)定:“當(dāng)事人、利害關(guān)系人提出撤銷網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的異議，符合下列情形之一的，人民法院應(yīng)予支持: (一)因被拍賣物的文字說明、視頻或者照片展示、瑕疵說明嚴(yán)重失實(shí)，導(dǎo)致買受人有重大誤解，無法實(shí)現(xiàn)購買目的的，但無法查明拍賣時(shí)的技術(shù)水平或者已經(jīng)公示相關(guān)瑕疵及責(zé)任承諾的除外”。很明顯，沒有書面說明房屋上是否存在租賃關(guān)系，尤其是租賃期限較長的租賃關(guān)系，足以使買受人產(chǎn)生重大誤解，屬于嚴(yán)重失實(shí)陳述。此時(shí)買受人無法取得房屋的使用權(quán)，自然無法實(shí)現(xiàn)其購買目的。因此，人民法院應(yīng)當(dāng)支持撤銷。

五.總結(jié)

在司法拍賣中，第三人以被拍賣房屋上有租賃合同為由提出執(zhí)行異議的，法院應(yīng)判斷租賃合同是否存在瑕疵，訂立時(shí)間、租金約定、租賃期限是否合理，確定承租人是否可以主張?jiān)诓贿`反租賃的情況下買賣，以合理平衡買受人和第三人的利益。對于購房者來說，最重要的是提前做好充分的調(diào)研準(zhǔn)備，以免事后被動。由于司法拍賣不同于普通的不動產(chǎn)買賣，房屋原所有權(quán)人往往因不執(zhí)行或財(cái)產(chǎn)不足以執(zhí)行生效判決而被強(qiáng)制執(zhí)行，被拍賣的房屋上還可能存在其他權(quán)利負(fù)擔(dān)。參與者必須充分了解被拍賣財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)狀和權(quán)利負(fù)擔(dān)。