如果房屋在出租前已經抵押，然后在租賃期間因未償還抵押債務而被查封、拍賣，承租人無權要求新的所有人繼續(xù)履行原租賃，繼續(xù)使用房屋，也不能以“買賣不破租賃”為由拒絕退租。因此，承租人不能繼續(xù)使用租賃物并從中獲利的，可以要求出租人減租或者不付租金，出租人未書面告知承租人房屋已經抵押的，承租人應當對造成的損失承擔賠償責任。

有一個金屬制品公司名下的工業(yè)廠房。2008年11月21日，該金屬制品公司與某銀行簽訂了房屋抵押合同，將房屋抵押向銀行借款，并完成了抵押登記。

緊接著，2008年12月15日，某燃料公司與某金屬制品公司簽訂了一份關于租房的《廠房租賃合同》。約定如下:租期15年，月租金15萬元；金屬制品公司根據現狀租用房屋，房屋及辦公樓的供水、供電、下水道改造、加建廠房圍墻、加建門衛(wèi)室、加固、維修、裝修由燃料公司投資建設。

2011年，由于金屬制品公司無力償還銀行貸款，某銀行提起訴訟，查封了房屋。法院判決后，因金屬制品公司未能償還銀行貸款，該房屋被法院強制進入拍賣程序，拍賣公告告知該房屋以租賃方式拍賣。

2013年7月4日，燃料公司準備將機械設備運進屋內時，發(fā)現房屋已被他人占用，車間門鎖已被撬，原有設備已單獨堆放，文件、紙質檔案不翼而飛。為此，燃料公司報警。經過調查取證，民警發(fā)現，原來是李某占了房子。李已通過法院拍賣取得該房屋的產權，并表示不知道該房屋仍有原租約。

燃料公司認為這套房子是以租賃方式拍賣的，于是李通過低價拍賣得到了這套房子?，F李某單方私自占有該房屋，違反了“買賣不破租賃”的法律規(guī)定，且法院已在拍賣公告中明確告知該房屋有租賃關系，故李某在通過法院購買該房屋時，應繼續(xù)履行該租賃合同。燃料公司為此提起訴訟，要求李繼續(xù)履行此前簽訂的《廠房租賃合同》，租賃期限至2023年12月31日止。

此時，李認為燃料公司所依據的租賃合同不具有法律效力。簽訂合同的初衷是對抗法院執(zhí)行的故意行為，先將房屋抵押后出租。從法律上講，這是“買賣不破租賃”原則的例外，所以燃料公司的主張沒有法律依據。

通過以上爭議，主要有兩個爭議:

1。燃料公司與金屬制品公司于2008年12月15日簽訂的《廠房租賃合同》是否具有法律效力？

2。如果該房屋在租賃期間發(fā)生權屬變更，燃料公司能否以“買賣不違反租賃原則”為由，要求李繼續(xù)履行《廠房租賃合同》？

最后，法院聽取了如下判決:

法院經審理查明，燃料公司與金屬制品公司于2008年12月15日簽訂的廠房租賃合同系雙方真實意思表示，具有法律效力，但李無需繼續(xù)履行燃料公司與金屬制品公司于2008年12月15日簽訂的廠房租賃合同。因此，法院最終判決駁回燃料公司的請求，終止廠房租賃合同的繼續(xù)履行。

那么上述法院判決的法律依據是什么呢？

租賃期內租賃房屋所有權發(fā)生變更后，燃料公司與金屬制品公司簽訂的《廠房租賃合同》是否具有法律效力？簽訂廠房租賃合同時，金屬制品公司是房屋的所有權人，有權出租。與其燃料公司簽訂的租賃合同是雙方的真實意思表示。不存在法律規(guī)定的無效情形，是合法有效的合同。

但李表示:該房屋的租賃合同是金屬制品公司與燃料公司為對抗法院執(zhí)行而簽訂的，沒有任何事實和法律依據，不能成立。

為什么不能成立？

首先，該房屋涉及的借貸關系成立于2008年11月21日。同年12月15日，燃料公司與金屬制品公司簽訂了廠房租賃合同。簽訂合同后，燃料公司實際占有了這套房子，進行生產工作，并按時向金屬制品公司支付租金。

其次，法院在2012年執(zhí)行了。燃料公司與金屬制品公司簽訂合同期間，即2008年12月至2012年，難以得知2012年欠銀行的貸款無法償還，將被拍賣。綜上所述，都反映出燃料公司與金屬制品公司存在真實的租賃關系，之前簽訂的《廠房租賃合同》具有法律效力。

那么，抵押房屋在租賃期內發(fā)生權屬變更后，燃料公司能否以“買賣不毀約”為條件要求李繼續(xù)履行《廠房租賃合同》？

根據人民法院《關于審理城市房屋租賃合同具體應用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，涉案房屋在出租前已設定抵押，最終因抵押權人實現抵押而發(fā)生權屬變更的，租賃關系不能對抗已登記的抵押。承租人請求新的房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，法院不予支持。因此，如果之前簽訂的《廠房租賃合同》無法繼續(xù)使用并盈利，可以要求出租人減租或不付租金，如果出租人書面告知承租人房屋已抵押，也可以要求承租人對造成的損失承擔一定責任。

但法院在相應公告中告知廠房處于“租賃”狀態(tài)，應認為是對當時房屋的客觀描述。由此不能推斷李接受并愿意繼續(xù)履行金屬制品公司與燃料公司簽訂的廠房租賃合同。司法實踐中，執(zhí)行法通常不會對之前簽訂的廠房租賃合同的合法性和有效性進行實質審查，法院只會在拍賣公告中告知，最終由買受人自行解決租賃和收樓問題。

綜上所述，這個廠房在租賃前已經抵押給銀行，租賃期間被查封拍賣，承租人無權繼續(xù)使用該房屋。抵押人出租抵押物的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不產生約束力。抵押人出租抵押財產時，未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人應對出租抵押物給承租人造成的損失承擔責任；抵押人已書面通知承租人該財產已被抵押的，因抵押權實現而造成的損失由承租人承擔。

以上關于“廠房租賃合同”的糾紛，整理自你身邊的真實案例。希望能對你以后租房或租房有所幫助，從而維護你的相關利益！