目前司法拍賣中部分房屋利用虛假租賃阻礙司法拍賣，引發(fā)關(guān)注。12月24日，北京市石景山法院執(zhí)行局就司法拍賣執(zhí)行異議典型案例進行了通報。

李某某在本市某小區(qū)有2套住宅。2018年，李某某等人向某融資公司借款，到了上述兩套房屋，并辦理了公證和抵押登記手續(xù)。李某某未能償還借款后，融資公司向法院申請執(zhí)行。執(zhí)行中，法院對上述房屋進行了查封并宣布拍賣。與被執(zhí)行人李某某有多年經(jīng)濟往來的案外人周某佳、周某毅以涉案房屋有租賃權(quán)為由，以2013年12月簽訂的《租金換利息協(xié)議》為由，請求法院中止執(zhí)行涉案房屋。

法院審查后認為:案外人周某甲、周某乙提供《以租代息協(xié)議書》的日期早于法院查封前，但沒有關(guān)于房屋用途的佐證，該協(xié)議的真實性法院無法認定。因此，法院裁定駁回案外人的異議申請，并向案外人說明，他們可以通過另一訴訟來維護自己的合法權(quán)益。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條規(guī)定:“承租人在租賃期間請求停止向受讓人轉(zhuǎn)讓被執(zhí)行房地產(chǎn)，并在人民法院查封、占有、使用該房地產(chǎn)前已簽訂合法有效的書面租賃合同的，人民法院應予支持。承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價出租被執(zhí)行房地產(chǎn)或者偽造支付租金證據(jù)的，其請求阻止轉(zhuǎn)移占有的，人民法院不予支持?！?/p>

對此，法院在執(zhí)行審查時重點考慮了以下幾種情況:異議時間是否符合常識，比如普通房屋的使用人在法院查封房屋或者對房屋采取評估措施時，應當知道法院執(zhí)行房屋的事實，應當積極主張自己的權(quán)利。但如果他們在法院查封房屋、評估程序完成后，在拍賣程序前后提出異議，則可能存在惡意串通，妨礙執(zhí)行；租賃期限是否異常，租賃期限為20年期限等超長期限的，可能存在惡意串通阻礙執(zhí)行；簽約時間是否存在造假，是否通過技術(shù)手段在查封或抵押前簽訂租約；支付手段是否符合常識，一般租金是按月還是按年支付。如果聲稱租金已經(jīng)一次性付清是不合理的，就有假租賃的可能。