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裁判要旨
對被執(zhí)行人購買房產(chǎn)預(yù)查封，房產(chǎn)未交付的，允許房產(chǎn)買賣雙方解除合同，案外人持生效判決可排除房屋強制執(zhí)行
實務(wù)要點
第一、預(yù)查封與合同解除之間的關(guān)系，法院不排除商品房買賣合同法定解除。但是法院是否支持開發(fā)商提起的約定解除，直接關(guān)系到開發(fā)商能否以解除合同的判決書為由要求法院解除預(yù)查封和停止執(zhí)行。支持約定解除權(quán)認為，對商品房買賣合同約定的條件成就時解除合同，是購房人在預(yù)查封時即能預(yù)料到的風(fēng)險，并沒有因解除合同額外增加減損的可能。
第二、我們注意到，限制約定解除的其理由是：2016年9月14日，江蘇省高級人民法院民事審判第一庭編寫《民事審判指導(dǎo)》（2016年第2期）。預(yù)查封的對象是被執(zhí)行人基于一個有效的房屋買賣合同享有的債權(quán)，即房屋交付請求權(quán)和所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記請求權(quán)，旨在使被執(zhí)行人保有該債權(quán)，以便將來實現(xiàn)該債權(quán)，取得房屋的所有權(quán)，從而預(yù)查封轉(zhuǎn)化為正式查封，得以執(zhí)行。因此，一旦該請求權(quán)被查封，當時就不能再通過行使合同約定的解除權(quán)解除合同，也不能通過協(xié)商一致解除合同。只有符合法律規(guī)定的解除情形，才能允許當事人依據(jù)合同法第94條規(guī)定依法定解除合同。轉(zhuǎn)移登記請求權(quán)。
第三、我們注意到審判口徑的變化：2017年8月15日，江蘇省高院發(fā)布《關(guān)于審理房地產(chǎn)合同糾紛案件若干問題的解答》（征求意見稿）47、預(yù)查封的商品房買賣合同能否解除？第一種觀點：商品房預(yù)售中，房屋被預(yù)查封，后因買受人的原因，出賣人主張解除合同的，人民法院經(jīng)審查認定出賣人符合法定解除和約定解除情形的，對其主張予以支持。第二種觀點：商品房預(yù)售中，房屋被預(yù)查封，后因買受人的原因，出賣人主張解除合同的，人民法院經(jīng)審查認定出賣人符合法定解除情形的，對其主張予以支持。出賣人主張符合約定解除條件要求解除合同的，人民法院不予支持。
第四、目前我們檢索的相關(guān)案例，在執(zhí)行異議案件審查中，無一例外的審查預(yù)查封時商品房交付事實，交付或者視為已交付或占有的商品房，即使開發(fā)商持有解除合同判決書，也不能排除強制執(zhí)行。交房占有的法律意義，直接會改變審查方向，理由是最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十八條被執(zhí)行人購買第三人的財產(chǎn)，已經(jīng)支付部分價款并實際占有該財產(chǎn)，但第三人依合同約定保留所有權(quán)，申請執(zhí)行人已向第三人支付剩余價款或者第三人書面同意剩余價款從該財產(chǎn)變價款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。
案情介紹
一、徐亞東購買天安公司開發(fā)建設(shè)的101號房屋，總價款440.8萬元，房屋交付時間為2011年12月31日，徐亞東支付首期房款140.8萬元，余款300萬元按貸款方式付款。
2012年9月6日（2012）武民初字第560號民事判決解除天安公司與徐亞東簽訂的《商品房買賣合同》；徐亞東向天安公司支付違約金66120元。
二、因廣信小貸公司訴常州市亞豪網(wǎng)業(yè)有限公司、常州市武進亞東網(wǎng)業(yè)有限公司、江蘇愛科西德傳動機械有限公司、徐亞東、樊中江借款合同糾紛一案，2012年3月9日預(yù)查封了101號房屋。2012年5月2日達成調(diào)解協(xié)議，徐亞東對常州市亞豪網(wǎng)業(yè)有限公司結(jié)欠廣信小貸公司的債務(wù)11053589元承擔連帶擔保責(zé)任。
三、廣信小貸公司向常州中院申請執(zhí)行。執(zhí)行過程中，天安公司向常州中院提出執(zhí)行異議，以民事判決解除天安公司與徐亞東簽訂的《商品房買賣合同》為由，請求中止對101號房屋的執(zhí)行。
裁判要點與理由
爭議焦點為：天安公司在涉案房屋被法院預(yù)查封后是否有權(quán)解除《商品房買賣合同》；該《商品房買賣合同》被法院生效判決解除的事實能否阻卻法院的執(zhí)行行為。
江蘇高院認為：
一、常州中院對涉案房屋的查封行為不影響天安公司依據(jù)《商品房買賣合同》的約定行使合同解除權(quán)。其理由：
《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。本案中，徐亞東和天安公司于2009年11月26日簽訂《商品房買賣合同》后僅辦理了預(yù)售合同的備案登記，尚未辦理不動產(chǎn)物權(quán)的產(chǎn)權(quán)登記，故徐亞東僅享有該合同的債權(quán)，尚未取得涉案房產(chǎn)的所有權(quán)。
天安公司與徐亞東在《商品房買賣合同》中約定房屋交付時間為2011年12月31日。同時在合同附件四第10條約定：“以下情況之一均構(gòu)成該商品房的交付使用：（1）買賣雙方簽署該房屋的交房確認書；（2）買受人接受了該商品房的主要入戶鑰匙；（3）買受人開始對該商品房進行裝修或以其他方式使用該商品房；（4）買受人繳納物業(yè)管理費”。根據(jù)本院二審補充查明的事實，天安公司于2011年12月20日向徐亞東發(fā)出通知要求接收房屋，但徐亞東并辦按通知要求辦理，故涉案商品房尚未交付徐亞東使用。
雙方簽訂的合同附件四第8條第（3）項約定：“徐亞東在履行與銀行的按揭貸款合同過程中因遲延歸還銀行貸款，導(dǎo)致銀行追究天安公司的擔保責(zé)任，并扣劃天安公司款項或天安公司因履行擔保責(zé)任先行支付銀行款項的，則視作徐亞東逾期支付合同房款，天安公司有權(quán)解除合同，并按照合同第十條第（2）項規(guī)定收取‘累計應(yīng)付款'3%的違約金”。當事人雙方無異議的事實是由于徐亞東遲延歸還向銀行的借款，銀行向為徐亞東購房提供階段性擔保的天安公司發(fā)出催款通知，要求天安公司歸還貸款本息。天安公司截止2014年2月20日已代為支付752135.31元。根據(jù)雙方約定，天安公司有權(quán)要求解除涉案《商品房買賣合同》。天安公司于2012年4月9日向常州市武進區(qū)人民法院起訴要求解除該合同，既符合雙方合同約定，也符合《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款的規(guī)定。
綜上，徐亞東尚未取得涉案房產(chǎn)的所有權(quán)，因徐亞東未按約支付購房款致天安公司代為支付，天安公司行使合同解除權(quán)并無不當。廣信小貸公司提出徐亞東已經(jīng)支付全部購房款、辦理了《商品房買賣合同》的登記備案，已經(jīng)對涉案房產(chǎn)享有不完整所有權(quán)的上訴主張，因缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。
二、常州中院對涉案房產(chǎn)進行預(yù)查封的行為并無不當。
根據(jù)《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條第（三）項的規(guī)定，已經(jīng)賦予人民法院有權(quán)對被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)的房屋進行預(yù)查封，待房屋權(quán)屬登記后自動轉(zhuǎn)為查封登記，以保護債權(quán)人訴訟利益的實現(xiàn)。故本案中因徐亞東不履行法院所作生效法律文書確定的還款義務(wù)被常州中院強制執(zhí)行、該院執(zhí)行機構(gòu)裁定預(yù)查封徐亞東在天安公司所購涉案商品房的行為符合上述規(guī)定。
三、涉案《商品房買賣合同》經(jīng)法院生效判決解除后，針對該房屋權(quán)屬的執(zhí)行行為應(yīng)停止。
上述《通知》第二十二條規(guī)定，“預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條規(guī)定，“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負擔或者其他有礙執(zhí)行行為，不得對抗申請執(zhí)行人。第三人未經(jīng)人民法院準許占有查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)或者實施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人”。上述針對查封財產(chǎn)的規(guī)定僅限制了被執(zhí)行人、第三人在查封標的上以規(guī)避執(zhí)行為目的而再次設(shè)定權(quán)利負擔、改變權(quán)屬及占有現(xiàn)狀的行為，但并未禁止非以規(guī)避執(zhí)行行為目的而對被查封財產(chǎn)上原有基礎(chǔ)關(guān)系依法變更的權(quán)利。本案中，雖然天安公司在涉案房產(chǎn)被查封后進行了初始登記，但該初始登記行為與上述規(guī)定所禁止的設(shè)定權(quán)利負擔、改變權(quán)屬現(xiàn)狀的規(guī)避執(zhí)行行為并不吻合，且也不影響購房人的利益。廣信小貸公司認為天安公司初始登記行為違法的主張不足以成立。因徐亞東尚未取得涉案房產(chǎn)所有權(quán)，其僅享有該《商品房買賣合同》上的相關(guān)債權(quán)。正是基于此，常州中院在查封裁定中明確“天安公司禁止轉(zhuǎn)移、抵押查封財產(chǎn)；若涉退房，則協(xié)助扣留退房款”。該裁定也未禁止涉案房產(chǎn)基礎(chǔ)合同關(guān)系的變更。由于天安公司行使合同解除權(quán)符合法律規(guī)定，但徐亞東在該合同被解除后所退房款仍可作為執(zhí)行標的，故原審法院判決停止對101號房屋的執(zhí)行并無不當。判決駁回上訴，維持原判決。
標簽：執(zhí)行異議丨執(zhí)行復(fù)議丨預(yù)查封丨解除合同丨物權(quán)效力
案例索引：江蘇省高級人民法院（2015）蘇商終字第00079號“常州市武進區(qū)廣信農(nóng)村小額貸款股份有限公司、常州天安元城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司等借款合同糾紛、案外人執(zhí)行異議之訴民事判決書”（審判長夏正芳代理審判員管波代理審判員許俊梅），載《中國裁判文書網(wǎng)》（20150407）。
法律依據(jù)：
《物權(quán)法》
第九條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》
第十八條 被執(zhí)行人購買第三人的財產(chǎn)，已經(jīng)支付部分價款并實際占有該財產(chǎn)，但第三人依合同約定保留所有權(quán)，申請執(zhí)行人已向第三人支付剩余價款或者第三人書面同意剩余價款從該財產(chǎn)變價款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。
《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》
十五、下列房屋雖未進行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進行預(yù)查封：
（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；
（二）被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；
（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。
十六、國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當依據(jù)人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書和所附的裁定書辦理預(yù)查封登記。土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動轉(zhuǎn)為查封登記，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起開始計算。
十八、預(yù)查封的效力等同于正式查封。預(yù)查封期限屆滿之日，人民法院未辦理預(yù)查封續(xù)封手續(xù)的，預(yù)查封的效力消滅。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》
第二十五條 對案外人的異議，人民法院應(yīng)當按照下列標準判斷其是否系權(quán)利人：
（一）已登記的不動產(chǎn)，按照不動產(chǎn)登記簿判斷；未登記的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，按照土地使用權(quán)登記簿、建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可等相關(guān)證據(jù)判斷；
（二）已登記的機動車、船舶、航空器等特定動產(chǎn)，按照相關(guān)管理部門的登記判斷；未登記的特定動產(chǎn)和其他動產(chǎn)，按照實際占有情況判斷；
（三）銀行存款和存管在金融機構(gòu)的有價證券，按照金融機構(gòu)和登記結(jié)算機構(gòu)登記的賬戶名稱判斷；有價證券由具備合法經(jīng)營資質(zhì)的托管機構(gòu)名義持有的，按照該機構(gòu)登記的實際投資人賬戶名稱判斷；
（四）股權(quán)按照工商行政管理機關(guān)的登記和企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)公示的信息判斷；
（五）其他財產(chǎn)和權(quán)利，有登記的，按照登記機構(gòu)的登記判斷；無登記的，按照合同等證明財產(chǎn)權(quán)屬或者權(quán)利人的證據(jù)判斷。
案外人依據(jù)另案生效法律文書提出排除執(zhí)行異議，該法律文書認定的執(zhí)行標的權(quán)利人與依照前款規(guī)定得出的判斷不一致的，依照本規(guī)定第二十六條規(guī)定處理。
《最高人民法院關(guān)于適用