01案件回顧
2016年9月，田賽禹（買受人）與天地神通公司（中介方）簽訂合同，在該公司的居間服務(wù)下，田賽禹與賣房人鄧皓月簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，并當(dāng)天支付了30000元定金，又在9月20日支付了中介費(fèi)44100元。2016年9月17日天地神通公司進(jìn)行房源核驗(yàn)當(dāng)時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋被限制交易。天地神通公司隨即通知鄧皓月，并進(jìn)一步查詢房屋被限制交易的原因。后天地神通公司得知涉訴房屋已被法院查封，并將情況告知買賣雙方。之后田賽禹了解到，鄧皓月的房產(chǎn)在2016年7月中旬已被查封，他認(rèn)為中介公司在房源信息審查等方面未履行應(yīng)盡的審慎義務(wù)，沒有及時(shí)告知自己，導(dǎo)致鄧皓月的行為嚴(yán)重?fù)p害了他的合法權(quán)益。所以一紙?jiān)V狀將鄧皓月和天地神通公司一起告上了法庭。
法院最終認(rèn)定，涉訴房屋已被法院查封，買賣合同無效，收取的定金和中介費(fèi)理應(yīng)退還。田賽禹因合同無效遭受的實(shí)際損失，要結(jié)合鄧皓月的過錯(cuò)程度和中介方的過錯(cuò)程度各自酌情承擔(dān)。本案中天地神通公司未對涉訴房屋進(jìn)行房源核驗(yàn)即組織買賣雙方簽訂房屋買賣合同，其對合同的無效亦負(fù)有相應(yīng)的過錯(cuò)，亦應(yīng)就其過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
判決如下：
（1）原告田賽禹與被告鄧皓月于二〇一六年九月十六日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》無效。
（2）被告北京天地神通房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于本判決生效后七日內(nèi)返還原告田賽禹購房定金三萬元。
（3）被告北京天地神通房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于本判決生效后七日內(nèi)返還原告田賽禹中介費(fèi)四萬四千一百元。
（4）被告鄧皓月于本判決生效后七日內(nèi)賠償原告田賽禹損失七萬五千元。
（5）被告北京天地神通房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于本判決生效后七日內(nèi)賠償原告田賽禹損失一萬元。
（6）駁回原告田賽禹的其他訴訟請求。
02查封后果
交易之前房屋被查封：
如果交易之前，房東隱瞞房屋被查封的事實(shí)，且中介機(jī)構(gòu)未盡謹(jǐn)慎勤勉義務(wù)：
由于交易之前房屋已經(jīng)被查封，交易肯定無法繼續(xù)，房東有欺詐甚至詐騙的嫌疑，是否構(gòu)成詐騙罪，需要根據(jù)具體案件事實(shí)判定。
房屋是否在交易之前被查封，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有查實(shí)的義務(wù)，也具有查實(shí)的可能，因此如果未盡義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)部分賠償責(zé)任。
交易過程中被查封（過戶之前）：
交易過程中（過戶之前），房屋被查封，由于房屋從權(quán)利外觀上看，還是屬于房東，因此交易一般來說無法繼續(xù)。
（1）如果房東能夠及時(shí)解決與第三人的糾紛，交易有可能能繼續(xù)。
（2）如果房東不能解決，由于查封在房東于第三人糾紛解決之前，第三人不可能申請法院解封，這就會(huì)造成房東對客戶的違約。
交易過程中被查封（過戶之后）：
交易過程中（過戶之后，銀行放款之前），房屋被查封，由于房屋從權(quán)利外觀上看，房屋已經(jīng)屬于客戶（新房東），這個(gè)是新房東與第三人糾紛而被查封。
（1）如果新房東與第三人之間的糾紛，是民事案件，一般來說，銀行的抵押先于第三人的查封，抵押權(quán)優(yōu)先，銀行還是會(huì)放款的，因此交易能夠繼續(xù)。
（2）如果新房東因涉及刑事案件而造成房屋被查封，銀行為了保障自己的利益，不肯繼續(xù)放款，那么原房東會(huì)“房款兩失”。
03法條鏈接
《民法典》第二十六章中介合同規(guī)定如下：
第九百六十二條 中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
04法務(wù)建議
（1）簽訂合同前房屋被查封——房東產(chǎn)調(diào)信息，如果居間方未查詢或者查詢未告知，違反忠實(shí)勤勉及如實(shí)告知義務(wù)，應(yīng)當(dāng)要承擔(dān)責(zé)任。
（2）交易過程中網(wǎng)簽后過戶前房子被查封——這屬于簽訂定金協(xié)議后未來發(fā)生的事情，任何人都無法預(yù)料，一般來說，居間方不會(huì)因此承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)然如果居間方故意隱瞞影響買家購房的關(guān)鍵因素除外。
由于房屋在過戶前被查封，因案涉房屋并未辦理所有權(quán)過戶登記，從房屋的權(quán)利外觀上來看，還是屬于房東名下的財(cái)產(chǎn)，買家僅享有依據(jù)《商品房買賣合同》要求房東履行相關(guān)合同義務(wù)的請求權(quán)，尚不享有案涉房屋所有權(quán)，故法院不會(huì)支持其確認(rèn)對案涉房產(chǎn)享有所有權(quán)的訴訟請求，也就是說司法機(jī)關(guān)的查封優(yōu)先于買家的請求過戶的權(quán)利。
所以買家只能主張解除合同，歸還房款并要求賠償?shù)恼埱髾?quán)，因?yàn)檫`約金不僅具有懲罰的功能，還具有彌補(bǔ)損失的功能，在房東提出違約金過高的情況下，法官一般都會(huì)根據(jù)買家的損失進(jìn)行調(diào)整，一般會(huì)調(diào)整成10%-20%之間。如果有證據(jù)證明（查封后拍賣）損失過高，也可以據(jù)損失要求賠償。
但是，如果房屋因刑事案件被查封的，導(dǎo)致觸發(fā)《北京市房屋轉(zhuǎn)讓合同》第六條“甲方逾期交房的違約責(zé)任”，則無法獲得賠償。
（3）過戶后銀行放款前，被查封，銀行拒絕放款。此類情況，居間方無法預(yù)料，無需承擔(dān)責(zé)任。
來源：中國裁判文書網(wǎng)