實(shí)務(wù)分析：①

在不動產(chǎn)登記中心成立之前，房產(chǎn)和土地的登記機(jī)關(guān)是分離的。且很長一段時間兩套系統(tǒng)信息并不共通，這一現(xiàn)狀常常出現(xiàn)土地和房產(chǎn)分別設(shè)立抵押并完成登記的情形，房地分離的客觀現(xiàn)狀經(jīng)常出現(xiàn)。如果出現(xiàn)房產(chǎn)抵押人和土地抵押人非同一主體的情形，如何判斷權(quán)利人，在物權(quán)法實(shí)施實(shí)務(wù)中有所爭議。

不過本文援引案例表明：雖然物權(quán)法明確了“房地一體原則”，在該法律生效之前房地一體原則在擔(dān)保法和城市房地產(chǎn)管理法也均有體現(xiàn)，在物權(quán)法之前發(fā)生的房地分離情形，仍應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“房地一體”原則，根據(jù)登記時間先后確定權(quán)利人。

本案例對物權(quán)法之前的問題具有現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義，特此推薦。

裁判要點(diǎn)

借款人將自己的房屋抵押給銀行，該房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)視為一并抵押，在該房屋抵押抵押登記期間，即使案涉房屋所占用土地的土地使用權(quán)又被抵押給其他債權(quán)人并辦理了抵押登記，對該土地使用權(quán)的抵押權(quán)并不能有效設(shè)立。

吉林省信用擔(dān)保投資集團(tuán)有限公司、吉化集團(tuán)吉林市星云化工有限公司抵押權(quán)糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書

中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

(2017)最高法民申3643號

再審申請人(一審被告、二審上訴人)：吉林省信用擔(dān)保投資集團(tuán)有限公司。住所地：吉林省長春市人民大街****號。

法定代表人：何志福，該公司董事長。

被申請人(一審原告、二審被上訴人)：吉化集團(tuán)吉林市星云化工有限公司。住所地：吉林省吉林市龍?zhí)秴^(qū)星云路**號。

法定代表人：于廣臣，該公司董事長。

委托訴訟代理人:王振廷，該公司員工。

一審被告：吉林市京泰化工有限責(zé)任公司。住所地：吉林省吉林經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)七家村。

法定代表人：劉鳳文，該公司董事長。

再審申請人吉林省信用擔(dān)保投資集團(tuán)有限公司(以下簡稱擔(dān)保公司)因與被申請人吉化集團(tuán)吉林市星云化工有限公司(以下簡稱星云公司)，一審被告吉林市京泰化工有限責(zé)任公司(以下稱京泰公司)抵押權(quán)糾紛一案，不服吉林省高級人民法院(2016)吉民終458號民事判決，向本院申請?jiān)賹?。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

擔(dān)保公司申請?jiān)賹彿Q：(一)原審判決認(rèn)定事實(shí)錯誤。1.原審判決對星云公司、京泰公司與中國農(nóng)業(yè)銀行吉林市分行西勝支行(以下簡稱西勝支行)于2004年12月19日簽訂《資產(chǎn)購買及債務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》(以下簡稱《協(xié)議書》)的法律后果的認(rèn)識存在錯誤。星云公司簽訂該《協(xié)議書》的目的為購買京泰公司的5條生產(chǎn)線及備品、9處房產(chǎn)及5萬平方米土地使用權(quán)。簽訂《協(xié)議書》后，星云公司并未積極要求履行該協(xié)議，而在2005年底上述資產(chǎn)經(jīng)生效法律文書確權(quán)給西勝支行，以及2006年9月1日京泰公司將《協(xié)議書》所涉土地使用權(quán)抵押給擔(dān)保公司后，于2007年提起另案訴訟，主張繼續(xù)履行《協(xié)議書》，而吉林省高級人民法院、吉林省吉林市中級人民法院(以下簡稱吉林中院)錯誤判決繼續(xù)履行該《協(xié)議書》。星云公司已于2005年底以其行為確認(rèn)《協(xié)議書》解除。退一步講，即使該《協(xié)議書》仍然有效，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，因案涉設(shè)備與房產(chǎn)已抵償給西勝支行并過戶，案涉土地使用權(quán)已于2006年9月1日抵押給擔(dān)保公司，星云公司也僅能要求京泰公司承擔(dān)不能履約的違約責(zé)任，而不能主張?jiān)O(shè)備與房產(chǎn)抵償給西勝支行、土地使用權(quán)抵押給擔(dān)保公司的行為無效。2.原審判決對《協(xié)議書》相關(guān)內(nèi)容有重要遺漏，導(dǎo)致對案涉5萬平方米土地使用權(quán)是否已抵押給西勝支行作出錯誤判斷?！秴f(xié)議書》第四條內(nèi)容表明，星云公司、京泰公司、西勝支行對案涉5萬平方米土地使用權(quán)未抵押給西勝支行是明知且認(rèn)可的，三方議定如果京泰公司未來不能將土地使用權(quán)過戶至星云公司名下，則星云公司只承擔(dān)2000萬元的轉(zhuǎn)貸義務(wù)。即，如轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)不包括5萬平方米土地使用權(quán)，則轉(zhuǎn)讓價款為2000萬元。(二)原審判決適用法律錯誤。1.京泰公司將案涉9處房產(chǎn)抵押給西勝支行的2003年8月20日，以及京泰公司將案涉5萬平方米土地使用權(quán)抵押給擔(dān)保公司的2006年9月1日，《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱物權(quán)法)并未開始施行，原審判決適用物權(quán)法第一百八十二條規(guī)定，認(rèn)定“2003年8月20日，涉訴9處房屋在為西勝支行設(shè)定抵押時，9處房屋范圍內(nèi)的土地使用權(quán)亦已抵押”，適用法律不當(dāng)。2.京泰公司取得國有(出讓)土地使用權(quán)證后，有權(quán)處分其土地使用權(quán)，不存在無權(quán)處分的情形。擔(dān)保公司也無從知曉京泰公司有所謂“無權(quán)處分”的情況，擔(dān)保公司與京泰公司簽訂抵押合同并辦理抵押登記時物權(quán)法尚未實(shí)施，原審判決適用物權(quán)法第一百零六條不當(dāng)。3.本案應(yīng)適用《中華人民共和國擔(dān)保法》《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》等規(guī)定，認(rèn)定京泰公司與西勝支行簽訂的9處房屋抵押合同無效。(三)原審判決對案件的分析評判有誤。1.未認(rèn)定《協(xié)議書》關(guān)于5萬平方米土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓為附條件轉(zhuǎn)讓，其前提為京泰公司已交納完土地出讓金及安置費(fèi)，并可用于銀行貸款抵押擔(dān)保。2.未認(rèn)定《協(xié)議書》已經(jīng)于吉林中院作出(2005)吉中執(zhí)字第117號民事裁定將《協(xié)議書》項(xiàng)下資產(chǎn)抵債給西勝支行的2005年11月30日解除。3.星云公司于2013年12月3日取得案涉房產(chǎn)所有權(quán)，而案涉5萬平方米土地使用權(quán)并未抵押給西勝支行，而是抵押給擔(dān)保公司，且本案并不存在物權(quán)法第九條規(guī)定的“法律另有規(guī)定”的情形，房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)并不當(dāng)然隨著星云公司取得上述房產(chǎn)所有權(quán)而轉(zhuǎn)移。(四)擔(dān)保公司與京泰公司訂立的抵押合同并不違反《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，經(jīng)抵押登記，即發(fā)生法律效力。抵押行為的有效性依賴于抵押合同的有效性，抵押合同的效力，并不與本案無關(guān)。綜上，請求依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定，對本案進(jìn)行再審。

星云公司提交意見稱：(一)《協(xié)議書》的效力經(jīng)人民法院生效判決確認(rèn)，擔(dān)保公司無權(quán)對生效判決提出質(zhì)疑。(二)擔(dān)保公司主張《協(xié)議書》已解除無事實(shí)依據(jù)。2009年2月19日，吉林省吉林市船營區(qū)人民法院將案涉設(shè)備、物品及廠房執(zhí)行給星云公司，并進(jìn)行了公證，自此星云公司對案涉土地一直占有并使用。2013年12月3日，星云公司通過執(zhí)行程序取得案涉土地上9處房產(chǎn)證。擔(dān)保公司主張合同已解除，嚴(yán)重背離客觀事實(shí)。(三)擔(dān)保公司的抵押擔(dān)保行為過錯明顯。案涉5萬平方米土地上的房產(chǎn)、設(shè)備早已抵押給西勝支行，并于2005年被執(zhí)行給該行。2013年10月，西勝支行才申請解除房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利。擔(dān)保公司在辦理抵押時明知或應(yīng)知案涉5萬平方米土地上存在房產(chǎn)，且被執(zhí)行給他人，仍然將案涉5萬平方米土地辦理抵押登記，過錯明顯。(四)原審判決適用法律正確。原審判決適用的物權(quán)法第一百八十二條規(guī)定，與《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十六條、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定內(nèi)容一致，適用法律并無不當(dāng)。綜上，請求駁回?fù)?dān)保公司的再審申請。

本院經(jīng)審查認(rèn)為，本案為抵押權(quán)糾紛。根據(jù)擔(dān)保公司的再審申請，本案審查的重點(diǎn)是:京泰公司將案涉5萬平方米土地使用權(quán)抵押給擔(dān)保公司的行為是否有效，原審判決是否存在認(rèn)定案件基本事實(shí)缺乏證據(jù)證明、適用法律錯誤的情形。

原審查明如下事實(shí)：1.2004年12月19日，京泰公司、星云公司、西勝支行簽訂《協(xié)議書》約定，由星云公司購買京泰公司包括房產(chǎn)及案涉5萬平方米土地使用權(quán)在內(nèi)的資產(chǎn)，星云公司以承擔(dān)京泰公司貸款的方式支付價款，西勝支行通過訴訟執(zhí)行程序?qū)⑸鲜鲑Y產(chǎn)轉(zhuǎn)移到星云公司名下。2.《協(xié)議書》約定的房產(chǎn)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利，9處房屋檔案記載抵押權(quán)設(shè)定日期為2003年8月20日。3.2005年3月31日，西勝支行因借款合同糾紛以京泰公司為被告提起訴訟，吉林中院于2005年5月25日作出(2005)吉中民二初字第36號民事判決，判令京泰公司償還西勝支行貸款本金2567萬元及利息，逾期未償付，西勝支行則以抵押物變價所得價款優(yōu)先受償。該案進(jìn)入執(zhí)行程序后，由于拍賣標(biāo)的經(jīng)三次拍賣后流拍，吉林中院于2005年11月23日作出(2005)吉中執(zhí)字第117號民事裁定，將京泰公司的房屋及相關(guān)機(jī)器設(shè)備確權(quán)給西勝支行，抵償借款。4.2007年11月22日，星云公司以西勝支行、京泰公司為被告提起訴訟，請求判令兩被告繼續(xù)履行三方簽訂的《協(xié)議書》并賠償因不履行協(xié)議而給其造成的損失。吉林省吉林市船營區(qū)人民法院于2008年4月22日作出(2007)船民二初字第577號民事判決,認(rèn)定《協(xié)議書》合法有效，判令該判決生效后一個月內(nèi)將《協(xié)議書》履行完畢。2013年7月19日，吉林省吉林市船營區(qū)人民法院作出(2008)船民執(zhí)字第342號執(zhí)行裁定，裁定(2005)吉中執(zhí)字第117號民事裁定所涉財產(chǎn)歸星云公司所有。2013年12月3日，上述房屋的所有權(quán)變更至星云公司名下。5.2006年6月，京泰公司分別向交通銀行吉林分行、吉林市商業(yè)銀行營業(yè)部貸款，由擔(dān)保公司提供擔(dān)保，擔(dān)保公司與京泰公司簽訂《反擔(dān)保抵押合同》。2006年8月31日，京泰公司取得包括案涉土地在內(nèi)的國有土地使用證。2006年9月1日，包括案涉土地在內(nèi)的土地設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利，權(quán)利人為擔(dān)保公司。擔(dān)保公司代償貸款后，申請對京泰公司財產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行，吉林中院委托拍賣公司對包括上述土地使用權(quán)在內(nèi)的財產(chǎn)進(jìn)行公開拍賣，星云公司提出書面異議，在拍賣時，預(yù)留案涉5萬平方米土地未予執(zhí)行。從本案上述事實(shí)看，擔(dān)保公司與京泰公司就案涉5萬平方米土地使用權(quán)簽訂《反擔(dān)保抵押合同》并辦理抵押登記的2006年9月1日，該土地上9處房屋已于2003年8月20日抵押給西勝支行，并于2005年11月23日由吉林中院根據(jù)生效判決確權(quán)給西勝支行。星云公司亦通過生效判決和執(zhí)行裁定取得上述房屋所有權(quán)。因此，本案形成案涉5萬平方米土地和地上建筑物相分離的客觀情況。2007年修正之前的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押”;《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十六條第一款規(guī)定：“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押?！北M管案涉抵押行為發(fā)生在物權(quán)法實(shí)施之前，但物權(quán)法第一百八十二條第一款、第二款關(guān)于“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押”，“抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押”的規(guī)定，與《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國擔(dān)保法》上述規(guī)定相一致，原審判決適用該條規(guī)定雖存在一定瑕疵，但是認(rèn)定京泰公司于2003年8月20日以9處房產(chǎn)為西勝支行設(shè)定抵押時，該9處房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)亦已抵押，2005年11月23日，(2005)吉中執(zhí)字第117號民事裁定將9處房屋確權(quán)給西勝支行時，該房屋占用范圍內(nèi)的案涉5萬平方米土地使用權(quán)亦歸西勝支行所有，京泰公司于2006年9月1日將9處房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押給擔(dān)保公司，屬于無權(quán)處分行為，并無不當(dāng)。京泰公司于2003年8月20日以9處房產(chǎn)為西勝支行設(shè)定抵押，西勝支行于2013年7月30日申請對房屋抵押權(quán)注銷登記，對此，擔(dān)保公司在辦理土地使用權(quán)抵押登記時應(yīng)當(dāng)知曉，但其未盡到合理注意義務(wù)。原審判決認(rèn)為擔(dān)保公司雖然辦理抵押登記，但是其并非善意取得抵押權(quán)，認(rèn)定不能取得對案涉5萬平方米土地使用權(quán)的抵押權(quán)，亦無明顯不妥。

綜上，擔(dān)保公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：

駁回吉林省信用擔(dān)保投資集團(tuán)有限公司的再審申請。

來源：網(wǎng)絡(luò)

聲明

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