北京通州區(qū)“小產(chǎn)權(quán)房”再起訴爭(zhēng)：法院判租客賠付“二房東”二十余萬(wàn)元

暮春時(shí)節(jié)，柳絮如雪飄飛。

站在蘇坨新村的高臺(tái)上，視野空曠。這里明顯屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，一路之隔，是圍擋圍起的“拆遷現(xiàn)場(chǎng)”。

12號(hào)底商大門緊鎖。從玻璃門縫望進(jìn)去，貨架凌亂，一片狼藉。

隔一家商鋪的玻璃門上，貼上了“商鋪出售”的紙條。本網(wǎng)詢問(wèn)情況，一位店主模樣的人說(shuō)，這都是瞎寫的，村里的房子，沒(méi)法賣。

近年來(lái)，在北京市通州區(qū)，由“小產(chǎn)權(quán)房”、農(nóng)村宅基地等銷售、租賃引發(fā)的訴訟不斷，引發(fā)社會(huì)各界關(guān)注。近日，在北京創(chuàng)業(yè)多年的江文（化名）陷入煩惱。他在通州區(qū)永順鎮(zhèn)蘇坨新村租賃底商開(kāi)了一家商超，由于底商屬于“小產(chǎn)權(quán)”，無(wú)法辦理完善相關(guān)手續(xù)，營(yíng)業(yè)兩個(gè)月被叫停，貨品擠壓、裝修費(fèi)損失。更令他想不到的是，“二房東”許某英將他告上了法庭，法院判其賠付許某英二十余萬(wàn)元房租和違約金。

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北京市通州區(qū)人民法院一審判決書(shū)顯示，許某英和江文于2019年4月10日簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》一份，約定許某英將其“管理”的位于北京市通州區(qū)永順鎮(zhèn)蘇坨新村 12號(hào)房屋(建筑面積 239 平方米)出租給江文。租賃期限自2019年4月10日 至2022 年4月9日，租金標(biāo)準(zhǔn)為每月 11250 元，租金季付。押金為一個(gè)月租金，乙方需提前十天繳納下一期房租。在合同二年有效期內(nèi)，租金不予調(diào)整，第三年起遞增 10%，裝修期為一個(gè)月。

合同第五條第一項(xiàng)約定，乙方應(yīng)按本合同條款規(guī)定支付租金和各項(xiàng)費(fèi)用，如有拖欠，甲方有權(quán)收回房屋。第二項(xiàng)約定，租賃期內(nèi)，乙方若因特殊原因終止合同，乙方應(yīng)提前一個(gè)月通知甲方，乙方應(yīng)以一個(gè)月的房屋租金作為違約金賠償甲方。合同所附交接物品清單中，有手寫的“營(yíng)業(yè)執(zhí)照”“衛(wèi)生許可證”“食品流通許可證”字樣。合同簽訂后，江文向許某英支付了房租和押金共計(jì)45000元。

江文租賃了涉案房屋后，對(duì)房屋進(jìn)行了裝飾裝修，并購(gòu)進(jìn)了大量貨物，聘用了十幾名員工，與山東某企業(yè)管理有限公司簽訂了加盟合同，并支付了加盟費(fèi)。

江文急于開(kāi)業(yè)，各種證照卻遲遲辦不下來(lái)。試營(yíng)業(yè)兩個(gè)月后，被迫停業(yè)。

多次催促后，2019年8月5日，許某英辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，名稱“北京鑫楠商貿(mào)有限公司”，法定代表人“李楠”，成立日期“2019年8月5日”，住所“北京市通州區(qū)永順鎮(zhèn)蘇坨新村 12 號(hào)底商”。經(jīng)營(yíng)范圍“零售服裝鞋帽、化妝品、個(gè)人衛(wèi)生用品、日用品等。執(zhí)照辦理后，許某英將執(zhí)照交付江文。

2019年11月20日，營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)范圍發(fā)生變更，增加了“第二類醫(yī)療器械;修腳服務(wù)(不含診療活動(dòng))等。變更后，許某英再未將執(zhí)照交付江文。

但是，疊加疫情等原因，江文再未能開(kāi)業(yè)。

時(shí)間拖延到了2021年。

2021年3月1日，許某英委托女兒李某將江文起訴至法院。要求解除合同，支付租金和違約金。

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許某英稱，被告（江文）承租至今僅給付 45 000 元(包含三個(gè)月房租和一萬(wàn)元押金)，原告多次要求被告交納租金，被告一直推脫。

被告江文辯稱，不同意原告許某英的全部訴求。原告不是本案的適格主體，原告不是涉案房屋的產(chǎn)權(quán)人，原告作為承租人，超出其與村委會(huì)簽訂的租賃期限，原告與被告簽訂的租賃合同無(wú)效。

原告與村委會(huì)簽訂的租賃合同中約定未經(jīng)村委會(huì)同意不得進(jìn)行轉(zhuǎn)租，原告未提供證據(jù)證明其有轉(zhuǎn)租權(quán)。合同約定原告許某英應(yīng)向被告江文交付營(yíng)業(yè)執(zhí)照，衛(wèi)生許可證，食品流通許可證，且原告的聯(lián)系人系其女兒和女婿，與被告的微信聊天記錄中也承諾辦理上述證件，但實(shí)際上并未辦理，導(dǎo)致工商局、城管、食藥監(jiān)局等部門接連進(jìn)行查處，且上述各部門明確告訴被告無(wú)法辦理上述證件，導(dǎo)致被告無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，雙方自簽訂完租賃合同并辦理完交接后，被告一直無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，給被告造成巨大經(jīng)濟(jì)損失。

原告要求支付違約金無(wú)事實(shí)與法律依據(jù)，本案合同并不是被告原因?qū)е陆獬蛘叽_認(rèn)無(wú)效，且被告并未要求解除合同或者終止合同，合同第 5.2 款有相關(guān)約定，合同并沒(méi)有約定特殊原因的情形，故原告的第三項(xiàng)訴求不應(yīng)得到支持。原告自始至終從未向被告催要過(guò)房屋租金，而是被告多次聯(lián)系原告要求辦理上述證件，但原告均不理睬，根據(jù)合同約定，被告如果存在拖欠的情況下，原告有權(quán)收回房屋，但是原告至始至終未向被告催要租金，未向原告交付上述證件，導(dǎo)致被告無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，且原告女婿還因此向被告在微信上賠禮道歉，可見(jiàn)原告自知理虧。

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經(jīng)過(guò)審理，通州區(qū)人民法院認(rèn)定事實(shí): 關(guān)于營(yíng)業(yè)執(zhí)照，原告出具辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照審批截圖一份，稱食品流通項(xiàng)目因被告原因未辦下來(lái)，進(jìn)而無(wú)法辦理衛(wèi)生許可證，被告對(duì)此不予認(rèn)可，稱營(yíng)業(yè)執(zhí)照法定代表人不是被告，且被告被有關(guān)部門告知該處無(wú)法辦理商鋪?zhàn)C件。

關(guān)于合同所附交接物品清單中的手寫部分，原告稱當(dāng)時(shí)被告說(shuō)要辦理這三個(gè)證件，原告怕記不住就寫上了，被告稱該證件系原告承諾要給被告辦理的。

關(guān)于商鋪返還，原告要求就合同解除的后果一并進(jìn)行處理，被告稱確認(rèn)合同無(wú)效或者解除之后可以還給原告。關(guān)于裝修，被告出具交貨憑證四份，用于證明對(duì)商鋪進(jìn)行了裝修，原告對(duì)此予以認(rèn)可，并稱已經(jīng)進(jìn)行了相應(yīng)的免租。被告稱因疫情原因應(yīng)當(dāng)就租金進(jìn)行減免，原告稱愿意對(duì)被告進(jìn)行減免兩個(gè)月的租金。

關(guān)于原告轉(zhuǎn)租情況，原告出示“證明”一張，內(nèi)容包括“茲有北京市通州區(qū)蘇坨村村民委員會(huì)底商 12 號(hào)出租給許子英使用，面積 239平方米，經(jīng)雙方協(xié)商一致，村委會(huì)同意許子英將底商進(jìn)行轉(zhuǎn)租”，該“證明”有“蘇玉軍”字樣的簽字，被告對(duì)此不予認(rèn)可，稱無(wú)村委會(huì)蓋章。

公開(kāi)信息顯示，北京市通州區(qū)蘇坨村村民委員會(huì)法定代表人為張華，并非“蘇玉軍”。既沒(méi)有加蓋村委會(huì)公章，又沒(méi)有法定代表人簽字的證明，其證明效力何在呢？

天眼查顯示，蘇玉軍為小微企業(yè)“北京蘇坨新村物業(yè)管理中心”法定代表人。成立于2006年9月21日，注冊(cè)資本50萬(wàn)人民幣，經(jīng)營(yíng)范圍包括物業(yè)管理、供暖服務(wù)；銷售金屬材料、五金交電、建材。

通州區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，被告辯稱合同因原告轉(zhuǎn)租未取得村委會(huì)的書(shū)面同意而無(wú)效，原告雖僅提供一張僅有村委會(huì)主任（？）簽名的證明，但根據(jù)合同的履行情況來(lái)看，未有證據(jù)表明村委會(huì)不同意原告的轉(zhuǎn)租，也未有證據(jù)表明因村委會(huì)不同意轉(zhuǎn)租的原因?qū)е卤桓鏌o(wú)法使用12號(hào)商鋪，本院對(duì)于被告的該項(xiàng)辯稱不予采納。

法院認(rèn)為，被告租賃12號(hào)商鋪后，對(duì)12號(hào)商鋪有使用，根據(jù)查明的事實(shí)，被告在支付原告包括押金在內(nèi)人民幣45000元后便未再支付，被告對(duì)此辯稱系無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，應(yīng)當(dāng)指出，被告在被有關(guān)部門告知無(wú)法辦理相關(guān)執(zhí)照，認(rèn)為本方無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)的情況下，依然繼續(xù)占有使用12 號(hào)商鋪，同時(shí)采取不交納租金的形式對(duì)抗原告，被告辯稱不交納租金系因原告未向其要過(guò)租金，在合同明確約定的情況下，被告的該項(xiàng)辯稱缺乏合理依據(jù)，本院不予采納，被告的行為存在不妥當(dāng)之處，對(duì)自身?yè)p失的擴(kuò)大負(fù)有責(zé)任，被告的行為致使原告無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，故原告享有對(duì)于合同的法定解除權(quán)。

關(guān)于合同所附交接物品清單中的手寫部分，經(jīng)詢問(wèn)，雙方當(dāng)事人對(duì)此作出了不同解釋。合同并未對(duì)衛(wèi)生許可證，食品流通許可證的辦理、交付等事項(xiàng)作出明確約定，雖然被告同原告的親屬就營(yíng)業(yè)執(zhí)照的辦理進(jìn)行過(guò)交涉，亦無(wú)法認(rèn)定雙方關(guān)于營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理的約定構(gòu)成了合同的主要內(nèi)容，故關(guān)于被告稱原告未為其辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的抗辯，法院不予采納。

再根據(jù)查明的事實(shí)，被告同原告親屬就營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理的相關(guān)問(wèn)題自 2019 年 4月至8月進(jìn)行了一系列溝通，被告在明知未辦理合法資質(zhì)不能進(jìn)行正常的商業(yè)運(yùn)營(yíng)的情況下，依然對(duì) 12 號(hào)商鋪進(jìn)行了裝修并為顧客辦理會(huì)員卡，被告未能采取適當(dāng)方式防止自身?yè)p失的擴(kuò)大，亦對(duì)自身?yè)p失的擴(kuò)大負(fù)有不可推卸的責(zé)任，本院對(duì)于被告的該項(xiàng)解釋不予采納。

法院判決：原告許某英與被告江文解除合同;江文給付許某英租金 212 625 元；江文給付許某英違約金 11 250 元；交還許某英商鋪。案件受理費(fèi) 2675 元，由江文負(fù)擔(dān)。

因不服判決，江文上訴于北京市第三中級(jí)人民法院。

二審法院認(rèn)為，根據(jù)查明的事實(shí)，合同并未對(duì)衛(wèi)生許可證、食品流通許證的辦理、交付等事項(xiàng)作出明確約定，雖然江文同許某英的親屬就營(yíng)業(yè)執(zhí)照的辦理進(jìn)行過(guò)交涉，但無(wú)法認(rèn)定雙方關(guān)營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理的約定構(gòu)成了合同的主要內(nèi)容，亦難以認(rèn)定許某英就執(zhí)照辦理事宜對(duì)江文存在欺騙、構(gòu)成違約。

二審法院駁回上訴，維持原判。

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近日據(jù)北京晨報(bào)報(bào)道，從去年以來(lái)，北京利用衛(wèi)星進(jìn)行了8次查違，現(xiàn)場(chǎng)核查確認(rèn)違法建設(shè)575處，面積達(dá)208萬(wàn)平方米。其中今年前4個(gè)月發(fā)現(xiàn)違法建設(shè)79處，13.35萬(wàn)平方米。發(fā)生在集體土地上的違法建設(shè)數(shù)量占到總數(shù)的98%。部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村隊(duì)等基層政府打著“新農(nóng)村建設(shè)”、“農(nóng)民上樓”的旗號(hào)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之實(shí)，侵占集體土地，興建別墅出售，以牟取暴利。有些區(qū)縣興起的村鎮(zhèn)“小產(chǎn)權(quán)”現(xiàn)場(chǎng)就是集中體現(xiàn)。工作人員透露，繼房山的青龍湖別墅區(qū)被查處后，近日，規(guī)劃部門又在通州發(fā)現(xiàn)了百萬(wàn)平方米的“小產(chǎn)權(quán)”房。

該工作人員坦言，目前確實(shí)有一些違法建設(shè)與當(dāng)?shù)卣鎾煦^。這個(gè)問(wèn)題有望得到解決，將出臺(tái)的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》擬建立屬地責(zé)任制，管轄地盤上發(fā)現(xiàn)違法建設(shè)，當(dāng)?shù)卣獡?dān)責(zé)。

相關(guān)法律專家介紹，“小產(chǎn)權(quán)”實(shí)際上便是 “鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”,它并不組成真真正正法律實(shí)際意義上的產(chǎn)權(quán)。說(shuō)得再直接一些,“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村團(tuán)體機(jī)構(gòu)由于房地產(chǎn)商喊著新農(nóng)村建設(shè)建設(shè)等為名售賣的、工程建筑在集體用地上的房子或者由農(nóng)戶自主機(jī)構(gòu)修建的“商住樓”。 最高人民檢察院有關(guān)案件審理城區(qū)房產(chǎn)租賃合同書(shū)糾紛案實(shí)際運(yùn)用法律多個(gè)現(xiàn)象的表述》第二條:出租人就未獲得建設(shè)工程項(xiàng)目施工許可證或是未依照建設(shè)工程項(xiàng)目施工許可證的要求建設(shè)的房子,與承租方簽訂的租賃協(xié)議失效。

經(jīng)多方查詢，本網(wǎng)無(wú)法查詢到蘇坨新村建設(shè)的立項(xiàng)、規(guī)劃、施工許可證、房產(chǎn)銷售等相關(guān)手續(xù)。

蘇坨新村是否屬于違法建設(shè)？蘇坨新村是否有權(quán)將商鋪?zhàn)赓U給本村村民許某英？許某英是否有權(quán)將商鋪轉(zhuǎn)租給江文？本網(wǎng)將持續(xù)關(guān)注。