冷眼看地產(chǎn)：資深房地產(chǎn)分析師，不賣房子，只分享專業(yè)的購(gòu)房知識(shí)。

冷眼首先拋結(jié)論：沒(méi)有過(guò)戶的房子，無(wú)論是通過(guò)什么手段獲得（包括拍賣），都不可以攆走住戶。因?yàn)榉课輿](méi)有過(guò)戶前，產(chǎn)權(quán)依然屬于拍賣方，不屬于購(gòu)買者，購(gòu)買者從法律層面上沒(méi)有擁有房產(chǎn)，因此也就沒(méi)有權(quán)利趕走住戶。

購(gòu)房者就算通過(guò)拍賣競(jìng)得房產(chǎn)，但是在房產(chǎn)沒(méi)有過(guò)戶前，并沒(méi)有獲得房產(chǎn)的任何權(quán)利，包括趕走住戶的權(quán)利。

首先從程序來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者就算競(jìng)得房產(chǎn)，只是支付拍賣定金，沒(méi)有支付房產(chǎn)余款、稅費(fèi)等款項(xiàng)，在沒(méi)有繳納這些相應(yīng)費(fèi)用之前，當(dāng)然不擁有等值房產(chǎn)的權(quán)利。

其次從法律層面來(lái)說(shuō)，就算購(gòu)房者繳清所有的費(fèi)用，但只有房產(chǎn)證上的名字沒(méi)有變更，房產(chǎn)的權(quán)利依然不屬于購(gòu)房者，因?yàn)榉芍徽J(rèn)為房產(chǎn)證。

購(gòu)房者辦理房產(chǎn)過(guò)戶之后，獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，有幾種特殊情況也不能隨便驅(qū)趕居住者。

1、買賣不破租，租約不結(jié)束，購(gòu)房者不能隨便驅(qū)趕。

房屋買賣的是產(chǎn)權(quán)，房屋租賃的是使用權(quán)，兩個(gè)互相包容，但不能互相影響。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，前房主把房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給你，但你不能影響租戶的租賃權(quán)利。因?yàn)樵谀阗?gòu)買之前，租戶已經(jīng)通過(guò)租賃形式獲得房屋的使用權(quán)。

2、居住者唯一房產(chǎn)，無(wú)法進(jìn)行強(qiáng)制驅(qū)趕。

如果前房主是居住者，而且是他的唯一房產(chǎn)，理論上雖然你可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。但實(shí)際你卻無(wú)法強(qiáng)制要求居住者退出房產(chǎn)。

競(jìng)拍者如何碰到不愿搬遷的居住者，最好先進(jìn)行簡(jiǎn)單協(xié)商，了解居住者的意向，然后針對(duì)性的進(jìn)行解決。

1、面對(duì)有租約的租客，按照租賃合同進(jìn)行賠償或者滿足租戶要求。

針對(duì)有租約的租客，競(jìng)拍者如果希望租客盡快騰房，一般有三種解決方式：

第一種：按照租賃合同的違約條款，進(jìn)行雙倍賠償，彌補(bǔ)租客的損失。

第二種：幫租客租賃其他房子，進(jìn)行租賃置換，并進(jìn)行搬遷的賠償。

第三種：按照租客的損失，進(jìn)行針對(duì)性的賠償，賠償金額可與租戶協(xié)商而定。

上述三種處理方式租客獲得回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于不騰房，因此大部分租客都會(huì)搬遷。

2、面對(duì)業(yè)主，進(jìn)行合理協(xié)商，申請(qǐng)法院執(zhí)行。

如果遇到惡意不走的前業(yè)主，購(gòu)房者可以先和業(yè)主進(jìn)行簡(jiǎn)單協(xié)商，如果要求不過(guò)分，可以先行滿足。如果要求過(guò)分，直接通過(guò)最終搬遷期限，同時(shí)向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，雖然會(huì)花點(diǎn)時(shí)間，但好過(guò)自己去處理。

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