案件來(lái)源

執(zhí)行案外人鄔志斌與新華信托股份有限公司執(zhí)行異議之訴最高人民法院民事裁定書(2020)最高法民申4797號(hào)

裁判要旨

1.限購(gòu)政策并不影響房屋買賣協(xié)議的效力，只要雙方簽訂的買賣協(xié)議不存在《合同法》第五十二條規(guī)定的合同無(wú)效情形，應(yīng)認(rèn)定為合法有效。

2.占有房屋應(yīng)當(dāng)理解為對(duì)房屋的管理和支配，如取得房屋鑰匙、辦理物業(yè)入住手續(xù)等，才能視為對(duì)房屋具有事實(shí)上的管理和支配權(quán)。案外人出具的證明在性質(zhì)上同屬證人證言，需有其它事實(shí)相互印證才具有證明力。

3.當(dāng)事人在購(gòu)房前明知自己屬于限購(gòu)政策規(guī)制的范圍而仍然購(gòu)買的，應(yīng)認(rèn)定無(wú)法辦理過(guò)戶系其具有自身原因。

4.關(guān)于房屋購(gòu)買人購(gòu)買案涉房屋是否用于居住需要的問(wèn)題?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條對(duì)于“買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”的規(guī)定，旨在保護(hù)消費(fèi)者生存居住權(quán)利和基本生活之需。當(dāng)事人一次性購(gòu)買多套房屋，顯然不符合基本生存的居住需要，遠(yuǎn)超過(guò)正常的生活居住范圍，不符合上述規(guī)定情形。

法院裁判

以下為最高人民法院在民事判決書中“本院認(rèn)為”認(rèn)為部分對(duì)該問(wèn)題的論述：

本院認(rèn)為，本案再審審查圍繞的焦點(diǎn)問(wèn)題為：鄔志斌對(duì)江西省南昌市灣里區(qū)太平鄉(xiāng)架頭村羅馬假日會(huì)所2號(hào)樓720室、4號(hào)樓102、103、104、105、106、109、110、111、112、113、114、115、116、117房屋是否享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。具體分析如下：

第一，關(guān)于鄔志斌是否在人民法院查封前簽訂合法有效的書面買賣合同的問(wèn)題。2014年5月16日至17日，鄔志斌與寧波強(qiáng)人置業(yè)公司簽訂了15份《羅馬假日內(nèi)部購(gòu)房簽約協(xié)議》，上述協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，限購(gòu)政策并不影響房屋買賣協(xié)議的效力，上述協(xié)議并不存在《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定的合同無(wú)效情形，應(yīng)認(rèn)定為合法有效。本案中，人民法院的查封時(shí)間為2014年6月18日，晚于簽訂《羅馬假日內(nèi)部購(gòu)房簽約協(xié)議》的時(shí)間，故應(yīng)認(rèn)定鄔志斌在人民法院查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同。

第二，關(guān)于鄔志斌是否在人民法院查封前占有案涉房屋的問(wèn)題。鄔志斌主張?jiān)瓕彿ㄔ何丛试S證人吳某出庭作證，吳某出具的《情況說(shuō)明》應(yīng)當(dāng)作為新證據(jù)，該《情況說(shuō)明》與業(yè)主委員出具的證明可以相互印證，足以證明其在人民法院查封前合法占有案涉房屋。本院認(rèn)為，證人吳某在原審中雖未當(dāng)庭陳述，但原審法院已經(jīng)對(duì)吳某書面出具的《情況說(shuō)明》進(jìn)行了審查，申請(qǐng)人將此作為新證據(jù)申請(qǐng)?jiān)賹彽睦碛刹荒艹闪ⅰ?strong>占有房屋應(yīng)當(dāng)理解為對(duì)房屋的管理和支配，如取得房屋鑰匙、辦理物業(yè)入住手續(xù)等，才能視為對(duì)房屋具有事實(shí)上的管理和支配權(quán)。吳某出具的《情況說(shuō)明》及業(yè)主委員會(huì)出具的證明在性質(zhì)上同屬證人證言，需有其它事實(shí)相互印證才具有證明力。本案中鄔志斌并未舉示物業(yè)出具的接房通知書或交接房手續(xù)證明，也未提供繳納的水電費(fèi)、物管費(fèi)等相關(guān)收據(jù)，故鄔志斌主張?jiān)谌嗣穹ㄔ翰榉馇耙颜加邪干娣课?，缺乏客觀事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。

第三，關(guān)于鄔志斌是否支付購(gòu)房款的問(wèn)題。鄔志斌主張其通過(guò)向被申請(qǐng)人轉(zhuǎn)賬、委托陸南民代付購(gòu)房款、現(xiàn)金支付購(gòu)房款的方式支付了案涉房屋的全部?jī)r(jià)款。首先，鄔志斌2012年11月15日到2014年1月15日期間八次向葉罕嗣、竺筱妹轉(zhuǎn)款，共計(jì)1416500元；案涉購(gòu)房合同于2014年5月16日至17日簽訂,上述八筆款項(xiàng)轉(zhuǎn)賬時(shí)間均發(fā)生在簽訂購(gòu)房合同之前。在早于簽訂購(gòu)房合同兩年前即分八次支付案涉15套房屋房的購(gòu)房款，不符合常理，且該八筆款項(xiàng)的數(shù)額與案涉購(gòu)房?jī)r(jià)款無(wú)法直接對(duì)應(yīng)，鄔志斌對(duì)此沒(méi)有提供合理解釋，故前述八筆轉(zhuǎn)賬系因其他法律關(guān)系而產(chǎn)生具有高度蓋然性。其次，鄔志斌主張案外人陸南民向?qū)幉◤?qiáng)人置業(yè)公司支付的102萬(wàn)購(gòu)房款中包含陸南民代其支付的501626元購(gòu)房款，并出示了陸南民向?qū)幉◤?qiáng)人置業(yè)公司轉(zhuǎn)款轉(zhuǎn)賬憑證。本院認(rèn)為，轉(zhuǎn)賬憑證無(wú)法證明該筆款項(xiàng)的性質(zhì)，鄔志斌也未提供其委托陸南民代付購(gòu)房款的委托付款說(shuō)明，故無(wú)法認(rèn)定已支付501626元購(gòu)房款。再次，鄔志斌主張其通過(guò)現(xiàn)金支付的方式向?qū)幉◤?qiáng)人置業(yè)公司補(bǔ)交15622元購(gòu)房款，亦未提供相應(yīng)證據(jù)。雖然鄔志斌提供了寧波強(qiáng)人置業(yè)公司于2014年5月17日出具的168100元房款收據(jù)，但該收據(jù)與上述實(shí)際付款證據(jù)無(wú)法對(duì)應(yīng)。綜上分析，鄔志斌主張已支付案涉房屋的全部購(gòu)房?jī)r(jià)款，缺乏事實(shí)依據(jù)、證據(jù)不足，本院不予支持。

第四，關(guān)于鄔志斌是否因自身原因未辦理過(guò)戶登記的問(wèn)題。鄔志斌同寧波強(qiáng)人置業(yè)公司簽訂的《羅馬假日內(nèi)部購(gòu)房簽約協(xié)議》中明確約定“因國(guó)家限購(gòu)，暫不做房管局備案手續(xù)。待灣里區(qū)解除限購(gòu)后再辦理房管局備案手續(xù)”，應(yīng)當(dāng)推定鄔志斌在購(gòu)買案涉房屋時(shí)明知可能因南昌市的限購(gòu)政策原因暫時(shí)無(wú)法辦理登記手續(xù)，即使鄔志斌主張限購(gòu)條款為合同格式條款成立，也系其在簽訂合同時(shí)沒(méi)有盡到合理審查的義務(wù)，存在對(duì)該條款的忽視，未對(duì)案涉房屋的抵押狀態(tài)和寧波強(qiáng)人置業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行審查，對(duì)于案涉房屋在查封前無(wú)法辦理過(guò)戶具有自身原因。

第五，關(guān)于鄔志斌購(gòu)買案涉房屋是否用于居住需要的問(wèn)題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條對(duì)于“買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”的規(guī)定，旨在保護(hù)消費(fèi)者生存居住權(quán)利和基本生活之需。本案中，鄔志斌一次性購(gòu)買15套房屋，顯然不符合基本生存的居住需要，遠(yuǎn)超過(guò)正常的生活居住范圍，不符合上述規(guī)定情形。

如上分析，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條、二十九條之規(guī)定，鄔志斌對(duì)案涉房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

綜上所述，鄔志斌的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款的規(guī)定，裁定如下：

駁回鄔志斌的再審申請(qǐng)。