【案情】2017年5月20日，承租人吳某與出租人某門業(yè)公司簽訂一份《廠房租賃合同》。合同約定，租賃期限為10年，自2017年7月22日起至2027年7月22日止，租金為每月1萬元。合同簽訂后，吳某對(duì)承租的廠房進(jìn)行了裝修，購買了機(jī)械設(shè)備，成立食品公司在承租廠房?jī)?nèi)進(jìn)行制作加工米粉。2020年，該門業(yè)公司與銀行發(fā)生金融借款糾紛，2017年1月23日已抵押給銀行的土地、廠房，均被法院依法進(jìn)入拍賣程序。2020年4月17日，法院向吳某發(fā)出了空出廠房通知書，吳某與門業(yè)公司因解除租賃合同后違約賠償問題發(fā)生糾紛，故吳某要求門業(yè)公司支付違約金，并賠償設(shè)備及裝修等損失。

　　【分歧】關(guān)于本案廠房租賃合同提前解除后，合同的違約責(zé)任如何認(rèn)定，存在兩種不同意見。

　　第一種意見認(rèn)為，吳某具有合同締約過失責(zé)任，對(duì)合同解除應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?？紤]本案廠房租賃合同期限較長(zhǎng)，租賃標(biāo)的物較大，承租人應(yīng)承擔(dān)更加嚴(yán)格的審慎、注意義務(wù)。承租人吳某與出租公司在簽訂長(zhǎng)達(dá)10年之久的《廠房租賃合同》時(shí)，未對(duì)廠房的權(quán)屬情況進(jìn)行基本的了解查明，現(xiàn)合同履行不能，承租人吳某應(yīng)承擔(dān)一定的合同締約過失責(zé)任。

　　第二種意見認(rèn)為，出租人應(yīng)當(dāng)書面告知承租人該廠房已抵押的事實(shí)，出租人未履行書面告知義務(wù)導(dǎo)致合同提前解除，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。且涉案租賃合同對(duì)違約責(zé)任進(jìn)行了明確的約定，出租人違約導(dǎo)致合同履行不能，應(yīng)承擔(dān)全部違約責(zé)任。承租人未違反合同約定，不應(yīng)當(dāng)自負(fù)責(zé)任。

【管析】筆者同意第二種意見。理由如下：

　　首先，《中華人民共和國民法典》第五百零九條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，租賃合同中明確約定：“租賃期間，出租方必須保證產(chǎn)權(quán)歸屬的合法性，如因產(chǎn)權(quán)問題而影響承租方正常經(jīng)營而造成的損失，由出租方負(fù)一切責(zé)任，按出租方違約賠償方案給予賠償?！备鶕?jù)該條款約定，出租人對(duì)自身對(duì)廠房產(chǎn)權(quán)完整性的保證義務(wù)以及違約責(zé)任，是清楚、明確的，原告有理由相信出租廠房產(chǎn)權(quán)的完整性以保障合同的有效履行，租賃期限長(zhǎng)短及標(biāo)的物的大小，不是加重承租人注意義務(wù)的法定事由。故本案的出租人應(yīng)當(dāng)承當(dāng)合同履行不能的違約責(zé)任。

　　其次，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)?！北景钢?，被告并未提供相應(yīng)證據(jù)證明其在簽訂《廠房租賃合同》時(shí)是否履行了書面告知義務(wù)，即書面告知承租人該廠房已抵押的事實(shí)，現(xiàn)該租賃廠房已因第三人抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而進(jìn)入司法拍賣程序，造成原告在租賃期間不能繼續(xù)使用廠房，被告屬違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損失賠償責(zé)任。

來源：中國法院網(wǎng)