案情簡介

2004年11月，梁某、簡某與非本村村民莫某簽訂《贈(zèng)與合同》，約定將其宅基地房屋贈(zèng)與莫某，但實(shí)際以14.8萬元的價(jià)格賣給莫某。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有。所以，即使不在本村的村民在宅基地上買房，也不能享有宅基地使用權(quán)。據(jù)此，法院于2015年判決上述《贈(zèng)與合同》無效，莫某返還涉案房屋使用權(quán)。

判決后，莫某至今未搬遷。他認(rèn)為，合同無效的責(zé)任在梁某和簡某。涉案房屋他本人已經(jīng)使用了十幾年，期間也參與了裝修施工。如果只用原收購價(jià)格進(jìn)行賠償，會(huì)導(dǎo)致巨大的損失。另外，目前房價(jià)大幅上漲，自己名下在廣州沒有其他房產(chǎn)，退房后很難解決自己的居住問題。

于是，莫某起訴梁某、簡某，要求按照現(xiàn)行房價(jià)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。但梁某、簡某認(rèn)為莫某自2015年12月起未返還涉案房屋，應(yīng)賠償該房屋的占用費(fèi)、使用費(fèi)及利息(自2015年12月起至房屋騰空返還止)，遂向法院提起反訴。

裁判要旨

法院認(rèn)為，雙方對(duì)退還購房款無異議，但爭議的問題是損失賠償:

1。合法產(chǎn)權(quán)的一部分。由于涉案房屋為宅基地房屋，對(duì)購房人的資格有一定限制，雙方應(yīng)當(dāng)知情但仍進(jìn)行買賣。所以合同無效，雙方都有責(zé)任。由于雙方無法就損失的計(jì)算達(dá)成一致意見，應(yīng)按照評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)涉案房屋的評(píng)估價(jià)值扣除樓面價(jià)后的差額。那么根據(jù)雙方的過錯(cuò)程度以及公平合理的原則，梁某、簡某除返還房款14.8萬元外，還應(yīng)酌情賠償莫某35.44萬元。

2。關(guān)于莫在使用該房屋過程中造成四樓損失的問題。由于該增建部分未合法報(bào)建，評(píng)估部門無法對(duì)該部分面積進(jìn)行評(píng)估，莫某目前也未提供證據(jù)證明該部分的價(jià)值。結(jié)合雙方使用面積、使用時(shí)間、施工成本、過錯(cuò)程度等因素，判決梁某、簡某賠償莫某各項(xiàng)損失35000元。

綜上，梁某、簡某除返還房款外，還應(yīng)向莫某支付共計(jì)38.94萬元(35.44萬元 3.5萬元)。

相關(guān)法律的鏈接

中華人民共和國土地管理法:

第九條第二款:農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于農(nóng)民集體所有，法律規(guī)定屬于國家所有的除外；宅基地、自留地、自留山，歸農(nóng)民集體所有。

第六十二條第一款:農(nóng)村村民只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

在法官之后

在以往的農(nóng)村宅基地房屋買賣合同糾紛案件中，一般都是在確認(rèn)買賣合同無效后，判決返還交易款，而賠償損失和附著的違法建筑物或構(gòu)筑物不予處理。

本案中，辦案法官在尊重法律和案件事實(shí)的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮了自己的能動(dòng)性，充分體現(xiàn)了司法過程中利益平衡的重要性，也為其他類似案件的處理打開了思路。此案入選中國法院2021年度案例！

針對(duì)農(nóng)村宅基地買賣房屋的問題，法官建議，購房者要慎重考慮自己是否有資格購買。否則，即使他們簽訂了房屋買賣合同，也是無效合同，他們要為自己的過錯(cuò)承擔(dān)無效合同造成的損失。

來源:廣州海珠法院[/s2/]