我們提到過(guò)，拍賣(mài)行的過(guò)戶比二手房更簡(jiǎn)單快捷。畢竟，拍賣(mài)行是可以憑借法院出具的有效法律文書(shū)單方面(即沒(méi)有原所有人的參與)轉(zhuǎn)讓的。但是，我們也遇到了很多“無(wú)產(chǎn)證拍賣(mài)行”。接下來(lái)，我們來(lái)說(shuō)說(shuō)沒(méi)有制作合格證的拍賣(mài)行如何處理。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(2009年修訂)第三十八條規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓:

(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)，不符合本法第三十九條規(guī)定條件的；

(二)司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

(三)依法收回土地使用權(quán)；

(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；

(五)權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；

(七)法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

注意，上述規(guī)定第六條規(guī)定，未依法辦理權(quán)屬證書(shū)登記的，不能轉(zhuǎn)讓，不能實(shí)現(xiàn)正常的權(quán)屬轉(zhuǎn)移。

“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的財(cái)產(chǎn)”主要分為三類:

1.開(kāi)發(fā)商取得房產(chǎn)證未滿三年的拆遷安置房；

2.開(kāi)發(fā)商未取得房屋所有權(quán)證；

3.開(kāi)發(fā)商有房屋所有權(quán)證，被執(zhí)行人未取得房屋所有權(quán)證。

對(duì)于想打破限購(gòu)買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，這三類不允許轉(zhuǎn)讓的“未登記房屋所有權(quán)證”真的可以參與競(jìng)拍嗎？

根據(jù)以上可以看出，競(jìng)買(mǎi)人可以在沒(méi)有房產(chǎn)證的情況下競(jìng)買(mǎi)房屋。房屋不具備初始登記條件的，后續(xù)產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)由買(mǎi)受人或者承辦人承擔(dān)。

如果對(duì)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房產(chǎn)進(jìn)行拍攝，那么買(mǎi)受人取得權(quán)屬證書(shū)的流程會(huì)比已經(jīng)登記權(quán)屬證書(shū)的房產(chǎn)更復(fù)雜，辦理權(quán)屬證書(shū)的時(shí)間也會(huì)更長(zhǎng)。而且一旦前期調(diào)查不清楚，也可能導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶的情況。

1.三年以下大型生產(chǎn)許可證拆遷安置房。

這樣，就要等到大生產(chǎn)證三年后，才能辦理過(guò)戶手續(xù)。

需要注意的是，法院在出具拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)、執(zhí)行裁定書(shū)、執(zhí)行協(xié)助書(shū)、稅務(wù)協(xié)助執(zhí)行書(shū)時(shí)，一定要與相關(guān)工作人員協(xié)商清楚。四本書(shū)里的內(nèi)容需要標(biāo)注“拆遷安置房可以過(guò)戶時(shí)，直接過(guò)戶到買(mǎi)受人名下，標(biāo)的產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人所有”。

如果沒(méi)有明確的協(xié)商，就會(huì)出現(xiàn)三年后，這套拆遷安置房可以過(guò)戶的時(shí)候，需要將房產(chǎn)過(guò)戶給原業(yè)主，再過(guò)戶給買(mǎi)方。會(huì)有很多風(fēng)險(xiǎn)因素，盡量避免。

2.產(chǎn)權(quán)證尚未辦理完畢的商品房。

不建議大家?guī)е缓玫姆慨a(chǎn)證去參加拍賣(mài)行的拍賣(mài)。一是只有幾家銀行愿意貸款，二是后續(xù)的過(guò)戶特別復(fù)雜。但是，也有很多投資者想蒙混過(guò)關(guān)。在這些目標(biāo)的第二次拍賣(mài)或出售階段，交易以起拍價(jià)進(jìn)行。這種做法只有在有方案可以完全轉(zhuǎn)讓的情況下，才能放心參與拍賣(mài)。

被執(zhí)行人是一家房地產(chǎn)公司。由于經(jīng)營(yíng)不善，負(fù)債過(guò)多，整個(gè)項(xiàng)目幾十套房被法院拍賣(mài)。這類拍賣(mài)行后期過(guò)戶時(shí)，不僅需要在當(dāng)?shù)胤ㄔ鹤龉P錄，拖延過(guò)戶時(shí)間，還需要與被執(zhí)行人跟進(jìn)大面積產(chǎn)權(quán)證的事情。

3.已辦理大產(chǎn)權(quán)證，小產(chǎn)證未辦理的提前通知登記室。

這種“拍賣(mài)行”在過(guò)戶時(shí)必須進(jìn)行兩次過(guò)戶，即房產(chǎn)先過(guò)戶到原業(yè)主名下，再?gòu)脑瓨I(yè)主名下過(guò)戶到買(mǎi)家名下。

如果通過(guò)拍賣(mài)的方式單獨(dú)繳稅，那么買(mǎi)家實(shí)際上只需要在第二次過(guò)戶的時(shí)候繳納契稅；

如果是全款交房，那么買(mǎi)家第一次過(guò)戶就要繳納契稅等附加稅，第二次過(guò)戶還要繳納契稅、個(gè)稅、增值稅等附加稅。

面對(duì)“無(wú)產(chǎn)證的拍賣(mài)行”，參加拍賣(mài)前一定要對(duì)房子做好調(diào)研，判斷是否能順利過(guò)戶。如果是不能轉(zhuǎn)讓的拍賣(mài)行，最好不要參加拍賣(mài)。