閱讀提示:房屋租賃合同屬于不動產(chǎn)租賃合同，具有連續(xù)性。租賃合同履行期間，雙方都履行了部分義務(wù)，出租人破產(chǎn)。此時租賃期限尚未屆滿，屬于雙方未完全履行的待定合同。是否應(yīng)該采用特殊規(guī)則來限制破產(chǎn)管理人選擇待履行合同的權(quán)利？破產(chǎn)管理人選擇解除合同后，承租人提前支付的租金該如何處理？

裁判要旨

人民法院受理破產(chǎn)申請后，破產(chǎn)管理人有權(quán)解除合同，繼續(xù)履行債務(wù)人和對方當事人未履行的合同。破產(chǎn)管理人自受理破產(chǎn)申請之日起兩個月內(nèi)未通知對方，或者自收到對方催告之日起三十日內(nèi)未答復(fù)的，視為合同終止。

案情簡介

2004年7月，某燈塔公司與某工貿(mào)公司簽訂租賃協(xié)議，約定該工貿(mào)公司將位于某市的辦公室、宿舍、倉庫、實驗室、鍋爐房、機修配電室、門衛(wèi)室及相應(yīng)場地租賃給燈塔公司。租賃期限自2004年7月1日至2008年7月1日。在租賃期內(nèi)，如轉(zhuǎn)讓租賃物業(yè)，應(yīng)提前三個月通知乙方(燈塔公司)，乙方有同等價格優(yōu)先受讓權(quán)。

2007年11月28日，出租人的工貿(mào)公司被人民法院宣告破產(chǎn)。

2008年1月，工貿(mào)公司破產(chǎn)管理人根據(jù)債權(quán)人會議決議，將上述土地及附著物轉(zhuǎn)讓給藍山公司。

2008年10月17日，承租人燈塔公司注銷，工商檔案中記載“燈塔公司對外債權(quán)債務(wù)由股東承擔”。某涂料公司是燈塔公司的唯一股東，該涂料公司至今一直占有上述土地。

2009年8月5日，工貿(mào)公司破產(chǎn)管理人以公證送達的形式向涂料公司發(fā)出《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書》，告知燈塔公司已將相關(guān)債權(quán)轉(zhuǎn)讓給藍山公司。

201O年6月9日，藍山公司將此地塊轉(zhuǎn)讓給一號公司。

裁判要點

本案爭議的焦點是燈塔公司與工貿(mào)公司的租賃協(xié)議是否已經(jīng)解除。

在這個問題上，一審法院、二審法院、再審法院都一致認為，

《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條第一款規(guī)定“人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人有權(quán)決定撤銷或者繼續(xù)履行破產(chǎn)申請受理前成立的合同，債務(wù)人和對方當事人未履行的，通知對方當事人。管理人自受理破產(chǎn)申請之日起兩個月內(nèi)未通知對方，或者自收到對方催告之日起三十日內(nèi)未答復(fù)的，視為合同終止?！北景钢?，出租人工貿(mào)公司與承租人燈塔公司于2004年7月簽訂的租賃協(xié)議的租賃期限于2008年1月到期。租賃期間，工貿(mào)公司于2007年11月28日被人民法院宣告破產(chǎn)，工貿(mào)公司破產(chǎn)管理人受理破產(chǎn)申請后，未通知承租人燈塔公司繼續(xù)履行租賃協(xié)議。根據(jù)破產(chǎn)法的上述規(guī)定，租賃協(xié)議已依法解除。

實戰(zhàn)分析

根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定，破產(chǎn)管理人有權(quán)選擇履行合同，這是基于企業(yè)破產(chǎn)法的特殊法律屬性。破產(chǎn)法的價值目標和價值追求是在債權(quán)人整體利益最大化的前提下，確保債權(quán)人得到公平補償，這也是實現(xiàn)債務(wù)人財產(chǎn)價值最大化，維護債權(quán)人整體利益最大化原則的制度選擇。

一、破產(chǎn)管理人行使選擇權(quán)的條件

1.必須是針對破產(chǎn)申請受理前成立的合同。破產(chǎn)管理人行使選擇權(quán)，是針對破產(chǎn)申請受理前已經(jīng)成立的合同，在破產(chǎn)原因發(fā)生后是否繼續(xù)履行而作出的價值判斷和利益權(quán)衡。

2.要履行的合同必須是雙務(wù)合同。雙務(wù)合同是合同雙方互有義務(wù)的合同，也就是說，合同雙方在履行義務(wù)的同時，必須取得自己的權(quán)利。只有這樣，才能對獲得他們的權(quán)利和履行他們的義務(wù)的考慮進行比較?；谶@種價值判斷和利益平衡，破產(chǎn)管理人可以做出選擇，保證債務(wù)人財產(chǎn)的最大價值。

3.必須針對雙方都沒有履行的合同。雙方未履行的合同包括雙方尚未履行的合同和已經(jīng)履行但雙方尚未履行的合同，這也是待履行合同最根本的特征。

二。如何處理合同終止后承租人提前支付的租金

破產(chǎn)管理人選擇解除合同會導(dǎo)致租賃合同雙方權(quán)利義務(wù)消滅的法律后果。至于出租人，其不再具有將房屋提供給承租人使用的合同義務(wù)，當然有權(quán)以房屋所有權(quán)人的身份主張承租人返還房屋。對于承租人來說，預(yù)付租金的目的是為了獲得將來居住和使用房屋的合同權(quán)利。但是，這種權(quán)利因為破產(chǎn)管理人選擇終止合同而消滅。同時，出租人也喪失了取得預(yù)付租金的權(quán)利。其繼續(xù)占有預(yù)付租金沒有法律依據(jù)，構(gòu)成不當?shù)美?。因此，承租人有?quán)基于不當?shù)美麄鶛?quán)人向出租人返還預(yù)付租金。由于出租人的不當?shù)美麄鶆?wù)發(fā)生在人民法院受理破產(chǎn)申請后，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第四十二條的規(guī)定，不當?shù)美麄鶆?wù)所產(chǎn)生的債務(wù)屬于公益?zhèn)鶆?wù)，承租人有權(quán)隨時要求債務(wù)人的財產(chǎn)優(yōu)先受償。

相關(guān)法律規(guī)定

1。中華人民共和國民法典

第一百三十六條民事法律行為自成立時生效，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。

未經(jīng)對方同意或者依照法律規(guī)定，行為人不得變更或者撤銷民事法律行為。

第五百六十六條合同終止后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。

因違約而解除合同的，權(quán)利人可以請求違約方承擔違約責任，但當事人另有約定的除外。

主合同終止后，保證人對債務(wù)人應(yīng)當承擔的民事責任仍應(yīng)承擔保證責任，但保證合同另有約定的除外。

2。中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法

第十八條人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行破產(chǎn)申請受理前已經(jīng)成立，債務(wù)人和對方當事人尚未履行的合同，并通知對方當事人。管理人自受理破產(chǎn)申請之日起兩個月內(nèi)未通知對方，或者自收到對方催告之日起三十日內(nèi)未答復(fù)的，視為合同終止。

管理人決定繼續(xù)履行合同的，對方應(yīng)當履行；但是，對方當事人有權(quán)要求管理人提供擔保。如果管理方未能提供擔保，則視為合同終止。

第四十二條人民法院受理破產(chǎn)申請后發(fā)生的下列債務(wù)為共益?zhèn)鶆?wù):

(一)因管理人或者債務(wù)人要求對方履行雙方未履行的合同而產(chǎn)生的債務(wù)；

(二)無因管理債務(wù)人財產(chǎn)而產(chǎn)生的債務(wù)人債務(wù)；

(三)因債務(wù)人不當?shù)美a(chǎn)生的債務(wù)；

(四)債務(wù)人繼續(xù)經(jīng)營應(yīng)當支付的勞動報酬和社會保險費用以及由此產(chǎn)生的其他債務(wù)；

(五)因管理人或者有關(guān)人員執(zhí)行職務(wù)受到損害而產(chǎn)生的債務(wù)；

(六)因債務(wù)人財產(chǎn)受損而產(chǎn)生的債務(wù)。

第四十三條破產(chǎn)費用和共益?zhèn)鶆?wù)，應(yīng)當隨時以債務(wù)人的財產(chǎn)清償。

債務(wù)人財產(chǎn)不足以清償全部破產(chǎn)費用和互利債務(wù)的，破產(chǎn)費用優(yōu)先清償。

債務(wù)人財產(chǎn)不足以清償全部破產(chǎn)費用或者互利債務(wù)的，按照比例清償。

債務(wù)人的財產(chǎn)不足以清償破產(chǎn)費用的，管理人應(yīng)當請求人民法院終結(jié)破產(chǎn)程序。人民法院應(yīng)當自收到請求之日起15日內(nèi)裁定終結(jié)破產(chǎn)程序，并予以公告。

案例來源

新疆XXX涂料公司與新疆XXX化工公司、新疆XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財產(chǎn)損害賠償糾紛再審民事裁定書【最高人民法院(2015)字第1737號】