目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)糾紛案件是比較多的，其中很多都是因?yàn)榻桢X(qián)不還被債權(quán)人起訴到法院，而法院在審理案件的過(guò)程當(dāng)中，如果發(fā)現(xiàn)債務(wù)人有相關(guān)的財(cái)產(chǎn)可以執(zhí)行，比如有商品房可以拍賣(mài)，那法院就會(huì)對(duì)這個(gè)商品進(jìn)行拍賣(mài)，用以償還債權(quán)人的債務(wù)。

而且法院在拍賣(mài)房子的過(guò)程當(dāng)中，房子拍賣(mài)價(jià)格是比較便宜的，通常情況下，法院所拍賣(mài)的房子要比市場(chǎng)正常價(jià)格低20％~30%之間，甚至可能低于50%以上，比如一套200萬(wàn)的房子，通過(guò)法院拍賣(mài)之后，最終可能只需要150萬(wàn)左右就能夠成交。

在房?jī)r(jià)不斷攀升的今天，看到這么便宜的房子，估計(jì)很朋友都覺(jué)得會(huì)有很多人去搶這類房子，畢竟這個(gè)房子比市場(chǎng)便宜很多。比如在深圳這種城市一套500萬(wàn)的房子打個(gè)7折之后就可以省下150萬(wàn)，這個(gè)可是一筆不小的數(shù)目。

但在實(shí)際當(dāng)中并非所有人都對(duì)法院所拍賣(mài)的房產(chǎn)感興趣，因?yàn)檫@里面有一定的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

正常情況下通過(guò)法院拍賣(mài)程序所購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，辦理過(guò)戶手續(xù)肯定是沒(méi)問(wèn)題的。就算原來(lái)的房屋主人不配合，法院仍然可以通過(guò)強(qiáng)制的手段把房子過(guò)戶到新的戶主名下。

但是完成房子過(guò)戶手續(xù)之后，并不代表你一定能住這個(gè)房子，因?yàn)檫@里面可能會(huì)面臨兩個(gè)不確定的風(fēng)險(xiǎn)：

第一個(gè)、屋里面有老人

相信處理過(guò)房屋問(wèn)題的朋友都很清楚，如果房里面有老人，在處理房子的時(shí)候是很麻煩的。如果原來(lái)的房子有老人在里面居住，而且老人一直不愿意搬走，那法院也沒(méi)法通過(guò)強(qiáng)制的手段把老人攆走。雖然目前我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定，即便債務(wù)人只有一套房子，也可以強(qiáng)制執(zhí)行，但我國(guó)并沒(méi)有哪條法律說(shuō)可以強(qiáng)制把房屋里面的老人強(qiáng)制攆走的。所以在房屋里面有老人的情況下，法院一般主要是通過(guò)說(shuō)服的方式勸老人搬走，如果老人不搬走法院也沒(méi)辦法，如果遇到這情況那就這么麻煩。

第二個(gè)、房屋正在出租

根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，如果存在租賃在前抵押在后的情況，即便房屋成功拍賣(mài)之后，房子產(chǎn)權(quán)也做了變更，但是在拍賣(mài)房子之前的租賃合同仍然是有效的，這個(gè)主要是為了保障租客的權(quán)益。而且現(xiàn)實(shí)當(dāng)中有些人欠錢(qián)之后，他們會(huì)故意跟租客鑒簽訂長(zhǎng)期的租賃合同，比如10年或者20年，試圖通過(guò)這種方式來(lái)阻止法院拍賣(mài)房子。如果出現(xiàn)原來(lái)的房屋主人在房子拍賣(mài)之前已經(jīng)跟租客簽訂了長(zhǎng)期的租賃合同，就算大家把房子拍賣(mài)下來(lái)之后，也不能把租客趕走，只能讓他們繼續(xù)租，或者給與賠償，這意味著就自己不能直接入住或承擔(dān)租金賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。

目前很多房子之所以被拍賣(mài)，大部分都是因?yàn)閭鶆?wù)的原因造成的，比如用房子抵押到期之后沒(méi)法正常還款，被金融機(jī)構(gòu)起訴到法院，還有一種情況就是，正常的按揭貸款沒(méi)法還導(dǎo)致斷供。

一般情況下，債務(wù)人的債務(wù)都能夠從抵押手續(xù)當(dāng)中看出來(lái)，而且法院拍賣(mài)房產(chǎn)所得的財(cái)產(chǎn)也主要用于償還抵押債務(wù)。但是現(xiàn)實(shí)中，除了房產(chǎn)抵押所產(chǎn)生的債務(wù)之外，房屋主人還有可能涉及其他民間借貸。目前有一些民間借貸有一種非常流行的借款方式，就是直接用房產(chǎn)證做抵押，然后鑒定相關(guān)的借款合同，以房子作為抵押進(jìn)行借款，但是這種借款并沒(méi)有到房產(chǎn)部門(mén)進(jìn)行正規(guī)的登記處理，法院在審理案件的過(guò)程當(dāng)中，對(duì)于這種潛在的債務(wù)是沒(méi)法查出來(lái)的。

如果原來(lái)的房屋主人除了抵押貸款之外，還有其他潛在的信用債務(wù)，而且是跟房產(chǎn)相關(guān)承諾有關(guān)，那即便完成過(guò)戶手續(xù)之后，有一些民間借貸公司還是可能會(huì)找到找上門(mén)來(lái)，這樣會(huì)帶來(lái)一些不必要的麻煩。

房子對(duì)于大家來(lái)說(shuō)，不僅僅是一個(gè)居住功能，更關(guān)鍵的是意味著戶口，就業(yè)，教育等資源。目前很多人買(mǎi)房子其實(shí)就是為了落戶，或者是給孩子提供良好的教育。

如果購(gòu)買(mǎi)的這個(gè)房子原來(lái)的業(yè)主已經(jīng)把戶口落到上面，即使法院在拍賣(mài)完成之后，強(qiáng)制要求原來(lái)的戶主把戶口遷出，但是如果原來(lái)的業(yè)主不配合，那通過(guò)法院拍賣(mài)房子的新戶主就沒(méi)法落戶，沒(méi)法落戶那就意味著子女入學(xué)等問(wèn)題就不能得到解決。

法院所拍賣(mài)的房子雖然便宜，但并非所有人都能夠買(mǎi)得起，因?yàn)榉ㄔ核馁u(mài)的房子一般都是全款支付，不能像正常的二手房買(mǎi)賣(mài)一樣辦理按揭貸款。

全款買(mǎi)房如果只有幾十萬(wàn)或許很多人都能夠承受得起，如果房子是幾百萬(wàn)，即便打個(gè)7折仍然要承受很高的購(gòu)房費(fèi)用。比如一套300萬(wàn)的房子即便打7折也需要210萬(wàn)，這對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)一下要拿出210萬(wàn)的全款是有很大難度的。

可能有的朋友會(huì)說(shuō)，如果全款不夠，可以通過(guò)借親戚朋友或者其他金融機(jī)構(gòu)先籌夠全款，然后把房子拍賣(mài)下來(lái)之后再拿去辦理抵押貸款。但是在這大家需要你弄清一個(gè)問(wèn)題，通過(guò)法院拍賣(mài)的房子不能辦按揭貸款，只能辦理抵押貸款，而抵押貸款的利率要比按揭貸款高出不少。比如目前按揭貸款的利率基本上是在5.3%左右，而普通的銀行抵押貸款則有可能達(dá)到7%左右，這意味著大家要承受更高的貸款成本。

一個(gè)房子從債務(wù)逾期到被法院拍賣(mài)，不是一時(shí)半會(huì)就能完成的，一般都需要半年到一年的時(shí)間，在這段時(shí)間之內(nèi)，原來(lái)的房屋主人可以正常居住在里面，如果他居住在里面，那就會(huì)產(chǎn)生水電費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)，燃?xì)赓M(fèi)等等，這些費(fèi)用平時(shí)看起來(lái)可能不多，但是一年積累下來(lái)就有可能是幾千塊錢(qián)甚至上萬(wàn)塊錢(qián)。

如果原來(lái)房屋主人發(fā)現(xiàn)自己的債務(wù)出現(xiàn)問(wèn)題，房子有可能被拍賣(mài)之后他就有可能拖欠這些費(fèi)用，如果有這些潛在的費(fèi)用，即便你把房子拍賣(mài)下來(lái)之后，最終這些欠款還得由自己承擔(dān)，這無(wú)形當(dāng)中就會(huì)增加了一筆額外的開(kāi)支。

法院拍賣(mài)的房子最大的優(yōu)勢(shì)就是便宜，正常情況下比市場(chǎng)價(jià)低百分之二十三十，這確實(shí)是有很大的吸引力，所以平時(shí)在法院拍賣(mài)的時(shí)候，對(duì)于那些好的房源都是有很多人去搶的，一般都是內(nèi)部人才能夠搶到，比如金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部員工優(yōu)先搶購(gòu)，真正能夠流通到外面拍賣(mài)的一般都是一些有問(wèn)題的房子。

所以大家在選擇購(gòu)買(mǎi)這類房子的時(shí)候，一定要注意以下幾個(gè)方面。

1、一定要查清房產(chǎn)的屬性

在購(gòu)買(mǎi)法院拍賣(mài)的房產(chǎn)之前，一定要查詢這個(gè)房產(chǎn)的基本屬性，比如房子的使用年限，土地性質(zhì)，能不能辦理房產(chǎn)證，土地出讓證等等。

2、了解房子當(dāng)前的狀態(tài)

在決定拍賣(mài)之前，最好是通過(guò)實(shí)地調(diào)查看一下這套房子目前有沒(méi)有人在里面居住，有沒(méi)有老人，有沒(méi)有對(duì)外出租等等。如果里面有老人居住，或者是已經(jīng)對(duì)外出租，建議大家不要接觸這類房子。

3、通過(guò)物業(yè)部門(mén)去了解房屋是否有一些欠費(fèi)情況

可以通過(guò)這個(gè)房子所在的小區(qū)物業(yè)部門(mén)去了解這個(gè)業(yè)主的真實(shí)情況，比如是否有拖欠水電費(fèi)物業(yè)費(fèi)的情況，是否有一些不明人員經(jīng)常上門(mén)催收等等。

4、通過(guò)相關(guān)的渠道來(lái)了解原來(lái)房屋主人可能潛在的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

前面我們也提到了，房屋原來(lái)的主人除了抵押貸款之外，還有可能有其他潛在的信用貸款。所以大家在決定拍賣(mài)之前，一定要通過(guò)相關(guān)的渠道去了解這個(gè)房屋主人的一些真實(shí)情況，比如通過(guò)法院系統(tǒng)查詢這個(gè)人是否有相關(guān)的經(jīng)濟(jì)糾紛未結(jié)案，是否被列入失信被執(zhí)行人名單。此外還可以通過(guò)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)去了解這個(gè)人的一些相信息。

5、在成功拍賣(mài)的房子之后，一定要及時(shí)到當(dāng)?shù)貞艏芾聿块T(mén)申請(qǐng)將原業(yè)主的戶口空掛，這樣才能保證能夠正常入戶以及子女的入學(xué)問(wèn)題。