在二手房交易過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)遇到買方交了定金、網(wǎng)簽、甚至刷了首付之后，在過(guò)戶前房子被法院查封的情況，那么普通人在碰到這種情況時(shí)，應(yīng)該如何維護(hù)自身的合法權(quán)益？如何保障首付款的安全？如何保證交易的順利進(jìn)行？

在長(zhǎng)期從業(yè)過(guò)程中，我碰到過(guò)很多類似于這種復(fù)雜的案例，賣家房子被法院查封不能繼續(xù)完成交易的理由有很多，但從大方面來(lái)講不外乎以下四種：

一、夫妻離婚打官司，要求分割共同財(cái)產(chǎn)，房子被保全。

二、賣家因?yàn)閭鶆?wù)關(guān)系，房子被法院查封。

三、代持人被起訴，表示這套房子其實(shí)是替人代持的，補(bǔ)個(gè)代持協(xié)議。

四、房子長(zhǎng)租幾十年，起訴買賣不破租賃。

真的遇到這樣的房子，買方應(yīng)該怎么辦呢？

假如沒正常走資金監(jiān)管損失就會(huì)比較大，哪怕首付款在資金監(jiān)管賬戶里，但如果定金付的多，遇到老賴了定金拿回來(lái)都很難。

風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)根本無(wú)法完全規(guī)避，大家想想，如果是我要坑你們，你們誰(shuí)能防得??？學(xué)再多法律也沒用。

下面給大家詳細(xì)分析一下我碰到這種案例時(shí)，賣方是如何違法操作的，而我是如何破解的。

1、故意騙大額定金。

賣家因?yàn)橘Y金壓力太大，靠定金作融資，等錢一到位馬上讓自己親戚做一個(gè)虛假訴訟，把房子給查封了，交易無(wú)法繼續(xù)，一般這種情況一套房子會(huì)收很多人的定金。

2、債務(wù)問(wèn)題。

賣家是生意人，都是三角債，你有房有車有廠的時(shí)候都沒來(lái)起訴，一旦發(fā)現(xiàn)你賣房子了就馬上起訴，把房子給保全了。

其實(shí)無(wú)論是賣家下套還是債權(quán)人擠兌，對(duì)買家來(lái)說(shuō)都一樣，真遇到這種情況應(yīng)該如何處理？

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》：第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。

也就是說(shuō)，只要購(gòu)房者同時(shí)符合以下三個(gè)條件：

（1）、已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款。

（2）、已實(shí)際占有。

（3）、沒有過(guò)錯(cuò)。

那么即使碰到所購(gòu)房產(chǎn)被查封，只要你向法院提出異議，并作出說(shuō)明，法院就會(huì)將房屋解封。

但這種情況很少，大部分情況是沒過(guò)戶時(shí)就被查封了，這時(shí)交了定金的買家應(yīng)該怎么辦呢？

一、買家可以選擇解除合同起訴賣方違約。

合同解除返還定金，同時(shí)還要賠償房?jī)r(jià)百分之二十的違約金，當(dāng)然這么大一筆錢是不是能要到就看運(yùn)氣了。

前面我說(shuō)了，這種業(yè)主可能會(huì)同時(shí)收幾十個(gè)客戶的大額定金，因?yàn)槠渌鼈鶛?quán)人也起訴了，到時(shí)候大家如何分配、賣家一套房子會(huì)不會(huì)被拍賣等，都是未知數(shù)。

二、起訴繼續(xù)履行，但繼續(xù)履行是有條件的，就是買家?guī)头繓|把房子上的司法查封的欠債還掉，當(dāng)然，這也是有風(fēng)險(xiǎn)的一種操作。