法官公開課
向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買商品房房屋，尚未交付卻被法院查封了，遇到這種情況我們該怎么辦呢？購房人的合法權(quán)益該如何保護(hù)呢？
接下來讓我們通過一起案例來了解一下：什么是房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)
案情簡介
2017年6月，租房多年的小王決定在自己工作的城市購買一套商品房，用于自己居住。經(jīng)過多次實(shí)地考察，于6月底與金海房地產(chǎn)公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，約定購買金海房地產(chǎn)公司開發(fā)的金海小區(qū)A棟302號房屋，交房時間為2020年8月，合同總價款216萬元。
轉(zhuǎn)眼到了2020年5月，離約定的交房時間越來越近了，小王已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)向金海房地產(chǎn)公司支付了購房款項(xiàng)180萬元。5月的一天，小王突然接到了金海房地產(chǎn)公司工作人員打來的電話，工作人員告知小王，因金海房地產(chǎn)公司資金緊張，未能及時償還銀行借款，銀行勝訴后向法院申請了執(zhí)行，包括302號房屋在內(nèi)的多套房屋已于近日被法院查封。
經(jīng)過多方咨詢，小王最終決定向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議，主張房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)，排除法院對302號房屋的強(qiáng)制執(zhí)行行為。
那么，小王的主張能夠成立嗎？房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的起源：
依據(jù)民法典物權(quán)編的相關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅都需要經(jīng)過依法登記才能發(fā)生效力。而從簽訂商品房買賣合同到辦理物權(quán)登記，二者之間并不能同時完成，購房人取得法律意義上的所有權(quán)總會滯后于商品房買賣合同一段時間，在這段時間內(nèi)，商品房仍然屬于出賣人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有，倘若不給予購房人特別的保護(hù)，而將其作為普通債權(quán)人，一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其他債權(quán)人申請對物權(quán)尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移的買受房屋進(jìn)行拍賣或變價，那么購房人將面臨“房財(cái)兩空”的局面。
因此，基于對購房人居住權(quán)、生存權(quán)這一更高價值的保護(hù)，法律賦予了已經(jīng)履行了大部分合同義務(wù)的購房人，也就是房屋消費(fèi)者，對買受房屋的物權(quán)期待權(quán)，以排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行，這就是法律上的消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)。
既然消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)可以排除法院對所買受房屋的執(zhí)行，那么任何人都可以主張這一權(quán)利嗎？行使消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)有哪些要求呢？
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條規(guī)定：
金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）
在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）
所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；
（三）
已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
通過上述條款我們可以看出：消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)并非在任何情形下均能獲得支持，必須完全滿足上述條件。
接下來，法官為大家一一解析：
消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)成立的條件
1
申請時限的債權(quán)應(yīng)當(dāng)限于金錢債權(quán)
第一個要件，申請執(zhí)行人也就是債權(quán)人，它對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)享有的債權(quán)應(yīng)當(dāng)是金錢債權(quán)。即申請執(zhí)行人要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向其償還金錢而不是交付房屋或其他權(quán)利，如果申請執(zhí)行人對房屋消費(fèi)者購買的商品房享有抵押權(quán)，那么，上述條款就不能再適用，因?yàn)榈盅簷?quán)屬于法定的優(yōu)先受償權(quán)。
2
查封之前簽訂合法有效的書面買賣合同
第二個要件，購房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂合法有效的書面買賣合同的時間應(yīng)當(dāng)是在法院查封房屋之前。在這里，大家需要注意的是，雙方簽訂的合同應(yīng)該是書面的合同，不能是口頭約定，而且合同應(yīng)當(dāng)是合法有效的合同，不能存在損害國家利益、集體利益或第三人利益等導(dǎo)致合同無效的情形，當(dāng)然，最關(guān)鍵的一點(diǎn)，合同簽訂的時間必須是在法院查封該房屋之前而不能是在查封之后。
3
用于居住且名下無其他用于居住的房屋
第三個要件，購房人購買房屋的目的系用于居住而且其名下沒有其他用于居住的房屋。也就是說購房人購買房屋是為了居住而非用于投資或其他用途，對于居住的理解，我們應(yīng)當(dāng)做寬泛的把握，不管是單純的居住房還是商住兩用房，只要有居住功能，即應(yīng)視為是用于居住。關(guān)于名下沒有其他用于居住的住房應(yīng)該如何理解？我們認(rèn)為，是指買受人需要在購買房屋所在地長期居住，而在同一地點(diǎn)，其名下沒有其他可以用于居住的房屋。
4
已交付了50%以上的購房款
第四個要件，購房人已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。也就是說，購房人在提出異議時，已經(jīng)支付的購房款，超過了合同約定總價的50%。在這里，需要提醒大家的一點(diǎn)是，如果購房人支付了50%以上的房款，但尚未支付完畢全款，此時，對于剩余部分的購房款，案外人可以主動與法院聯(lián)系，將錢款交到法院，或者由法院對剩余房款按到期債權(quán)予以執(zhí)行。
5
購房人應(yīng)當(dāng)是消費(fèi)者
第五個要件，也是最后一點(diǎn)，購房人應(yīng)當(dāng)是消費(fèi)者。按照《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第2條的規(guī)定，消費(fèi)者是為生活消費(fèi)需要而購買商品或接受服務(wù)的人。那么如何判斷購房人是不是消費(fèi)者呢？我們可以通過購房人的自然屬性和所購房屋的性質(zhì)這兩個方面來綜合判斷，首先，從自然屬性上看，消費(fèi)者應(yīng)該是自然人，法人或其他組織不存在購買房屋用于生活居住的問題，不在房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)中的消費(fèi)者之列；其次，購買房屋是為生活需要而非生產(chǎn)經(jīng)營所需，因此，所購買房屋的性質(zhì)應(yīng)為居住用房，而非寫字樓、門面房等經(jīng)營性用房。
上面五個要件就是構(gòu)成消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的全部要件。那么，根據(jù)這五個要件，小王主張的物權(quán)期待權(quán)能夠成立嗎？相信大家心里一定都有答案了。
以上就是今天的法官公開課全部內(nèi)容，感謝您的觀看，我們下期再見！
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供稿：北京一中院執(zhí)行二庭
主講人：徐梓程