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房屋買(mǎi)賣合同簽訂后，原則上一方當(dāng)事人不同意繼續(xù)履行，愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任為代價(jià)解除合同，而另一方堅(jiān)持要求繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難的，應(yīng)當(dāng)判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有約定或符合《民法典》第580條規(guī)定情形的除外。房產(chǎn)買(mǎi)賣中，司法實(shí)踐中存在即使違約方違約，守約方也不能訴請(qǐng)法院判決違約方繼續(xù)履行合同，履行過(guò)戶義務(wù)的情形，本文對(duì)以下10種情形進(jìn)行解讀，供讀者參考。

一

守約方簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)等房產(chǎn)買(mǎi)賣預(yù)約合同的，無(wú)權(quán)強(qiáng)制要求違約方履行合同登記過(guò)戶。

《民法典》第四百九十五條規(guī)定，當(dāng)事人約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)等，構(gòu)成預(yù)約合同。當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。針對(duì)簽訂預(yù)約合同后賣方違約不予辦理過(guò)戶登記手續(xù)的情形，買(mǎi)方有權(quán)依據(jù)預(yù)約合同請(qǐng)求賣方承擔(dān)違約責(zé)任?！睹穹ǖ洹穬H規(guī)定違約方承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任，而違約責(zé)任包括繼續(xù)履行，基于預(yù)約合同簽約的根本目的是簽訂本約合同的特殊性，這里的繼續(xù)履行究竟是繼續(xù)磋商，還是簽訂本約合同，并不明確。但如果存在法律上或者事實(shí)上的障礙，出現(xiàn)履行不能或者履行無(wú)意義的情形，繼續(xù)履行包括磋商或者締約都將受到限制。

依據(jù)傳統(tǒng)的民法理論，當(dāng)事人之間簽訂的合同可以分為預(yù)約合同和本約合同。預(yù)約合同通常使用認(rèn)購(gòu)合同、意向合同等合同名稱，其目的在于當(dāng)事人對(duì)將來(lái)簽訂特定合同的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)劃，約定在將來(lái)訂立本約；本約合同則是對(duì)雙方特定權(quán)利義務(wù)的明確約定。一份合同究竟是預(yù)約合同還是本約合同，成了判斷這份合同能否繼續(xù)履行的關(guān)鍵。判斷的關(guān)鍵在于：其一，合同是否對(duì)雙方當(dāng)事人、房屋的基本情況、房款總價(jià)及付款方式、付款時(shí)間、交付條件和日期、產(chǎn)權(quán)證辦理等房產(chǎn)買(mǎi)賣交易條件作出了明確約定，如果沒(méi)有約定或約定不明確的，該合同為預(yù)約合同；其二，看當(dāng)事人的意思表示，當(dāng)事人是否有意在將來(lái)訂立新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容。不能僅孤立地以當(dāng)事人之間簽訂的協(xié)議之約定為依據(jù)，而應(yīng)當(dāng)綜合審查相關(guān)協(xié)議的內(nèi)容以及當(dāng)事人嗣后為達(dá)成交易進(jìn)行的磋商和有關(guān)的履行行為等事實(shí)，從中探尋當(dāng)事人真實(shí)意思，并據(jù)此對(duì)當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)作出準(zhǔn)確界定。

詳見(jiàn)：成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買(mǎi)賣合同糾紛案【最高人民法院（2013）民提字第90號(hào)，《中華人民共和國(guó)最高人民法院公報(bào)》2015年第1期（總第218期）】。也就是說(shuō)，即使合同中明確約定了房屋買(mǎi)賣的各項(xiàng)具體內(nèi)容，但當(dāng)事人的意思表示仍是將來(lái)再進(jìn)一步磋商以訂立新合同，那么這仍是一份預(yù)約合同。

另外，在常見(jiàn)的二手房買(mǎi)賣過(guò)程中，買(mǎi)賣雙方多通過(guò)中介公司達(dá)成買(mǎi)賣合意并簽訂《房屋買(mǎi)賣意向協(xié)議》，約定在意向協(xié)議簽訂之日起數(shù)日內(nèi)簽訂正式的《房屋買(mǎi)賣合同》（網(wǎng)簽）。針對(duì)這種情形，本文作者傾向于認(rèn)為買(mǎi)賣雙方通過(guò)中介公司簽訂的《房屋買(mǎi)賣意向協(xié)議》為本約，正式的《房屋買(mǎi)賣合同》僅是為了辦理過(guò)戶登記手續(xù)而進(jìn)行備案登記的格式合同，是對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)的再一次確認(rèn)，并非雙方擬訂立的新合同，非預(yù)約合同。從已生效的裁判案例來(lái)看，實(shí)踐中也通常如此認(rèn)定。

二

法院對(duì)房屋買(mǎi)賣遭遇“限購(gòu)”“限貸”導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)履行的，不能判決強(qiáng)制過(guò)戶。

廣東省高級(jí)人民法院在2012年《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》中對(duì)于商品房買(mǎi)賣合同遭遇“限購(gòu)”“限貸”有明確規(guī)定。若商品房買(mǎi)賣合同簽訂后，政府部門(mén)出臺(tái)限購(gòu)限貸政策的，人民法院應(yīng)查明買(mǎi)受人是否屬于限購(gòu)或限貸范圍。確因限購(gòu)限貸政策無(wú)法辦理房屋所有權(quán)變更登記，或者不能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同不能繼續(xù)履行，當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同的，人民法院可參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條（現(xiàn)為該司法解釋第十九條）的規(guī)定予以支持?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十九條規(guī)定，商品房買(mǎi)賣合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。也就是說(shuō)，在買(mǎi)方?jīng)]有過(guò)錯(cuò)及其他違約的情形下，因限購(gòu)、限貸導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的，買(mǎi)受方可以主張解除合同，并要求退還已付的房款和定金，無(wú)需承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

三

夫妻一方擅自處分房產(chǎn)的買(mǎi)賣合同，買(mǎi)受人知情的或者共有人在房產(chǎn)過(guò)戶前不同意出售的，房產(chǎn)買(mǎi)賣合同有效但法院不能判決繼續(xù)履行過(guò)戶義務(wù)。

出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合《民法典》第三百零一條規(guī)定的條件或者共有人約定的條件，在房屋買(mǎi)賣合同有效的情況下，買(mǎi)受人請(qǐng)求履行房屋買(mǎi)賣合同，其他共有人不同意出賣該共有房屋，并表示不予協(xié)助辦理該房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)，買(mǎi)受人請(qǐng)求繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣合同的，人民法院不予支持。

參考案例：

劉某與李某簽訂《房屋買(mǎi)賣合同》時(shí)，劉某基于信賴?yán)钅呈前干?802房屋國(guó)有土地使用權(quán)證及房屋產(chǎn)權(quán)證上的登記權(quán)利人，且在簽訂《房屋買(mǎi)賣合同》時(shí)李某的配偶陳某也出具同意銷售的證明，故其信賴?yán)钅秤袡?quán)處分案涉1802房屋，對(duì)此沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)；經(jīng)查明，劉某購(gòu)買(mǎi)案涉1802房屋的價(jià)格同當(dāng)時(shí)周邊同類型房屋的出售價(jià)格是一致的，且略高于周邊同類型房屋的價(jià)格，因此并不存在劉某同李某串通損害陳某利益的情形?；诖?，在李某作為該房屋的登記權(quán)利人同劉某簽訂《房屋買(mǎi)賣合同》時(shí)，劉某是善意的，且合同約定的對(duì)價(jià)也是合理的，故《房屋買(mǎi)賣合同》系李某與劉某的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。至于劉某請(qǐng)求李某、陳某繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求，經(jīng)查明，李某在出售案涉1802房屋時(shí)，系偽造了陳某的簽名，而在本案訴訟過(guò)程中，陳某明確表示不同意出售案涉1802房屋，根據(jù)《物權(quán)法》第九十七條“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”（案例君補(bǔ)充：《民法典》第三百零一條處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。）的規(guī)定，在陳某作為案涉1802房屋共同共有權(quán)人的情況下，要想繼續(xù)履行《房屋買(mǎi)賣合同》，實(shí)現(xiàn)該共有房屋的物權(quán)變動(dòng)，必須取得該房屋共有權(quán)利人陳某的同意。鑒于陳某在本案中明確表示不同意出售案涉1802房屋，故劉某主張繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求，不符合上述物權(quán)法規(guī)定的條件，不予支持。至于在合同有效且不能履行的情況下劉某的權(quán)益保護(hù)問(wèn)題，劉某可以變更訴訟請(qǐng)求，要求解除合同并請(qǐng)求房屋出賣人李某承擔(dān)違約責(zé)任，對(duì)此，在法院已經(jīng)向劉某明確釋明其可變更訴訟請(qǐng)求的情況下，劉某仍堅(jiān)持其原來(lái)的訴訟請(qǐng)求，拒絕變更訴訟請(qǐng)求，故對(duì)劉某在本案中要求李某、陳某繼續(xù)履行案涉《房屋買(mǎi)賣合同》、協(xié)助辦理房屋權(quán)屬變更登記的訴訟請(qǐng)求，予以駁回。

載：《民事審判指導(dǎo)與參考》201401/57：149

四

貸款審批尚未通過(guò)，買(mǎi)方除貸款外無(wú)力支付剩余房款的，法院不得判決買(mǎi)方繼續(xù)履行合同。

即使雙方在房屋買(mǎi)賣合同中約定了買(mǎi)方通過(guò)銀行按揭貸款方式支付剩余購(gòu)房款，但如果判決前買(mǎi)方貸款審批尚未通過(guò)或未取得貸款承諾或未簽訂貸款合同，根據(jù)合同自愿原則的規(guī)定、《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》第四十一條關(guān)于任何單位和個(gè)人均不得強(qiáng)令商業(yè)銀行發(fā)放貸款的規(guī)定，人民法院無(wú)法直接判決銀行發(fā)放貸款，無(wú)法判決強(qiáng)制履行合同。只有原告一次性支付剩余購(gòu)房款，法院才能據(jù)此判決，才能確保依據(jù)原告繼續(xù)履行訴訟請(qǐng)求所作出的繼續(xù)履行判決具有確定性和可強(qiáng)制執(zhí)行性。具體可參考：周某玲、呂某華房屋買(mǎi)賣合同糾紛二審民事判決書(shū)【深圳市中級(jí)人民法院，（2015）深中法房終字第1737號(hào)】。所以，如果買(mǎi)方貸款審批尚未通過(guò)或未取得貸款承諾或未簽訂貸款合同，并且除貸款外無(wú)力支付剩余房款的，人民法院一般不會(huì)判決繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣合同。

五

《民法典》施行前已經(jīng)辦理抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)，抵押期間轉(zhuǎn)讓的，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不予辦理轉(zhuǎn)移登記。

《最高人民法院關(guān)于適用