1.承租人未經出租人同意轉租房屋行為是否有效？

重慶坤博律師事務所提示：根據合同法相關規(guī)定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。同時，合同法規(guī)定，無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。

2.已經出租的房屋被查封，原租賃合同是否有效？

重慶坤博律師事務所提示：法院查封在前，租賃在后的租賃合同是有效的，但承租人可以要求解除合同。

《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條　因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：

（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；

（二）租賃房屋權屬有爭議的；

（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。

對于租賃關系成立在先，法院查封在后的情形，我國立法充分保障承租人的權利不因租賃房屋被抵押、查封、拍賣等受到侵害，原租賃合同的效力不會因出租房屋被查封而受到影響。

3.部分共有人出租共有房屋是否有效？

重慶坤博律師事務所提示：部分共有人出租共有房屋是否有效，不應僅以出租人未經其他共有人共同同意為由，認定租賃合同無效，因為《物權法》第九十七條中的處分屬于所有權權能中占有、使用、收益、處分中的第四項，而房屋出租行為屬于所有權權能中形勢收益權的規(guī)定。而《城市房屋租賃管理辦法》第6條的規(guī)定是建設部頒布的行政規(guī)章，而認定合同無效必須是違反法律或行政法規(guī)中規(guī)定的效力性規(guī)定。但如果承租人為惡意，即其知道或應當知道承租房屋存在其他共有人且出租人未經其他共有人同意而擅自出租，則構成惡意串通，如果損害了他人利益，則租賃合同為無效合同。

4.租賃合同無效，應參照何種租金標準確定占有使用費？

重慶坤博律師事務所提示：房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。實踐中，是否完全適用原合同約定的租金，應審查造成合同無效的過錯方、承租方對房屋的利用程度、是否明顯高于市場價格等方面，綜合衡量。

5.經主管部門批準建設的房屋，出租人與承租人簽訂的房屋租賃合同是否有效？

重慶坤博律師事務所提示：根據《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

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