2016年，該房產在香洲區(qū)法院司法拍賣中被拍賣264萬元，但至今未過戶？日前，競拍者于東平向南都舉報了他的遭遇。因為這次拍賣，我負債累累，生活陷入困境。而本案的第三人，該房產的實際使用人王女士也喊出了委屈，認為自己無意斷供，甚至已經還清了銀行房貸的本金，但該房產仍被拍賣。2019年7月，記者采訪時，香洲區(qū)法院宣布對2015年銀行起訴業(yè)主“斷供”一案作出再審決定，事件的訴訟仍未結束。
一場看似普通的司法拍賣遇到了哪些問題？如何打破多方利益受損的現(xiàn)狀？杜南記者就此展開了調查。
一個
拍賣后轉讓難。
2016年7月13日，珠海市香洲區(qū)吉大永發(fā)大廈三樓，一場普通的拍賣會正在進行。拍賣標的中，有一處位于珠海主城區(qū)上佳地段的房產。26歲的珠海某銀行員工于東平正積極準備參加這次拍賣。此前，他準備在珠海買房。一個偶然的機會，他發(fā)現(xiàn)了這套價格低廉、位置優(yōu)越的房產資源，和家人商量后提交了拍賣定金。本次拍賣是該房產的第二次拍賣，較第一次拍賣優(yōu)惠20%，使該房產更具吸引力。
經過一番競價，于東平以264萬元的價格成功中標。在拍賣成交確認書上，這套房產最終支付的價款還包括傭金11萬余元，總金額275.92萬元?！杜馁u成交確認書》還寫明，買受人應于2016年7月23日前支付扣除20萬定金后的余款255.92萬元。于東平回憶，競拍成功后，全家人都為此興奮不已，購買的房子面積很大，剛好夠帶家里的老人去珠海養(yǎng)老，這也是之前一家人全力支持買房的核心。
我以為下一步是支付轉院費用。然而，拍賣成功后，于東平接到了工作人員的電話。對方表示，由于第三人對執(zhí)行案有異議，為避免于東平損失，建議他暫時不要支付尾款。對此，于東平回憶說，他當時要求法院出具情況說明，說明在拍賣成交確認書約定的付款日期未付款的，不能視為自己一方違約，法院或拍賣師不會追究違約責任。但對方表示無法出具這份書面聲明。最終，于東平還是如期支付了尾款。
付清尾款后，于東平拿著拍賣確認書，到法院執(zhí)行局要求轉讓已拿走的房產。此時，法院明確告知，因有異議，無法出具《協(xié)助執(zhí)行通知書》和其他協(xié)助移送書。
2
房產“斷供”后被拍賣
為什么會遇到反對意見？記者梳理該案相關法律文書發(fā)現(xiàn)，提出異議的是產權人王某章和第三人王女士。本案中，王某章是涉案房產房產證上的產權人，而王女士則主張其借用王某章的名義購房，自己是該房屋的實際產權人。
2015年1月，珠海某銀行到香洲區(qū)法院起訴。王某章向銀行貸款買房，但銀行已“斷供”。他向法院申請對王某章名下的抵押房產采取財產保全措施，并要求對方償還。
判決書顯示，本案被告人王某章未答辯，也未向法庭提供證據。最終，香洲區(qū)法院判決雙方個人住房抵押貸款合同于2015年5月3日終止；同時，王某章需于本判決發(fā)生法律效力之日起七日內償還借款本金1194868.9元及借款利息，還需賠償律師代理費。判決還確認，在上述一至三項判決金額范圍內，通過對涉案財產抵押財產進行折價或者通過拍賣、變賣的方式，銀行享有優(yōu)先受償權。
記者經核實獲悉，該民事判決于2015年11月17日發(fā)生法律效力。隨后，銀行向執(zhí)行法院申請強制執(zhí)行，案號為(2015)珠向發(fā)支子第6466號，據此強制執(zhí)行，2016年6月14日下午3時，拍賣案件涉案財物在珠海市公共資源拍賣中心公開拍賣，起拍價為273.98萬元。拍賣未能結束，因為沒有人辦理投標手續(xù)。合議庭同意在第一次拍賣底價的基礎上降價20%。2016年7月13日下午3點，涉案房產再次拍賣，起拍價2191840元。這是于東平參加拍賣的場景。
三
拍賣后，房價已付清
記者從香洲區(qū)法院核實了解到，2016年7月13日拍賣成交后，王某章于8月10日向被執(zhí)行人提出異議，請求中止執(zhí)行原判決，撤銷拍賣裁定。被拒后，向市中院復議，中院裁定維持香洲法院的異議裁定。同日，王女士作為案外人提出執(zhí)行異議，請求中止對涉案財產的執(zhí)行。香洲法院于2016年11月28日裁定駁回她的異議。
隨后，2016年12月12日，王女士作為利害關系人向香洲法院提出執(zhí)行異議，請求中止并撤銷涉案財物拍賣交易，中止原判決的執(zhí)行。
其間，王女士不服前述駁回案外人執(zhí)行異議的裁定。2016年12月13日，她就案外人的執(zhí)行異議向香洲法院提起訴訟，請求中止對涉案財產的執(zhí)行，解除查封，確認涉案財產的產權。香洲法院經審理后認為，王女士不享有足以排除涉案財產強制執(zhí)行的民事權利，于2017年9月20日判決駁回王女士的訴訟請求。王女士于2018年5月29日上訴至中院，維持原判。該判決于2018年8月16日發(fā)生法律效力。
根據第三人王女士的描述，由于當時王某章已經出國，無法取得聯(lián)系。王女士說，房子是自己的，只是因為珠海的購房政策借用了王某章的名字，銀行才知道并認可。她說，2014年12月，她知道王某章已停止供應貸款后，每月將貸款轉入王某章還款賬戶，向銀行償還王某章未按時還款的貸款，并支付逾期還款違約金。王某章于2014年5月出國，6月停止還款，銀行工作人員也聯(lián)系她要求還款。她認為，銀行在知道并承認自己是實際產權人的情況下接受按月還款，但仍在未告知她的情況下，對聯(lián)系不上的王某章提起訴訟。判決、申請執(zhí)行、拍賣沒有及時告知自己，違背了誠實信用、公平公正的原則。
此外，王女士表示，執(zhí)行標的金額已經明顯低于房屋價值，且一直聯(lián)系銀行和執(zhí)行法官，表示要還清全部余款，根本不需要執(zhí)行。經記者核實，2016年7月13日12時54分至16時34分期間，案外人王女士確實先后向被執(zhí)行人王某章的還款貸款賬戶轉賬。至2016年7月15日，該賬戶余額為1，117，709.87元。
2019年7月，銀行也確認涉案房產所欠貸款在拍賣后確實已還清。
四
如何彌補損失？
由于接連的一系列訴訟，于東平的過戶始終無法順利進行。2018年8月，于東平從珠海中院取得了該判決的生效證明。本以為一系列訴訟結束后，法院既不承認王女士對房屋的所有權，也不中止房屋的執(zhí)行，最終可以順利過戶。但此時他又被告知，該案已被香洲區(qū)法院審判委員會納入自審程序，仍無法協(xié)助移送。2019年7月，記者也從香洲區(qū)法院證實了于東平的說法。自此，距離拍賣成交之日，已經過去了三年。
于東平說，三年時間，他的生活發(fā)生了重大變化。當初大部分購房款都是從銀行貸款獲得的。由于銀行拿不出涉案房屋的抵押款，貸款銀行要求于東平提前還清200多萬元貸款。為了還清200多萬，于東平說把老家的房產賣了，但還是湊不出巨大的缺口，最后只能借高息貸款。三年了，每個月要還幾萬元的貸款本息。而且我也因為這個不能專心工作，所以離開了工作單位，成了無業(yè)人員。這幾年，我所有的生活都圍繞著房子。正因為如此，家人對他的指責越來越多，他背負著巨大的精神壓力。
于東平做了一個統(tǒng)計。他說他三年至少虧了60萬。目前他還是希望能拿到房子?！暗玫剿蟮牡谝患戮褪琴u掉它，還清債務，”他說。
但有司法部門人士向記者分析，由于案件進入再審程序，很可能會推翻之前的判決，然后將財產返還給王某章?！斑@種心理準備也是需要的”。記者也咨詢了香洲區(qū)法院。如果法院最終判定財產不能轉讓，像于東平這樣的拍賣師的損失如何補償？有沒有相關的救濟措施？對此，按照法院的說法，于東平可以尋求另一種法律途徑要求賠償相關損失。同時，法院還告訴記者，目前，執(zhí)行過程的每一步都是依法進行的。
記者獲悉，在采訪過程中，香洲區(qū)法院向于東平發(fā)出了一份《告知書》，上面寫著“現(xiàn)我院已啟動生效法律文書審判監(jiān)督程序，為避免給您造成不必要的損失，請您在接到本告知書后7個工作日內提供您名下的銀行賬號進行退款”。但對此，于東平表示，退款可以緩解他目前的很多問題，只是通知含糊其辭。除了264萬元的收購款，他還有11萬多元的拍賣傭金，是否會一并退還，這次收的錢是否意味著以后三年的損失由他來承擔。目前，法院對他的問題沒有準確的書面陳述。
對于再審，于東平表示很意外。他認為，如果重審后推翻之前的判決，那么整個案件的基礎就不復存在了。沒有財產的執(zhí)行，就沒有后續(xù)的拍賣?！拔覅⒓恿朔ㄔ旱呐馁u。一個自始至終遵紀守法的公民卻落得如此下場。我犯了什么錯？”記者獲悉，7月15日，于東平帶著自己的案子，前往廣東省高院進行申訴。
此外，記者還聯(lián)系到了該案的第三人王女士。王女士說，她是受害者，于東平是想惡意侵占她的財產。她自始至終認為她的財產不應該被拍賣。
律師說
司法拍賣有風險。了解更多關于“止損”渠道的信息
對于于東平的遭遇，國鑫新陽律師事務所專職律師林樹全表示，首先需要明確的是，司法拍賣是有風險的，這是每一個參與司法拍賣的買家都必須提前知道的。拍賣后遇到的情況，比如外人投訴，都在這個風險范圍內，由買家自己承擔。其次，類似于東平的案例，其實還有一個“止損”的渠道。比如他可以以拍賣物品無法交付為由，要求撤銷拍賣合同。但是，由于房地產近年來一直在增值，一般不選擇這種渠道。第三，他還可以依據拍賣確認函追究拍賣人的違約責任。至于再審后如果撤銷原判，給于東平帶來損失，那就要搞清楚損失是誰的責任了。到時候如果能找法院索賠，也是一個“止損”的方向。
事件梳理
2015年1月:香洲法院受理珠海某銀行訴王某章金融借款合同糾紛一案。
2015年2月:珠海某銀行訴王某章金融借款合同糾紛一案開庭審理。庭審中，根據銀行申請，執(zhí)行法院于2015年2月9日對王某章名下涉案房屋采取財產保全措施，查封期限至2018年2月8日。
2015年7月:香洲區(qū)法院作出(2015)香洲法萬民字第81號民事判決，確認某銀行與王某章于2009年12月18日簽訂的《個人住房抵押貸款合同》于2015年5月3日解除；王某章于本判決發(fā)生法律效力之日起7日內向銀行償還貸款本金1194868.9元及相應的貸款利息；確認銀行對涉案房屋抵押財產或拍賣、變賣所得價款等享有優(yōu)先受償權。
2015年9月:民事判決執(zhí)行庭于2015年9月2日在人民法院G5版刊登公告，該民事判決于2015年11月17日發(fā)生法律效力。
2015年12月:銀行向執(zhí)行法院申請強制執(zhí)行，案號為(2015)筑湘法支子第6466號，執(zhí)行過程中，執(zhí)行法院于2015年12月22日以司法特快專遞向王某章郵寄執(zhí)行通知書、財產報告令等法律文書，以涉案財產地址為收件地址，但未果，于2015年12月24日進行了公告。此外，2015年12月30日，執(zhí)行法院通過司法特快專遞將執(zhí)行通知書、財產報告令等法律文書郵寄至王某章身份證地址，仍未能送達。
2016年1月:2016年1月5日，執(zhí)行法院作出(2015)筑湘法執(zhí)字第6466-1號執(zhí)行裁定書，裁定拍賣被執(zhí)行人王某章名下的涉案房屋。
2016年7月:涉案財物將于2016年6月14日下午3: 00在珠海市公共資源拍賣中心公開拍賣，起拍價273.98萬元。拍賣未能結束，因為沒有人辦理投標手續(xù)。合議庭同意在第一次拍賣底價的基礎上降價20%。2016年7月13日下午3點，涉案房產再次拍賣，起拍價2191840元。經過拍賣，買方在東平以264萬元的價格競得涉案財物。當天與拍賣機構簽訂拍賣成交確認書。俞東平在規(guī)定期限內支付拍賣余款后，執(zhí)行法院于2016年7月22日出具收據，收到俞東平轉讓款255.92萬元。
2016年7月:拍賣款交付后，于東平要求轉賬。法院表示，其他人提出異議，暫時不能過戶。
2016年7月:2016年7月13日12時54分至16時34分期間，案外人王女士先后向被執(zhí)行人王某章還款借款賬戶轉賬。至此賬戶余額887709.87元。截至2016年7月15日，該賬戶余額為1，117，709.87元。
2016年8月:王某章對法院的執(zhí)行行為提出異議，請求中止(2015)筑湘法執(zhí)字第6466號案的執(zhí)行，請求撤銷(2015)筑湘法執(zhí)字第6466-1號執(zhí)行裁定(即拍賣執(zhí)行標的的裁定)。
2016年11月:香洲法院經審查，于2016年11月28日作出(2016)粵0402執(zhí)一第113號執(zhí)行裁定書。以王女士向一審法院提出執(zhí)行標的異議為由，法院裁定:1。2015年7月17日作出的(2015)住湘發(fā)萬敏楚兒字第81號暫停執(zhí)行。2.駁回王某章的其他異議。針對王女士提出的包括主張房屋所有權、暫緩執(zhí)行等請求，法院于當日作出(2016)粵0402執(zhí)一第114號執(zhí)行裁定書，駁回王女士的請求。
2017年6月:王某章提出復議請求，要求撤銷執(zhí)行法院(2016)粵0402執(zhí)一第113號第二執(zhí)行裁定書，(2015)諸向法執(zhí)字第號執(zhí)行裁定書。6466-1(即拍賣執(zhí)行標的的裁定)。復議申請被駁回。
2017年11月:案外人王女士不服珠海市香洲區(qū)人民法院(2016)粵0402第10787號民事判決，提起上訴。請求中止對涉案房屋的強制執(zhí)行，解除查封，確認涉案房屋產權歸王女士所有。
2018年5月:珠海中院作出終審判決，駁回王女士上訴，維持原判。
2018年8月:(2018)粵04民終第747號判決生效，于東平再次請求過戶。法院表示，該案已進入法院內部自審程序，仍不能移送。
2019年7月:香洲區(qū)法院以(2015)珠香法萬民初字第81號民事判決書確有錯誤為由，裁定再審某銀行訴王某章一案。
采寫:記者朱實習生何海鵬