很多朋友在問(wèn)，法院在網(wǎng)上拍賣的房屋是怎么確定的起拍價(jià)的？這個(gè)問(wèn)題不管是申請(qǐng)人還是被執(zhí)行人都十分關(guān)注，今天我們就來(lái)了解一下，法拍房?jī)r(jià)格的來(lái)龍去脈。
一、房屋價(jià)值如何確定
確定房屋價(jià)格有4種方式，依據(jù)是最高人民方式法院關(guān)于《人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)若干問(wèn)題的規(guī)定》，4種方式按順序確定參考價(jià)，只有前一種不能實(shí)施或者法律規(guī)定必須使用某種方式確定參考價(jià)的，才能進(jìn)入下一種方式。4種方式分別為:
1、議價(jià)。即雙方當(dāng)事人通過(guò)協(xié)商確定房屋的價(jià)格，經(jīng)法官審定后覺得沒有問(wèn)題，那么這個(gè)價(jià)格就是房屋的參考價(jià)。比如李四申請(qǐng)執(zhí)行張三，張三的房屋被查封，張三和李四在法院的組織下協(xié)商房屋價(jià)格，最后協(xié)商一致房屋以300萬(wàn)作為參考價(jià)，法官一看和市場(chǎng)價(jià)差不多，那么這套房屋的參考價(jià)就為300萬(wàn)元了。
2、定向詢價(jià)。
顧名思義，定向詢價(jià)就是向有關(guān)部門征求房屋的價(jià)格，一般是向稅務(wù)部門或者物價(jià)部門詢價(jià)。以稅務(wù)部門為例，張三的房屋是以同一小區(qū)或同一地段相似樓層房屋的買賣計(jì)稅價(jià)格確定參考價(jià)。比如張三同一小區(qū)的同戶型房屋上稅的時(shí)候是每平方米價(jià)值2萬(wàn)，那么詢價(jià)的結(jié)果就是2萬(wàn)乘以房屋總面積。
3、網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)。
網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)是法院向網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)出詢價(jià)請(qǐng)求，然后網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)根據(jù)大數(shù)據(jù)回復(fù)法院房屋價(jià)格，平臺(tái)有淘寶，京東等幾家。各家的價(jià)格有差異，法院一般取平均數(shù)確定參考價(jià)。
4、委托評(píng)估。
委托評(píng)估即傳統(tǒng)評(píng)估方式，一般是前面三種方式都不能確定參考價(jià)或者法律規(guī)定必須使用委托評(píng)估的情形才使用委托評(píng)估。一般委托有資質(zhì)的評(píng)估公司，通過(guò)隨機(jī)搖號(hào)產(chǎn)生，這種評(píng)估耗時(shí)比較長(zhǎng)，也是唯一一種需要評(píng)估費(fèi)用的方式，前三種都不會(huì)產(chǎn)生評(píng)估費(fèi)。
二、如何確定起拍價(jià)格
1、第一次拍賣。法院在上述方式確定房屋參考價(jià)后，執(zhí)行法官要合議產(chǎn)生起拍價(jià)，保證金，保留價(jià)，加價(jià)幅度。起拍價(jià)按照法律規(guī)定可以在參考價(jià)的基礎(chǔ)上打7折，比如一套房屋參考價(jià)100萬(wàn)元，那么法院可以以70萬(wàn)元的價(jià)格拍賣。
2、第二次拍賣。
如果第二次拍賣無(wú)人競(jìng)買流拍，那么會(huì)組織第二次拍賣，拍賣價(jià)格可以在第一次起拍價(jià)的基礎(chǔ)上再打8折。還是100萬(wàn)的房子為例，第一次拍賣起拍70萬(wàn)，沒賣出去，第二次打8折，是56萬(wàn)元。
3、變賣。
如果前2次都沒賣出去，申請(qǐng)人又不接受房屋抵債，那怎么辦？可以變賣房屋。
變賣價(jià)格就是二拍流拍價(jià)，也就是上面例子中的56萬(wàn)元。變賣為期2個(gè)月，先到先得。
三、總結(jié)
從上面的介紹可以看出，法院拍賣的房屋，之所以會(huì)比市場(chǎng)價(jià)格低很多，原因就在于法律規(guī)定起拍價(jià)格可以在參考價(jià)的基礎(chǔ)上打折，目的是便于變現(xiàn)。但一套房屋到底值多少錢？還是要市場(chǎng)來(lái)說(shuō)話，即便起拍價(jià)低，但房屋位置好，市場(chǎng)需求大，關(guān)注的人多，競(jìng)拍的人多，同樣也會(huì)在拍賣時(shí)漲價(jià)。
你買過(guò)法拍房嗎？或者你的房屋被法院拍賣過(guò)嗎？歡迎發(fā)表看法。
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