作者|張懋镕

新榮律師團隊房地產(chǎn)糾紛解決專家/萬悅律師聯(lián)盟首席律師

主攻:重大疑難復雜房地產(chǎn)案件。

也就是說，廣州有“基層、中層、高層”三級法院，天河、白云兩個基層兄弟法院都在老大廣東省高院眼皮底下，隸屬廣州市中級人民法院管轄，而且平時關系也不錯。

某日，天河以“不交好運”拿下白云區(qū)一套房子，買方根據(jù)屬地原則起訴白云，要求占用人騰退房屋。現(xiàn)在白云不干了:這件事應該由天河來處理，你不交好運我就不聽！

官司打到上級法院，廣州中院說:白云是對的，這件事應該歸天河管，購房者不能在白云起訴！

購房者一頭霧水:你們兩個法院天河和白云在爭吵。怎么才能拿到花了幾百萬買的房子？......

但廣東省高院一直言行謹慎。到目前為止，它還沒有說話，心想:我覺得你能走多遠？

榮先生的律師團隊說:老板，你還是盡快開口吧。深圳也有這個爭議?！安患狈ㄏ碌呐馁u行交付屬于執(zhí)行法院還是審判法院？如果你不告訴我，我們律師很難給客戶出主意~ ~ ~

“沒運氣”在粵語里是“不送”的意思?！安蛔哌\”的方法是法院只拍賣收錢，不負責清倉交房。

《最高人民法院關于人民法院網(wǎng)上司法拍賣若干問題的規(guī)定》第六條和《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第二十七條(原第三十條)明確規(guī)定，依法拍賣執(zhí)行法院負有處理財產(chǎn)交付的法定職責，除依法不能移交的以外，應當在裁定書送達后十五日內將拍賣的財產(chǎn)移交給買受人或者繼承人。

但在實踐過程中，一些法院“自我免責”，創(chuàng)設了“不交好運”制度:在拍賣公告中，理直氣壯地表示競買人“不交好運”，后果自負！競買成功后，競買人會以事先知情為由不予理會，拒絕執(zhí)行，迫使競買人對實際占有人再次提起訴訟，以保護清場財產(chǎn)權。

但“清結交割”是執(zhí)行法院在拍賣過程中的執(zhí)行義務，需要法院清結交割。執(zhí)行法院不明確，其本質是執(zhí)行糾紛，而法院的司法執(zhí)行行為沒有民事訴訟。

據(jù)此，筆者檢索了大量國內案例，早在2019年9月11日就撰文《實務|法拍賣行:未清倉交割，法院可能不受理買方另案排除妨礙訴訟！”討論；12月29日，他寫道“非常重要！拍賣行:如果拍賣沒有交付，競買人可以另案起訴房子嗎？|招標必知”。

法院不執(zhí)行，審判庭不審理，警察也不管。“買了拍賣行，就是住不進去”！這一幕曾經(jīng)發(fā)生在上海。參見作者2020年6月7日《上海|審判庭PK執(zhí)行庭:《法拍賣行》。你不送，我就不收！”，沒想到最近又在廣州出現(xiàn)了！

很想看看在執(zhí)行員和法官同一個法庭上如何發(fā)揮左右搏擊的技巧~ ~

廣州天河區(qū)法院以“不交好運”方式拍賣涉案房產(chǎn)，買方于2020年9月16日以最高價競得。同年12月29日，買方以個人名義辦理了房地產(chǎn)產(chǎn)權證。

因原業(yè)主拒絕搬出，買受人向房屋所在地廣州市白云區(qū)法院提起產(chǎn)權保護訴訟，要求原業(yè)主搬出，并支付搬出前的占用費，承擔律師費。

廣州市白云區(qū)法院認為:

這個案子是關于財產(chǎn)權保護的糾紛.....《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第三十條規(guī)定“人民法院裁定拍賣成交或者拍賣的財產(chǎn)用于清償債務后，應當在裁定書送達后十五日內將拍賣的財產(chǎn)移交給買受人或者繼承人，但依法不能移交的除外。被執(zhí)行人或者第三人擁有拍賣財產(chǎn)，拒不交出的，強制執(zhí)行”。原告認為被告對涉案房屋的占有權應當移交而拒不移交的，應當由原拍賣涉案房屋的法院強制執(zhí)行。原告要求支付房屋占用費和律師費與返還涉案房屋有關，原告可以在涉案房屋交付后另行主張權利。原告的上述訴訟請求屬于法院的執(zhí)行程序，不屬于人民法院受理民事案件的范圍，應當裁定駁回起訴。

2021年3月30日裁定:駁回買方訴訟。

買方不服，向廣州市中級人民法院提起上訴，本院認為:

根據(jù)買受人的上訴意見和一審法院裁定駁回買受人訴訟的理由，本案實質上涉及司法拍賣轉讓不動產(chǎn)。對此，最高人民法院《關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》作出了明確規(guī)定。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，理由充分。本院予以確認，在此不再贅述。雖然買方的上訴堅持一審法院對本案有管轄權，但買方?jīng)]有新的事實和理由支持其訴訟請求，故本院認可一審法院的分析，認定買方的上訴請求不予支持。

2021年6月10日二審裁定:駁回上訴，維持原判。

天河法院拍賣白云區(qū)房屋，白云區(qū)法院不受理買受人起訴原房主交付房屋；天河區(qū)法院認為其沒有交付義務，白云區(qū)法院認為其有交付義務。你不送，我不收！

在廣東省高級人民法院眼皮底下，同級下級法院互相扯皮，買方受傷無處哭訴。這種“壞運氣”也是有害的！

可喜的是，2018年11月29日，廣州市中級人民法院裁定駁回買受人起訴的粵01民段(2018)第17779號騰退房屋案。被本微信官方賬號曝光后，在網(wǎng)上引起軒然大波，最終導致案件重審，判決改判。廣東省高級人民法院出臺“法十三條”和《關于進一步規(guī)范司法拍賣中不動產(chǎn)轉讓的指導意見(試行)》

(以個案推動法治進步，打死人很難，但信融律師團隊還在努力~ ~ ~)

至于“不吉利”拍賣后，買方是否有權另案起訴占用人騰退房屋，筆者贊同白云區(qū)法院的觀點。爭議的原因是部分法人認為投標人中標后有權行使物權，放棄主張交付的權利。

筆者的觀點是:競買人在取得產(chǎn)權證后確實取得了產(chǎn)權，理論上產(chǎn)權人和執(zhí)行清場申請人的雙重身份是重合的。但執(zhí)行清場是現(xiàn)有法律司法解釋明確規(guī)定的執(zhí)行法院的執(zhí)行義務，發(fā)生在競買人取得物權之前，拍賣執(zhí)行恰恰是競買人競買取得物權的理由。法律義務不能免除。在競買人權利重疊的情況下，競買人只能選擇一個選項行使。因為執(zhí)行在之前就開始了，所以不需要對交付場地進行進一步的審理和確認。從節(jié)約司法資源、降低訴訟成本的角度，也應該交給執(zhí)行法院，通過繼續(xù)執(zhí)行程序來解決。

然而，司法實踐中仍存在爭議。如上述(2018)粵01第17779號案，廣州市中級人民法院再審后判決原所有人騰退房屋。在深圳中院的案例中，“買受人以拍賣方式取得涉案財物所有權，拍賣公告明確表示”拍賣標的上存在居住、出租房屋等合同關系的，拍賣結束后，買受人與相關使用人或者合同當事人依法自行協(xié)商或者自行通過法律途徑處理， 且法院不會負責清算交付”，即買受人無法通過執(zhí)行程序追回涉案財產(chǎn)，故以其作為業(yè)主提起本案產(chǎn)權保護為由予以受理，判決業(yè)主返還。

也就是說，在廣州，天河和白云兄弟打架，他們的父母廣州中院判決白云勝訴，天河不服。作為祖輩，廣東高院沒管。

他說，這個天河，白云還真不懂，和老板在同一個地方，不同意見可以好好討論，實在不行也可以一步步向老板匯報，飛機打了:

丟了我們法院自己的司法權威，吃了買方的虧，還讓路人A看了笑話，唉！......