來(lái)源：最高院?裁判文書(shū) 轉(zhuǎn)自：民事審判

【裁判要旨】當(dāng)事人在債務(wù)履行期限屆滿后達(dá)成以物抵債協(xié)議，抵債物未交付債權(quán)人，債權(quán)人請(qǐng)求債務(wù)人交付的，經(jīng)審查不存在惡意損害第三人合法權(quán)益等虛假訴訟情形，且無(wú)其他無(wú)效事由的，依法應(yīng)予以支持。該以物抵債協(xié)議如未約定消滅原有的金錢(qián)給付債務(wù)，應(yīng)認(rèn)定系雙方當(dāng)事人另行增加一種清償債務(wù)的方式，與舊債務(wù)并存，債權(quán)人既可以根據(jù)新債主張繼續(xù)履行、違約責(zé)任，也可以恢復(fù)舊債的履行。

---

中華人民共和國(guó)最高人民法院民 事 裁 定 書(shū)（2021）最高法民申1460號(hào)再審申請(qǐng)人（一審被告、二審被上訴人）：瑞麗市寶佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司。住所地：云南省德宏州瑞麗市樂(lè)城街6號(hào)。法定代表人：邵永佳，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：魯有林，云南坤地律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：王**，云南坤地律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。被申請(qǐng)人（一審原告、二審上訴人）：云南天景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。住所地：云南省昆明市人民西路315號(hào)。法定代表人：海宇果，該公司董事長(zhǎng)。委托訴訟代理人：代至聰，云南眾濟(jì)律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：楊海燕，云南眾濟(jì)律師事務(wù)所律師。一審被告：昆明富達(dá)發(fā)展實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司。住所地：云南省昆明市青年路118號(hào)櫻花麗景公寓附五樓。法定代表人：蘇平森，該公司經(jīng)理。再審申請(qǐng)人瑞麗市寶佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)寶佳公司）因與被申請(qǐng)人云南天景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)天景公司）及一審被告昆明富達(dá)發(fā)展實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)富達(dá)公司）合同糾紛一案，不服云南省高級(jí)人民法院(2019)云民終903號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。寶佳公司申請(qǐng)?jiān)賹彿Q(chēng)，（一）二審判決認(rèn)定“竣工驗(yàn)收備案表為商品房交付條件”，明顯違背法律規(guī)定和當(dāng)事人約定。1.根據(jù)法律規(guī)定，商品房驗(yàn)收合格即可交付使用，取得竣工驗(yàn)收備案表并非商品房交付的前提條件；2.瑞麗市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局出具《復(fù)函》載明的意見(jiàn)不能作為認(rèn)定案涉房屋是否具備交付條件的依據(jù)；3.根據(jù)雙方合同約定，案涉房屋交付使用的條件為工程全面竣工以及住建、規(guī)劃部門(mén)驗(yàn)收合格且達(dá)到《瑞麗民族文化新村交房標(biāo)準(zhǔn)》，并未約定以取得竣工驗(yàn)收備案表為交房的條件。（二）二審判決由寶佳公司承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任錯(cuò)誤。1.就逾期交房相關(guān)事宜，《房屋批量銷(xiāo)售價(jià)格鎖定合同》約定天景公司有權(quán)在解除合同的前提下同時(shí)主張違約金，而《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》約定天景公司有權(quán)在繼續(xù)履行合同的條件下同時(shí)主張違約金，兩份合同之間的約定存在沖突，而《房屋批量銷(xiāo)售價(jià)格鎖定合同》明確約定該合同效力高于《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》，故天景公司無(wú)權(quán)依據(jù)《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》選擇繼續(xù)履行合同且主張違約金；2.根據(jù)《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》第九條約定，自2014年8月11日起至2014年9月9日共30天的違約金為1500元，2014年9月10日起方可按照日利率萬(wàn)分之一計(jì)算違約金，二審判決關(guān)于違約金的確定存在錯(cuò)誤；3.按照《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》第九條計(jì)算違約金不合理，天景公司將獲得高額利潤(rùn)，有違司法公正。（三）案涉房屋符合交付條件，天景公司惡意拒絕接房，不正當(dāng)阻止合同履行，應(yīng)由其承擔(dān)不利后果。（四）本案的基礎(chǔ)法律關(guān)系為民間借貸合同關(guān)系，雙方達(dá)成以物抵債協(xié)議的時(shí)間在債務(wù)履行期限屆滿前，債權(quán)人應(yīng)以民間借貸法律關(guān)系提起訴訟，且寶佳公司涉及訴訟及執(zhí)行案件十余件，涉及未履行本金5535萬(wàn)元，故本案雙方簽訂的以物抵債協(xié)議因損害其他債權(quán)人利益而應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。（五）即使本案按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛審理，二審判決亦存在諸多錯(cuò)誤。（六）2014年8月10日至2015年8月21日的違約金超過(guò)訴訟時(shí)效期間。綜上，寶佳公司依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)的規(guī)定申請(qǐng)?jiān)賹?。天景公司發(fā)表意見(jiàn)稱(chēng)，認(rèn)定房屋竣工驗(yàn)收合格及房屋具備法定交付條件的標(biāo)準(zhǔn)均是取得竣工驗(yàn)收備案表；雙方約定的房屋交付條件為取得竣工驗(yàn)收備案表，符合辦理商品房產(chǎn)權(quán)登記的條件；二審對(duì)違約金的計(jì)算具有合同和事實(shí)依據(jù)。故請(qǐng)求駁回寶佳公司的再審請(qǐng)求。本院經(jīng)審查認(rèn)為：（一）關(guān)于《還款協(xié)議》《債務(wù)清償協(xié)議》《房屋批量銷(xiāo)售價(jià)格鎖定合同》的效力問(wèn)題當(dāng)事人在債務(wù)履行期限屆滿后達(dá)成以物抵債協(xié)議，抵債物未交付債權(quán)人，債權(quán)人請(qǐng)求債務(wù)人交付的，經(jīng)審查不存在惡意損害第三人合法權(quán)益等虛假訴訟情形，且無(wú)其他無(wú)效事由的，依法應(yīng)予以支持。上述以物抵債協(xié)議如未約定消滅原有的金錢(qián)給付債務(wù)，應(yīng)認(rèn)定系雙方當(dāng)事人另行增加一種清償債務(wù)的方式，與舊債務(wù)并存，債權(quán)人既可以根據(jù)新債主張繼續(xù)履行、違約責(zé)任，也可以恢復(fù)舊債的履行。本案中，天景公司、寶佳公司于2013年12月20日達(dá)成了以物抵債的合意并簽訂了《還款協(xié)議》《債務(wù)清償協(xié)議》《房屋批量銷(xiāo)售價(jià)格鎖定合同》，綜合約定了以物抵債的事項(xiàng)，雖然雙方達(dá)成以物抵債協(xié)議的時(shí)間早于雙方借款合同中本金3000萬(wàn)元經(jīng)過(guò)展期后的還款日期即2013年12月28日，但該還款日期系天景公司對(duì)寶佳公司履行還款義務(wù)給予的寬限期，而且達(dá)成以物抵債協(xié)議的時(shí)間與該還款日期非常接近，并不會(huì)導(dǎo)致雙方利益失衡。另，天景公司與寶佳公司之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系真實(shí)存在，雙方簽訂以物抵債協(xié)議的原因是寶佳公司無(wú)法償還借款，雙方并無(wú)以合同為名損害第三人合法權(quán)益的惡意，加之寶佳公司在一、二審中均未提出前述協(xié)議損害第三人合法權(quán)益的主張，而本案雙方在物抵債協(xié)議的履行過(guò)程中，對(duì)補(bǔ)充簽訂的61份《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》均辦理了備案登記予以公示，依據(jù)現(xiàn)有證據(jù)判斷，前述以物抵債協(xié)議不存在惡意損害第三人合法權(quán)益的情形。前述《還款協(xié)議》《債務(wù)清償協(xié)議》《房屋批量銷(xiāo)售價(jià)格鎖定合同》也不存在其他無(wú)效事由，二審法院依法予以支持并無(wú)不當(dāng)。因雙方在《還款協(xié)議》中約定，在寶佳公司未履行還款義務(wù)的情況下，天景公司可要求寶佳公司履行還款義務(wù)，因此雙方達(dá)成的以物抵債協(xié)議在性質(zhì)上應(yīng)屬于新債清償協(xié)議，系雙方當(dāng)事人另行增加一種清償債務(wù)的方式，天景公司有權(quán)選擇請(qǐng)求寶佳公司交付案涉61套房屋并承擔(dān)違約責(zé)任，原審以合同糾紛審理并無(wú)不當(dāng)。（二）關(guān)于寶佳公司應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任的問(wèn)題本案中，案涉《債務(wù)清償協(xié)議》第二條約定，“因甲方開(kāi)發(fā)的用來(lái)抵款的標(biāo)的房屋現(xiàn)尚未竣工驗(yàn)收不具備交付的條件，基于上述原因甲方承諾并保證于2014年7月30日將項(xiàng)目建筑及配套設(shè)備、環(huán)境等各項(xiàng)工程全面竣工通過(guò)當(dāng)?shù)刈〗ā⒁?guī)劃等有權(quán)部門(mén)驗(yàn)收合格并達(dá)到交房條件（交房標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)《瑞麗市民族文化新村交房標(biāo)準(zhǔn)》）的標(biāo)的房屋交付乙方?！薄斗课菖夸N(xiāo)售價(jià)格鎖定合同》第四條4.1亦約定“交付條件為項(xiàng)目建筑及配套設(shè)施、環(huán)境等各項(xiàng)工程全面竣工通過(guò)當(dāng)?shù)刈〗?、?guī)劃等有權(quán)部門(mén)驗(yàn)收合格并達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)（交房標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)《瑞麗市民族文化新村交房標(biāo)準(zhǔn)》）”。因建設(shè)行政主管部門(mén)對(duì)工程質(zhì)量從原來(lái)組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行綜合驗(yàn)收，改為由建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位驗(yàn)收，環(huán)保等部門(mén)分項(xiàng)確認(rèn)，移交建設(shè)行政主管部門(mén)備案的方式，故前述合同中關(guān)于“通過(guò)當(dāng)?shù)刈〗ā⒁?guī)劃等有權(quán)部門(mén)驗(yàn)收合格”的約定應(yīng)理解為案涉房屋經(jīng)過(guò)建設(shè)行政主管部門(mén)的備案登記，并取得備案合格的證明文件即竣工驗(yàn)收備案表。而且，根據(jù)瑞麗市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局于2019年3月6日出具的《復(fù)函》，當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)也認(rèn)為取得竣工驗(yàn)收備案表為商品房交付條件之一。故二審判決認(rèn)定取得竣工驗(yàn)收備案表是案涉房屋交付的條件符合雙方合同約定。本案中，截至雙方約定的交房日期2014年8月10日，案涉工程因未通過(guò)消防驗(yàn)收而未取得竣工驗(yàn)收備案表。消防設(shè)施作為保障房屋安全的配套設(shè)施，消防驗(yàn)收合格也應(yīng)屬于雙方合同約定的交房條件即“項(xiàng)目建筑及配套設(shè)施、環(huán)境等各項(xiàng)工程全面竣工通過(guò)當(dāng)?shù)刈〗?、?guī)劃等有權(quán)部門(mén)驗(yàn)收合格并達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)”。二審判決關(guān)于案涉房屋不符合雙方約定的交付條件、寶佳公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任的認(rèn)定并無(wú)不妥。（三）關(guān)于二審對(duì)違約金的認(rèn)定問(wèn)題本案中，雖然寶佳公司和天景公司約定，在《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》與《房屋批量銷(xiāo)售價(jià)格鎖定合同》的條文有沖突的情況下，以《房屋批量銷(xiāo)售價(jià)格鎖定合同》為準(zhǔn)。但《房屋批量銷(xiāo)售價(jià)格鎖定合同》只約定了解除合同時(shí)的違約責(zé)任，并未約定在合同繼續(xù)履行的情況下，寶佳公司無(wú)需承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，而《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》第九條對(duì)合同繼續(xù)履行情況下寶佳公司逾期交房違約責(zé)任的約定，屬于對(duì)《房屋批量銷(xiāo)售價(jià)格鎖定合同》的補(bǔ)充條款，與《房屋批量銷(xiāo)售價(jià)格鎖定合同》中關(guān)于合同解除情況下寶佳公司逾期交房違約責(zé)任的約定內(nèi)容并不沖突，故二審判決依據(jù)《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》第九條計(jì)算違約金并無(wú)不當(dāng)。案涉《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》第九條約定，“甲方如未按本合同第七條約定的時(shí)間交房，按下列（一）種方式處理：一、至本合同約定的交房時(shí)間屆滿后的次日起至實(shí)際交房之日止叁拾天內(nèi)，甲方按每天伍拾元向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。逾期叁拾天后，甲方按下列（2）種約定承擔(dān)違約責(zé)任。……2.甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天數(shù)向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。”如果逾期交房時(shí)間超過(guò)三十日，天景公司有權(quán)按照“已付款的0.01%乘以逾期天數(shù)”請(qǐng)求寶佳公司支付違約金，該逾期天數(shù)應(yīng)當(dāng)從合同約定交房時(shí)間的次日起算，而非從逾期后第三十日的次日起算。本案中，寶佳公司逾期交房時(shí)間超過(guò)三十日，二審法院根據(jù)天景公司的請(qǐng)求，以61套房屋總價(jià)款74539861.11元為基數(shù)，自約定交付之次日即2014年8月11日起至實(shí)際交房之日止按日利率萬(wàn)分之一計(jì)算違約金，符合上述合同約定。寶佳公司關(guān)于在2014年9月10日即逾期后第三十日起才能按照日利率萬(wàn)分之一計(jì)算違約金，系對(duì)上述合同約定的錯(cuò)誤理解。因案涉違約金條款系寶佳公司和天景公司自愿約定，不存在利益明顯失衡的情形，二審依據(jù)寶佳公司承諾的履行時(shí)間及計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)對(duì)違約金予以支持并無(wú)不當(dāng)，寶佳公司關(guān)于違約金標(biāo)準(zhǔn)不合理的理由不能成立。另，《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問(wèn)題的規(guī)定》第三條規(guī)定，“當(dāng)事人在一審期間未提出訴訟時(shí)效抗辯，在二審期間提出的，人民法院不予支持，但其基于新的證據(jù)能夠證明對(duì)方當(dāng)事人的請(qǐng)求權(quán)已過(guò)訴訟時(shí)效期間的情形除外。當(dāng)事人未按照前款規(guī)定提出訴訟時(shí)效抗辯，以訴訟時(shí)效期間屆滿為由申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘咛岢鲈賹徔罐q的，人民法院不予支持?！睂毤压驹谝粚徶形刺岢?014年8月10日至2015年8月21日的違約金超過(guò)訴訟時(shí)效的抗辯，現(xiàn)以訴訟時(shí)效期間屆滿為由申請(qǐng)?jiān)賹?，不?yīng)支持。綜上，寶佳公司的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：駁回瑞麗市寶佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司的再審申請(qǐng)。審   判   長(zhǎng)　 郎貴梅審   判   員　 王朝輝審   判   員　 劉麗芳二〇二一年四月二十八日法 官 助 理    梁   欣書(shū)   記   員    劉洪燕