開發(fā)商不能開具發(fā)票導(dǎo)致買受人無法在轉(zhuǎn)移登記環(huán)節(jié)交稅的，稅務(wù)機關(guān)可以憑生效文書確認的價格征繳房地產(chǎn)交易稅費

案情簡介：

2010年11月4日，原告李超群（出借人）與被告濟南某開發(fā)公司（借款人）簽訂借款協(xié)議，約定原告李超群向被告被告濟南某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出借人民幣2000萬元，借期一年。借款到期后，開發(fā)公司不能償還貸款。2014年10月1日，雙方簽訂抵頂協(xié)議，約定開發(fā)公司將其開發(fā)的2幢西101、102、103、104、105、106、107、108，3幢西102、103號共計十套房產(chǎn)抵頂給原告李超群，用于抵頂上述本息，被告開發(fā)公司于上述協(xié)議簽訂之日將上述房產(chǎn)交付原告李超群。

2022年1月20日，上述十套房產(chǎn)辦理首次登記。原告李超群多次提出辦理轉(zhuǎn)移登記，但被告開發(fā)公司稱已經(jīng)被稅務(wù)機關(guān)列為非正常戶，無法開具購房發(fā)票，故無法繳納房地產(chǎn)交易稅費，無法辦理轉(zhuǎn)移登記。

裁判要旨：

一、當(dāng)事人在債務(wù)履行期限屆滿后達成以物抵債協(xié)議，抵債物尚未交付債權(quán)人，債權(quán)人請求債務(wù)人交付的，人民法院要著重審查以物抵債協(xié)議是否存在惡意損害第三人合法權(quán)益等情形，避免虛假訴訟的發(fā)生。經(jīng)審查，不存在以上情況，且無其他無效事由的，人民法院依法予以支持。

二、開發(fā)商不能開具發(fā)票導(dǎo)致買受人無法在轉(zhuǎn)移登記環(huán)節(jié)交稅時，稅務(wù)機關(guān)可以憑生效文書確認的價格征繳房地產(chǎn)交易稅費。

律師解析：

本案涉及兩個問題，一個是抵頂協(xié)議的效力問題，一個是公司以被稅務(wù)機關(guān)列為非正常戶，如何繳納房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記稅費的問題。

一、抵頂協(xié)議的效力。

抵頂協(xié)議的效力在實踐中爭議很大，九民會議紀要對此進行了統(tǒng)一規(guī)定。法〔2019〕254號《全國法院民商事審判工作會議紀要》第44條規(guī)定：“【履行期屆滿后達成的以物抵債協(xié)議】當(dāng)事人在債務(wù)履行期限屆滿后達成以物抵債協(xié)議，抵債物尚未交付債權(quán)人，債權(quán)人請求債務(wù)人交付的，人民法院要著重審查以物抵債協(xié)議是否存在惡意損害第三人合法權(quán)益等情形，避免虛假訴訟的發(fā)生。

經(jīng)審查，不存在以上情況，且無其他無效事由的，人民法院依法予以支持。”第45條規(guī)定：“【履行期屆滿前達成的以物抵債協(xié)議】當(dāng)事人在債務(wù)履行期屆滿前達成以物抵債協(xié)議，抵債物尚未交付債權(quán)人，債權(quán)人請求債務(wù)人交付的，因此種情況不同于本紀要第71條規(guī)定的讓與擔(dān)保，人民法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，其應(yīng)當(dāng)根據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系提起訴訟。經(jīng)釋明后當(dāng)事人仍拒絕變更訴訟請求的，應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請求，但不影響其根據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系另行提起訴訟。”

本案中抵頂協(xié)議達成于借款合同屆滿后多年，且房產(chǎn)已經(jīng)交付債權(quán)人使用，未發(fā)現(xiàn)惡意損害第三人合法權(quán)益等情形，故人民法院認定抵頂協(xié)議有效。

二、公司已經(jīng)被稅務(wù)機關(guān)列為非正常戶，如何繳納房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記稅費。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于契稅納稅申報有關(guān)問題的公告國家稅務(wù)總局公告（2015年第67號）》規(guī)定：根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移契稅征管中遇到的實際情況，現(xiàn)將下列情形契稅納稅申報有關(guān)問題公告如下：“一、根據(jù)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)予受理。

二、購買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報時，由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務(wù)登記或者被稅務(wù)機關(guān)列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，稅務(wù)機關(guān)在核實有關(guān)情況后應(yīng)予受理。”

律師接受原告李超群委托后，向人民法院提起訴訟，請求判令被告開發(fā)公司協(xié)助原告李超群，將上述十套房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記至原告李超群名下。后雙方達成調(diào)解協(xié)議，人民法院出具民事調(diào)解書，即被告公司協(xié)助原告李超群將涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記至原告李超群名下，同時在調(diào)解書上載明了每套房產(chǎn)抵頂?shù)臄?shù)額。

需要特別說明的是，根據(jù)最高院民事調(diào)解書的書寫模板，調(diào)解書沒有“經(jīng)本院審理查明”，故實踐中稅務(wù)機關(guān)納稅的依據(jù)為“原告訴稱”和調(diào)解主文。作為原告代理人，必須將稅務(wù)機關(guān)的關(guān)心的法律關(guān)系、價格、坐落等基本信息在民事起訴狀中寫清楚，以便人民法院表述。

三、本案的關(guān)鍵是在開發(fā)商不能開具發(fā)票時，稅局機關(guān)可以根據(jù)生效法律文書中確認的價格征稅，同時不動產(chǎn)登記機關(guān)可以根據(jù)生效法律文書辦理轉(zhuǎn)移登記，同樣的情形亦經(jīng)常出現(xiàn)在法拍房中。本案在調(diào)解書的履行環(huán)節(jié)，稅務(wù)機關(guān)提出開發(fā)商因不能開具發(fā)票，故不能繳納企業(yè)所得稅等稅費，所以不能收取房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記稅費。

原告代理人認為，企業(yè)所得稅等稅費并非房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記稅費，稅務(wù)機關(guān)可以做出征稅決定并通過申請非訴強制執(zhí)行方式征稅；執(zhí)行不能的，人民法院出具將出具終本裁定，待開發(fā)商有執(zhí)行能力時恢復(fù)執(zhí)行。多次溝通后，原告順利交稅并辦理了涉案房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。作為買受人，原告繳納的稅費為契稅和印花稅。