工作中經(jīng)常見到加油站的租賃合同中約定“合同期滿后，乙方享有優(yōu)先承租權”。如果租賃合同期滿后，承租人如何行使優(yōu)先承租權，若沒有在租賃合同中約定，承租人是否享有優(yōu)先承租權？

優(yōu)先承租權并非法定，必須基于合同約定產生
優(yōu)先承租權是指在租賃關系中，原承租人在合同到期要求續(xù)簽租賃合同時，對原租賃物在同等條件下?lián)碛袃?yōu)先權。優(yōu)先承租權是一種附限制條件的物權，實踐中，若原出租人已經(jīng)將加油站租賃善意第三人，原承租人是否可以以優(yōu)先承租權對抗善意第三人？目前，我國在法律層面還未建立起優(yōu)先承租權制度。但根據(jù)北京市高級人民法院關于印發(fā)《北京市高級人民法院關于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》的通知，“優(yōu)先承租權并非法定權利，而是基于租賃合同的約定產生，僅在合同當事人之間發(fā)生效力，不能對抗已經(jīng)實際承租的善意第三人。出租人未在合同約定期限或合理期限內通知原承租人續(xù)租就將房屋另行出租給他人，承租人要求確認出租人與第三人簽訂的房屋租賃合同無效，或者要求直接適用出租人與第三人簽訂的租賃合同的，不予支持。但承租人要求出租人承擔賠償損失等相應違約責任的，應予支持。”

如何理解承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權中的“同等條件”
優(yōu)先承租權其核心是同等條件，只有在同等條件下才享有。何為同等條件？因現(xiàn)行法律中并未規(guī)定優(yōu)先承租權，“同等條件”可以參照《合同法》第二百三十條的規(guī)定“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利”中承租人的優(yōu)先購買權的規(guī)定。“同等條件”主要是指承租人與其他承租人租賃加油站租賃價格、租金支付方式、租賃期限等相同，還應包括其他交易條件的等同。比如在北京三中院認定某村委會與石油公司簽訂的加油站租賃合同中，按約定十年期滿后石油公司同等條件下享有優(yōu)先承租權，但須與新的合作方簽訂新的協(xié)議并通過競標履行標的后租賃關系方生效。根據(jù)雙方簽訂合同的背景，對于此處的“競標”，應理解為某村委會為石油公司享有優(yōu)先承租權提供公平競爭的機會。本案中，某村委會提出案外人戴×愿以110萬元的價格租賃該加油站，但某村委會未明確戴某租賃的租金數(shù)額、租賃期限、租賃條件等標準問題，故某村委會未為石油公司行使優(yōu)先經(jīng)營權提供公平競爭的機會，某村委會在未盡到合同義務的情況下要求解除合同、于法無據(jù)，本院不予支持。

建議
一是應在加油站租賃合同中明確約定“租賃期滿后，承租人享有優(yōu)先承租權，若出租方違約的，應向承租人承擔違約責任”。因優(yōu)先承租權并不是承租人的一項法定的權利，只有租賃合同中對“優(yōu)先承租權”有明確約定，才能成為合同之債，若出租方違約應向原承租人承擔違約責任。
二是承租人一經(jīng)行使優(yōu)先承租權，即在承租人與出租人之間成立以出租人與第三人訂立的買賣合同中所約定的同等條件為內容的合同。承租人優(yōu)先承租權行使應以書面明確的形式及時答復，如果未在出租人約定的期限和同等條件下明確表示的，則喪失優(yōu)先承租權。