【導(dǎo)語(yǔ)】“借名買(mǎi)房”是指房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為?！敖杳I(mǎi)房”通常發(fā)生在熟人或者親人之間，但是現(xiàn)實(shí)生活中還是存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，到底“借名買(mǎi)房”會(huì)涉及到哪些法律風(fēng)險(xiǎn)呢?又該怎么防范風(fēng)險(xiǎn)?

一般借名買(mǎi)房的原因

　　第一、為規(guī)避法律政策，如：為規(guī)避?chē)?guó)家房貸、稅收、登記等相關(guān)法規(guī)政策。

　　第二、借用他人資格享受某種購(gòu)房?jī)?yōu)惠。

　　第三、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)以逃避債務(wù)。

借名買(mǎi)房帶來(lái)的法律問(wèn)題

　　借名購(gòu)房使得房產(chǎn)登記的權(quán)利人并非真正的房屋所有權(quán)。根據(jù)物權(quán)變動(dòng)的公示公信原則，為避免給交易相對(duì)人帶來(lái)不可預(yù)見(jiàn)的損害，維護(hù)交易安全和穩(wěn)定，物權(quán)的所屬應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示。動(dòng)產(chǎn)以其占有為公示，不動(dòng)產(chǎn)的公示方式即是登記。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。”可以看出，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)必須經(jīng)過(guò)登記始發(fā)生物權(quán)效力。一經(jīng)公示，即產(chǎn)生公信力。

　　當(dāng)事人基于對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)屬公示的信賴(lài)而為的交易行為，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)，比如善意取得制度。而對(duì)于借名購(gòu)房，出資人并不是登記的權(quán)利人，即使其事實(shí)上對(duì)該房屋占有、管理和使用，也不是法律上適格的處分人。登記權(quán)利人如果擅自處分該房屋，如設(shè)定抵押、出售等，如果相對(duì)方符合善意取得的要件，法律會(huì)偏重保障交易安全和善意相對(duì)人的利益，不會(huì)僅因其非事實(shí)權(quán)利人，無(wú)權(quán)處分而判定該物權(quán)變動(dòng)無(wú)效。因此，借名購(gòu)房如果發(fā)生糾紛，通常會(huì)陷入這樣的境地：法律保護(hù)當(dāng)事人之間合法的意思自治的合意，即雙方借名購(gòu)房的約定，但法律更保障交易安全，保障善意相對(duì)人基于物權(quán)公示公信力產(chǎn)生的信賴(lài)?yán)嬉跃S持社會(huì)的穩(wěn)定。

借名買(mǎi)房雙方當(dāng)事人面臨的風(fēng)險(xiǎn)(一)出資人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)

　　1、如果借名購(gòu)房后，登記權(quán)利人反悔，即使當(dāng)事人留有足夠充分的證據(jù)證明借名購(gòu)房事實(shí)存在，也為其自身帶來(lái)許多不必要的麻煩，更有甚者如無(wú)法證明借名購(gòu)房事實(shí)的存在，出資人自身權(quán)利得不到保障，導(dǎo)致錢(qián)房?jī)煽铡?/p>

　　2、如果所購(gòu)房屋為保障性住房，出資人實(shí)際上并不符合購(gòu)房條件，即使登記權(quán)利人認(rèn)可借名購(gòu)房事實(shí)，出資人也不可能取得該房屋的所有權(quán)。

　　3、如果登記權(quán)利人擅自出售房屋，交易相對(duì)方為善意且已經(jīng)辦理變更登記的情況下，出資人不可能要求取消交易拿回房屋，即使證明了借名購(gòu)房事實(shí)存在，也只能要求登記權(quán)利人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　4、如果登記權(quán)利人擅自在該房屋上設(shè)定他權(quán)利如抵押權(quán)等，在他項(xiàng)權(quán)利人為善意的情況下，出資人如果要求確認(rèn)權(quán)屬，通常需要滌除他項(xiàng)權(quán)利，才能獲得他項(xiàng)權(quán)利人的認(rèn)可，更甚之，如果抵押權(quán)人按照法律規(guī)定和抵押權(quán)登記實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，勢(shì)必對(duì)出資人自身的權(quán)利造成影響。

(二)登記權(quán)利人面臨的風(fēng)險(xiǎn)

　　1、如果購(gòu)房需要的是登記權(quán)利人的資格、條件以享受優(yōu)惠，借名購(gòu)房后登記權(quán)利人通常喪失了再次享受該優(yōu)惠條件的機(jī)會(huì)，如部分城市的首套房?jī)?yōu)惠政策，抽簽搖號(hào)所取得的序位等。

　　2、如果出資人非全款購(gòu)買(mǎi)該房屋，而是辦理了按揭手續(xù)，在出資人不履行按揭還款義務(wù)的情況下，實(shí)際上是對(duì)登記權(quán)利人的信用資質(zhì)發(fā)生影響，甚至銀行直接向登記權(quán)利人要求還款。

　　3、如果登記權(quán)利人未償還到期債務(wù)，債權(quán)人向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院在查明被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)時(shí)，將會(huì)把借名購(gòu)房的該房屋視為登記權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)，可能會(huì)將之作為被執(zhí)行人生活所必須的財(cái)產(chǎn)予以保留，但執(zhí)行其其他財(cái)產(chǎn)，導(dǎo)致登記權(quán)利人實(shí)際上生活所必須的財(cái)產(chǎn)被執(zhí)行。

　　另外，借名購(gòu)房的情況下，出資人與登記權(quán)利人通常關(guān)系較為密切，法院審理的借名購(gòu)房糾紛中甚至多有親屬關(guān)系，因此雙方基于信任，很多未簽訂書(shū)面協(xié)議或者協(xié)議約定并不明確。但由于借名購(gòu)房本身隱藏著許多不可預(yù)測(cè)的因素，很容易引起糾紛，除了對(duì)當(dāng)事人本身財(cái)產(chǎn)權(quán)利的損害以外，亦是對(duì)雙方感情的破壞，從親人變仇人的不乏其人。

借名買(mǎi)房，房屋到底歸誰(shuí)？

2017年8月4日最高人民法院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)金融審判工作的若干意見(jiàn)》（法發(fā)〔2017〕22號(hào)）（下稱(chēng)“意見(jiàn)”），該意見(jiàn)共30條內(nèi)容，俗稱(chēng)金融審判30條，其中該意見(jiàn)第18條明確規(guī)定：

“依法保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)。高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)金融債權(quán)的影響，依法妥善審理相關(guān)案件，有效防范房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)對(duì)金融穩(wěn)定和金融安全的傳導(dǎo)與沖擊。統(tǒng)一借名買(mǎi)房等規(guī)避?chē)?guó)家房產(chǎn)限購(gòu)政策的合同效力的裁判標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)房產(chǎn)交易回歸居住屬性?！?/p>

雖然，《意見(jiàn)》第18條并未明確該類(lèi)合同效力，但從其所使用的“規(guī)避”“回歸”等詞語(yǔ)的感情色彩上判斷，從嚴(yán)監(jiān)管的傾向明顯。事實(shí)上，法院內(nèi)部已形成意見(jiàn)，對(duì)于借名買(mǎi)房規(guī)避?chē)?guó)家房產(chǎn)限購(gòu)政策的，合同一律無(wú)效！

那么合同無(wú)效后，房子到底歸誰(shuí)？

相信也是所有借名買(mǎi)房人共同關(guān)注的問(wèn)題。首先，我們得了解法律關(guān)于合同無(wú)效的法律后果是如何規(guī)定的：

《合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！?/p>

根據(jù)該條款規(guī)定，合同無(wú)效后發(fā)生三種法律后果：

其一是返還取得的財(cái)產(chǎn)責(zé)任，比如若房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，則一方返還購(gòu)房款，另一方返還房屋；

其二是不能返還情形下的折價(jià)補(bǔ)償，比如建設(shè)工程違法分包合同中，實(shí)際施工人的履行行為己固化于建設(shè)工程中，無(wú)法予以返還，參照雙方約定的工程款予以結(jié)算。

其三是過(guò)錯(cuò)損失賠償責(zé)任，該責(zé)任可能與上述兩種法律后果結(jié)合使用，也可能單獨(dú)適用。

由于借名買(mǎi)房涉及到2個(gè)法律關(guān)系，其一是出資人（借名人）與出名人（被借名人）之間的關(guān)于借名買(mǎi)房的內(nèi)部協(xié)議（下稱(chēng)“借名協(xié)議”）；其二是被借名人（房屋買(mǎi)受人）與房屋出賣(mài)人之間的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。因此，針對(duì)這兩個(gè)法律關(guān)系，我們逐一分析：

一、借名協(xié)議無(wú)效，而房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效

如果借名協(xié)議無(wú)效，意味著出資人支付給被借名人代為轉(zhuǎn)付的購(gòu)房款，在合同無(wú)效后，只能由被借名人予以返還，雙方形成的是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而被借名人取得房屋的產(chǎn)權(quán)，這在房?jī)r(jià)暴漲的年代，相信是無(wú)數(shù)被借名人夢(mèng)想看到的結(jié)果。

因此，借名協(xié)議無(wú)效，意味著真正的出資人將無(wú)法按照預(yù)先的設(shè)想，依法取得登記在被借名人名下的房產(chǎn)。在借名協(xié)議無(wú)效，而房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效的情況下，房產(chǎn)將歸被借名人所有?。?！

二、借名協(xié)議及房屋買(mǎi)賣(mài)合同均無(wú)效

雖然在意見(jiàn)中并未明確表述借名協(xié)議及房屋買(mǎi)賣(mài)合同均無(wú)效，但是從某高院資深法官的講座明確表示借名購(gòu)房中涉及到兩個(gè)法律關(guān)系均是無(wú)效的法律關(guān)系，在這種情況下，意味著被借名人與房屋出賣(mài)人之間簽署的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，意味著出賣(mài)人需要返還被借名人的購(gòu)房款，而被借名人應(yīng)依法返還房屋。

因此，當(dāng)借名協(xié)議及房屋買(mǎi)賣(mài)合同均無(wú)效的情況下，也意味著房子既不是借名人的，也不是被借名人的，而是出賣(mài)人的，系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)可能將恢復(fù)到當(dāng)初的初始狀態(tài)。

當(dāng)然，需要特別說(shuō)明的是：對(duì)于借名買(mǎi)房中涉及到的被借名人與房屋出賣(mài)人之間的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》是否無(wú)效的問(wèn)題，需要人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)依法認(rèn)定，但是，對(duì)于民事訴訟來(lái)說(shuō)，“不告不理”是基本處理原則，若在沒(méi)有利害關(guān)系人主張被借名人與出賣(mài)人之間《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效的情況下，《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》按照有效來(lái)處理，也就意味著在《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》被確認(rèn)無(wú)效之前，房屋的產(chǎn)權(quán)仍然歸被借名人所有?。?！

綜上所述，可以明確的告訴你：

借名買(mǎi)房，規(guī)避?chē)?guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的，房子肯定不是出資人的?。?！

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