借名買房糾紛案由分析

近年，借名買房糾紛頻發(fā)，借名買房背后所涉及的法律關(guān)系較為復(fù)雜，其所立案件的案由不盡相同。案由反映當(dāng)事人所主張民事法律關(guān)系的性質(zhì)，直接影響著案件的最終結(jié)果，有的因案由不當(dāng)，得不到法律支持，導(dǎo)致敗訴。本律師結(jié)合多年的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，從借名人的角度，就如何確定借名買房糾紛案由談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

一、選擇有利的案由，主動(dòng)尋求法律途徑解決糾紛。

借名買房，是指房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購買房屋，并以他人名義將所購房登記在他人名下，房屋的實(shí)際出資人為實(shí)際購房人（簡稱借名人），被借名人為登記購房人（簡稱登記人）。其背后涉及的法律關(guān)系主要有:登記購房人與實(shí)際購房人之間的借名法律關(guān)系;登記購房人與實(shí)際購房人之間的房屋轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系;登記購房與第三人之間的房屋轉(zhuǎn)讓或抵押法律關(guān)系;實(shí)際購房人、登記購房人與登記機(jī)構(gòu)的行政確認(rèn)法律關(guān)系。這些法律關(guān)系都可能成為借名買房糾紛案由的根據(jù)。不同的當(dāng)事人主張的權(quán)益和選擇的角度不同，所立的案由也不同。主要有：合同糾紛、房屋買賣合同糾紛、確認(rèn)合同無效糾紛、所有權(quán)糾紛、所有權(quán)確認(rèn)糾紛等。

一旦發(fā)生糾紛，借名人如何維護(hù)權(quán)益？律師認(rèn)為，借名人最大的風(fēng)險(xiǎn)就是登記人否認(rèn)借名買房事實(shí)，有的要求騰房，有的拒絕辦理過戶等。由于相關(guān)證據(jù)材料顯示的是登記人名，借名人處于被動(dòng)；如果登記人選擇有利于自己的案由提起訴訟，對借名人將更為不利。面對糾紛，借名人在協(xié)商無望的情況下，選擇有利于自己的案由，主動(dòng)提起訴訟維權(quán)，是不得已而為之的最佳選擇。

二、借名人確立案由不當(dāng)，將可能把自己置于敗訴的不利處境。

民事案件的案由是對訴訟爭議所包含的法律關(guān)系的概況，不同的案由反映不同的法律關(guān)系，直接影響所爭議法律關(guān)系的界定、法律的適用、舉證責(zé)任的承擔(dān)和案件的判決結(jié)果。案由以當(dāng)事人主張的民事法律關(guān)系的性質(zhì)來確定。實(shí)務(wù)中，借名人確立所有權(quán)糾紛或所有權(quán)確認(rèn)糾紛案由主張權(quán)利的大有人在，但結(jié)果往往難遂心愿。律師認(rèn)為，借名人確立此類案由，其訴訟請求很難得到支持。理由：

（1）借名買房一般是親人、朋友之間，基于感情和信任，雙方口頭約定，很少簽訂書面協(xié)議。在房價(jià) 上漲后，登記人否認(rèn)借名買房事實(shí)。如借名人以所有權(quán)或所有權(quán)確認(rèn)糾紛案由提起訴訟，本身表明借名人自己認(rèn)可存在所有權(quán)之爭，沒有肯定自己是實(shí)際購房人，把自己置于不利地位。

（2）根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)證具有公示性，房屋登記在誰的名下，在法律上表明歸誰所有。在房產(chǎn)證撤銷或變更登記之前，法院無法做出與法律規(guī)定相背的判決。要求法院確認(rèn)擁有房屋所有權(quán)的訴訟請求不可能得到支持。

（3）借名人即便提供出資購房的相關(guān)證據(jù)，證明的也只是出資關(guān)系，不是享有所有權(quán)。出資關(guān)系適用合同法律規(guī)范，即便存在出資關(guān)系，法官會向您釋明出資關(guān)系與本案所有權(quán)法律關(guān)系不是同一法律關(guān)系，可以另行起訴。對此，北京高院《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》第十五條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對房屋的購買確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。”故，案由確立不當(dāng)，難以得到支持。

三、確立合同糾紛案由，有利于借名人的訴訟請求得到支持。

借名人如果提起訴訟維權(quán)，確立何種案由？律師認(rèn)為，確立合同案由較為合適。理由：

1、合同糾紛案由符合《民事案件案由規(guī)定》（簡稱《案由規(guī)定》）。借名買房即涉及到物權(quán)法律關(guān)系，也涉及到合同法律關(guān)系。最高法院《關(guān)于印發(fā)修改后的/span民事案件案由規(guī)定的通知》（法[2011]42號）第二條第4項(xiàng)規(guī)定：“關(guān)于物權(quán)糾紛案由與合同糾紛案由編排與適用的問題。具體適用時(shí)，按照物權(quán)變動(dòng)原因與結(jié)果相區(qū)分的原則，對于因物權(quán)變動(dòng)的原因關(guān)系，即債權(quán)性質(zhì)的合同關(guān)系產(chǎn)生的糾紛，應(yīng)適用債權(quán)糾紛部分的案由。對于因物權(quán)設(shè)立、權(quán)屬、效力、使用、收益等物權(quán)關(guān)系產(chǎn)生的糾紛，則應(yīng)適用物權(quán)糾紛部分的案由。人民法院應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人訴爭的法律關(guān)系的性質(zhì)，查明該法律關(guān)系涉及的是物權(quán)變動(dòng)的原因關(guān)系還是物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果關(guān)系，以正確確定案由?！苯杳I房不管是書面或口頭約定，都是合同的表現(xiàn)形式。借名買房因合同約定引發(fā)糾紛，應(yīng)當(dāng)適用債權(quán)糾紛案由，即合同糾紛。

2、合同糾紛案由有利于借名人主張權(quán)利。一方面，借名人以合同糾紛案由提起訴訟，表明雙方存在借名買房合同的約定，房屋登記人與實(shí)際房屋所有人存在不符，借名人要求登記人履行借名買房合同約定義務(wù)，協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，借名人占據(jù)主動(dòng)地位；另一方面，房屋在登記人名下，但一般是由借名人居住、管理、使用，登記人如否認(rèn)借名買房事實(shí)，需舉證證明房屋登記與實(shí)際占有不一致的原因和理由，有利于借名人主張權(quán)利；

3、合同糾紛案由符合《案由規(guī)定》要求。借名買房合同是無名合同。《案由規(guī)定》中424個(gè)三級案由和395個(gè)四級案由，沒有“借名買房合同”案由，但實(shí)務(wù)中，借名買房合同大量存在。根據(jù)最高法院《關(guān)于印發(fā)修改后的民事案件案由規(guī)定的通知》第三條第1項(xiàng)：“第一審法院立案時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人訴爭法律關(guān)系的性質(zhì)，首先應(yīng)適用修改后的《案由規(guī)定》列出的第四級案由；第四級案由沒有規(guī)定的，適用相應(yīng)的第三級案由；第三級案由沒有規(guī)定的，適用相應(yīng)的第二級案由；第二級案由沒有規(guī)定的，適用相應(yīng)的第一級案由。”借名買房合同糾紛，在四級、三級案由沒有規(guī)定的情況，適用第二級合同糾紛案由，符合《案由規(guī)定》的要求。