借名買房，是指房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為，房屋的實(shí)際出資人為事實(shí)購(gòu)房人或者真正購(gòu)房人，被借名之人為登記購(gòu)房人。

實(shí)踐中，出于限購(gòu)、限貸、逃避債務(wù)、規(guī)避稅收或基于身份關(guān)系等原因，部分買房者通過(guò)借名買房規(guī)避購(gòu)房障礙，卻忽視了借名買房本身存在的極大法律風(fēng)險(xiǎn)，一旦發(fā)生糾紛，則存在是否認(rèn)定借名買房的事實(shí)借名買房協(xié)議的效力如何法院是否支持過(guò)戶等諸多問(wèn)題。下面結(jié)合判例就借名買房的一些問(wèn)題進(jìn)行梳理：

一、借名買房行為的發(fā)生原因

（1）規(guī)避法律、政策，包括：

A.不符合經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的購(gòu)房資格；

B.不符合社保繳納年限、購(gòu)房套數(shù)限制等限購(gòu)政策；

C.沒(méi)有貸款資格或不能享受貸款優(yōu)惠政策；

D.規(guī)避限貸令以及其他貸款障礙；

（2）享受特定購(gòu)房?jī)?yōu)惠；

（3）隱藏真實(shí)的財(cái)產(chǎn)信息；

（4）其他原因。

二、借名買房糾紛類型

（1）登記名義人（登記購(gòu)房人、出名人）反悔，借名人（實(shí)際出資人）無(wú)法順利取得房屋所有權(quán)。

（2）登記名義人死亡，其繼承人不承認(rèn)借名之事。

（3）登記名義人的配偶要求確認(rèn)該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

（4）登記名義人將房屋轉(zhuǎn)讓或設(shè)定抵押。

（5）登記名義人的債權(quán)人申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行借名所購(gòu)的房屋。

（6）借名人的債權(quán)人申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行登記名義人名下的房屋。

三、借名買房糾紛解析思路

（1）借名合同是否成立（借名買房關(guān)系的事實(shí)認(rèn)定）

（2）借名合同是否有效（借名買房關(guān)系的效力認(rèn)定）

（3）房屋權(quán)屬的認(rèn)定與取得（房屋權(quán)屬的內(nèi)部效力）

（4）房屋權(quán)屬與第三人的關(guān)系（房屋權(quán)屬的對(duì)外效力） 四、借名關(guān)系的事實(shí)認(rèn)定

1.當(dāng)事人若有借名買房的書(shū)面約定，一般可認(rèn)定存在借名買房事實(shí)。

2.當(dāng)事人若沒(méi)有借名買房關(guān)系的書(shū)面約定，應(yīng)綜合已查證的事實(shí)來(lái)認(rèn)定。

出名人一般會(huì)主張存在借款、贈(zèng)與、抵消等法律關(guān)系，出名人應(yīng)對(duì)此承擔(dān)舉證責(zé)任。

借名人舉證證明內(nèi)容：借名的原因；房款的實(shí)際支付分期還款記錄；房屋的實(shí)際使用產(chǎn)權(quán)證書(shū)保管等。

此時(shí)應(yīng)關(guān)注以下幾個(gè)問(wèn)題：

（1）購(gòu)房款由誰(shuí)出資。

借名人應(yīng)對(duì)其出資情況承擔(dān)舉證責(zé)任?？梢越Y(jié)合定金及首付款的付款憑證、雙方的財(cái)務(wù)狀況及還款能力證明、證人證言等證據(jù)材料綜合認(rèn)定實(shí)際出資人。在借名人直接與出賣人接洽付款，或者中介公司作為居間方參與付款過(guò)程的情況下，出賣方以及中介公司的證言具有較強(qiáng)的證明效力。

（2）貸款由誰(shuí)實(shí)際償還。

在有銀行貸款時(shí)，因貸款本息系從出名人名下的銀行賬戶內(nèi)進(jìn)行劃扣，故應(yīng)著重審查還款的來(lái)源、還貸銀行卡的保管情況等。

如在借名人按月或按季度將還貸款項(xiàng)轉(zhuǎn)給出名人無(wú)證據(jù)證明借名人的轉(zhuǎn)款系支付租金或償還借款等用途的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋按揭貸款由借名人償還。

（3）房屋由誰(shuí)實(shí)際占有使用。

是判斷借名事實(shí)的重要因素，借名人對(duì)此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。如房屋實(shí)際居住情況、水電燃?xì)赓M(fèi)、物業(yè)費(fèi)及維修基金等相關(guān)費(fèi)用的繳納情況、租金收取情況等。

（4）房屋權(quán)屬證書(shū)由誰(shuí)保管。

房產(chǎn)證、購(gòu)房合同、發(fā)票、收據(jù)等資料作為實(shí)際出資以及房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，一般是由真正權(quán)利人進(jìn)行保管。若由借名人保管亦能在一定程度上佐證借名買房關(guān)系的存在。

（5）其他常理、常情。

當(dāng)借名人經(jīng)濟(jì)狀況一般時(shí)，出名人主張借名人的出資為贈(zèng)與不符合常理。

五、借名協(xié)議的效力

借名人違反國(guó)家政策規(guī)定借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房，借名協(xié)議及房屋買賣合同的效力應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定？

在規(guī)避限購(gòu)政策或套取銀行貸款的情形下，借名人與出名人達(dá)成的借名協(xié)議是否因違反法律禁止性規(guī)定而無(wú)效？

《民法典》第一百四十三條［法律行為有效要件］

具備下列條件的民事法律行為有效：

（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力：

（二）意思表示真實(shí)：

（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。

《民法典》第一百五十三條［違法無(wú)效、背俗無(wú)效］

違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無(wú)效的除外。

違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效。

六、總結(jié)： 導(dǎo)致借名買房的原因?qū)映霾桓F，其蘊(yùn)含的法律風(fēng)險(xiǎn)更是多種多樣，借名人一著不慎便可能面臨人財(cái)兩空的局面。對(duì)此，筆者通過(guò)以上對(duì)涉及借名買房的幾個(gè)問(wèn)題的梳理，希望大家對(duì)借名買房一定要慎之又慎，只有理解法律規(guī)范、妥善保管證據(jù)、積極使用訴訟手段，才能更好地維護(hù)自身合法權(quán)益。