裁判要旨

　案情簡(jiǎn)介

　　裁判要點(diǎn)

　實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

　相關(guān)法律規(guī)定

　　《物權(quán)法》

　　案件來(lái)源

延伸閱讀

　　借名買(mǎi)房有風(fēng)險(xiǎn)的斷言絕非危言聳聽(tīng)，關(guān)于此問(wèn)題各地裁判觀點(diǎn)并不統(tǒng)一，自由裁量的空間極大，且證據(jù)在此類(lèi)案件發(fā)揮的關(guān)鍵性作用。相關(guān)判決，有的直接支持確認(rèn)借名人的所有權(quán)，也有的判決認(rèn)為借名人僅享有向出名人請(qǐng)求轉(zhuǎn)移登記房屋所有權(quán)的債權(quán)，也有的判決認(rèn)為違反限購(gòu)政策的借名買(mǎi)房的協(xié)議應(yīng)予“解除”或不支持借名人過(guò)戶(hù)登記請(qǐng)求的。

　　鑒于北京等地限購(gòu)政策較為嚴(yán)苛，且購(gòu)房需求旺盛，我們重點(diǎn)選取了北京高院關(guān)于借名買(mǎi)房的幾個(gè)案件進(jìn)行分析梳理，以期盡可能全面的展現(xiàn)借名買(mǎi)房可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)。而且我們注意到，北京市高級(jí)人民法院2010年頒布的相關(guān)規(guī)定對(duì)借名買(mǎi)房事宜做出了相關(guān)規(guī)定：

　　北京高院印發(fā)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》

　　第十五條　當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

　　當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持;其向登記人另行主張出資債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。

　　一、法院判決支持確認(rèn)借名人所有權(quán)(三個(gè)案例)

　　案例一：戴崴與游麗秋房屋確權(quán)糾紛申請(qǐng)?jiān)賹徝袷虏枚〞?shū)【最高人民法院(2013)民申字第1370號(hào)】最高院認(rèn)為：“根據(jù)一審、二審查明的事實(shí)，訴爭(zhēng)房屋的購(gòu)房合同、抵押合同、借款合同等購(gòu)房及按揭貸款手續(xù)，均系游麗秋以戴崴名義簽訂、辦理。……通過(guò)2000年9月22日與游麗秋簽訂協(xié)議書(shū)以及2009年11月5日致函訴爭(zhēng)房屋承租人等方式，多次表明其售房的實(shí)際交易對(duì)象為游麗秋。從購(gòu)房款的支付情況看，游麗秋對(duì)其交付購(gòu)房款的事實(shí)提供了銀行存、取款記錄證明，西安中大建筑飾業(yè)工程有限公司及凱愛(ài)公司對(duì)游麗秋支付購(gòu)房首付款的情況予以了確認(rèn)?！瓘拇麽嗽谏暾?qǐng)?jiān)賹彆r(shí)提交的證據(jù)看，亦不能證明案涉30萬(wàn)美元被游麗秋提前解押轉(zhuǎn)走以及訴爭(zhēng)房屋的購(gòu)房首付款并非由游麗秋支付的事實(shí)?！瓘姆课莅唇屹J款及使用情況看，游麗秋向匯鵬公司賬戶(hù)存入120萬(wàn)元，戴崴雖稱(chēng)該120萬(wàn)元系匯鵬公司在銀行辦理的貸款，但未提供證據(jù)證明。……一審、二審判決在綜合考慮上述因素的情況下，認(rèn)定游麗秋是訴爭(zhēng)房屋實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人，符合法律規(guī)定?！?/p>

　　案例二：宋獻(xiàn)國(guó)所有權(quán)確認(rèn)糾紛申訴、申請(qǐng)民事裁定書(shū)【北京市高級(jí)人民法院(2014)高民申字第02924號(hào)】該院認(rèn)為：“經(jīng)復(fù)查，根據(jù)本案現(xiàn)有證據(jù)及查明的事實(shí)原審法院認(rèn)定購(gòu)房款是由聯(lián)營(yíng)公司支付，證據(jù)充分。涉案房屋宋獻(xiàn)國(guó)從未使用過(guò)，結(jié)合《房屋買(mǎi)賣(mài)契約》、房款發(fā)票等購(gòu)房資料以及房產(chǎn)證原件也均由聯(lián)營(yíng)公司持有，涉案房屋由聯(lián)營(yíng)公司購(gòu)買(mǎi)并一直占有使用的事實(shí)，原審法院推定借名買(mǎi)房的事實(shí)成立，依據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，認(rèn)定涉案243號(hào)房屋屬聯(lián)營(yíng)公司所有正確?，F(xiàn)聯(lián)營(yíng)公司已清算吊銷(xiāo)，聯(lián)營(yíng)公司及其所有股東一致同意由農(nóng)墾公司獲得243號(hào)房屋所有權(quán)，理由正當(dāng)，應(yīng)予支持?！?/p>

　　案例三：周偉所有權(quán)確認(rèn)糾紛申訴、申請(qǐng)民事裁定書(shū)【北京市高級(jí)人民法院(2014)高民申字第00789號(hào)】該院認(rèn)為：“本案中，為證明涉案房屋權(quán)屬問(wèn)題，實(shí)創(chuàng)公司提供了交納首付款、房屋貸款、相關(guān)手續(xù)費(fèi)的支票存根、發(fā)票、對(duì)賬單等材料，且上述材料為原件，并蓋有銀行部門(mén)或其他收費(fèi)部門(mén)的公章，原審法院基于上述證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性予以確認(rèn)正確。上述證據(jù)可以證明訴爭(zhēng)房屋的首付款、房屋貸款及相關(guān)手續(xù)費(fèi)均由實(shí)創(chuàng)公司支付，且房屋交付后，由實(shí)創(chuàng)公司使用、出租、并交納水電、物業(yè)費(fèi)?；谏鲜鍪聦?shí)查明，原審法院認(rèn)定訴爭(zhēng)房屋的實(shí)際出資人為實(shí)創(chuàng)公司，證據(jù)充分，實(shí)創(chuàng)公司要求確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋歸其所有，于法有據(jù)。原判認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持?！?/p>

　　二、法院判決未支持確認(rèn)借名人所有權(quán)(五個(gè)案例)

　　案例四：鄭小玲等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛申訴、申請(qǐng)民事裁定書(shū)【北京市高級(jí)人民法院(2015)高民申字第02387號(hào)】該院認(rèn)為：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明;沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的,由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。本案中，鄭小玲、許小軍提供的證據(jù)僅能證明其對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明其與許爍、朱萌之間存在借名登記的約定。因此，一、二審法院依法駁回鄭小玲、許小軍的訴訟請(qǐng)求，并無(wú)不當(dāng)。鄭小玲、許小軍的再審申請(qǐng)理由缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持?！?/p>

　　案例五：張艷麗所有權(quán)確認(rèn)糾紛一案民事判決書(shū)【北京市第二中級(jí)人民法院二審(2015)二中民終字第04919號(hào)】該院認(rèn)為：“因張艷麗一方提供證據(jù)僅能證明其對(duì)房屋購(gòu)買(mǎi)存在出資關(guān)系，不足以證明雙方存在借名登記約定，故其請(qǐng)求確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋為其所有，并要求孫海昌將訴爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)移登記至其名下的訴訟請(qǐng)求，依據(jù)不足，本院難以支持。對(duì)于其對(duì)購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋的出資，其可另行主張權(quán)利?！?/p>

　　案例六：曾迪清所有權(quán)確認(rèn)糾紛申訴、申請(qǐng)民事裁定書(shū)【北京市高級(jí)人民法院(2016)京民申507號(hào)】該院認(rèn)為：“曾迪清主張其與曾宏圖之間存在借名買(mǎi)房的協(xié)議，要求曾宏圖將房屋過(guò)戶(hù)至其名下，曾宏圖對(duì)此予以認(rèn)可。因涉案房屋的過(guò)戶(hù)可能涉及國(guó)家稅費(fèi)征收，也可能涉及曾宏圖妻子的利益等問(wèn)題，對(duì)于曾迪清、曾宏圖所述的借名買(mǎi)房一節(jié)應(yīng)當(dāng)深入審查。曾迪清提交的證據(jù)不足以證明涉案房屋首付款的支付及貸款償還的具體情況，亦未能舉證證明所有款項(xiàng)均系由其支付，二審法院難以確信曾迪清與曾宏圖之間確實(shí)有借名買(mǎi)房關(guān)系，并駁回曾迪清的訴訟請(qǐng)求，適用法律正確，處理并無(wú)不當(dāng)。曾迪清申請(qǐng)?jiān)賹彽睦碛刹荒艹闪ⅰ！北景赣绕渲档藐P(guān)注，因?yàn)楸景甘窃陔p方當(dāng)事人明確承認(rèn)存在借名買(mǎi)房事實(shí)的情況下，否定了原告方請(qǐng)求確認(rèn)其對(duì)房屋享有所有權(quán)的訴請(qǐng)。

　　案例七：徐桂云房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛申訴、申請(qǐng)民事裁定書(shū)【北京市高級(jí)人民法院(2014)高民申字第2882號(hào)】該院認(rèn)為：“根據(jù)查明的事實(shí)并結(jié)合相應(yīng)證據(jù)，可以確定徐桂云與朱春婷之間存在借名買(mǎi)房的事實(shí)。徐桂云要求辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的訴訟請(qǐng)求，缺乏法律依據(jù)(基于限購(gòu)政策，徐桂云無(wú)購(gòu)房資格，筆者注)。兩審法院所作判決，并無(wú)不妥。徐桂云的再審理由不能成立?！痹撆袥Q具有一定的典型意義，直接以借名人因限購(gòu)政策而無(wú)在北京購(gòu)房的資格為由否定了借名人要求轉(zhuǎn)移登記的訴請(qǐng)。

　　案例八：丁國(guó)彬房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛申訴、申請(qǐng)民事裁定書(shū)【北京市高級(jí)人民法院(2014)高民申字第1534號(hào)】該院認(rèn)為：“丁國(guó)彬與余本偉在簽訂涉案合同及其補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，有關(guān)住房限購(gòu)的房地產(chǎn)調(diào)控政策已頒布實(shí)施，雙方明知由于受住房限購(gòu)政策的限制，丁國(guó)彬不具備購(gòu)房資格，所以約定丁國(guó)彬作為購(gòu)房人屬于明顯違反住房限購(gòu)政策的規(guī)定。雖然丁國(guó)彬與余本偉還約定，在丁國(guó)彬無(wú)法購(gòu)買(mǎi)時(shí)，丁國(guó)彬可另行出售。但根據(jù)丁國(guó)彬指定的購(gòu)房人胡光的陳述，胡光同意涉訴房屋過(guò)戶(hù)給自己，但認(rèn)可涉訴房屋實(shí)際為丁國(guó)彬所有。所以此種約定的實(shí)質(zhì)屬于規(guī)避住房限購(gòu)政策的借名買(mǎi)房行為，雙方之間的合同及其補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)予以解除。兩審法院根據(jù)查明的事實(shí)并結(jié)合相應(yīng)證據(jù)所作判決，并無(wú)不妥。丁國(guó)彬的再審理由不能成立?！北景概袥Q頗為匪夷所思，原因在于：一方面認(rèn)定借名買(mǎi)房是規(guī)避限購(gòu)政策行為，另一方面又判令解除借名買(mǎi)房協(xié)議，但從判決中無(wú)從探知北京高院具體是依據(jù)《合同法》哪一條判令解除該協(xié)議的。