近年來(lái)我國(guó)實(shí)行的房屋限購(gòu)政策使得“借名購(gòu)房”事件頻發(fā)那么“借名購(gòu)房”的約定是否合法有效？“借名”購(gòu)得的房子歸誰(shuí)所有？“借名購(gòu)房”存在哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？案情2015年，小梁與其妻子小黃在虹口區(qū)看中了一套房屋，希望買(mǎi)下作為投資，但兩人依相關(guān)政策都屬于限購(gòu)對(duì)象（兩人共有一套、小黃獨(dú)有一套），無(wú)法再行購(gòu)房。于是，小梁與小黃請(qǐng)小黃的父親黃某出面買(mǎi)下這套房屋。小黃和小梁向房屋賣(mài)家支付定金后，將剩余房款打入黃某銀行賬戶，準(zhǔn)備由黃某向賣(mài)家付清后續(xù)幾期房款。然而，黃某在向賣(mài)家支付一筆房款并辦理購(gòu)房網(wǎng)簽手續(xù)的當(dāng)天，才發(fā)現(xiàn)自己也屬于限購(gòu)對(duì)象（早年喪妻，單身，名下有房）。小黃和小梁只好臨時(shí)再請(qǐng)小梁的母親李某代為簽訂購(gòu)房合同，而黃某則將其銀行賬戶下的房款打入李某賬戶。之后，李某依合同向賣(mài)家付清了房款，系爭(zhēng)房屋也如約過(guò)戶到李某名下。2017年，小黃不幸病逝。清點(diǎn)小黃遺產(chǎn)時(shí)，黃某與李某對(duì)系爭(zhēng)房屋有了不同看法：

黃某認(rèn)為，系爭(zhēng)房屋實(shí)際是由小黃和小梁借李某的名義購(gòu)買(mǎi)，購(gòu)房款均來(lái)源于小黃和小梁，系爭(zhēng)房屋應(yīng)歸小梁和小黃共有；

李某則認(rèn)為系爭(zhēng)房屋是小黃和小梁為了孝敬李某而出資購(gòu)買(mǎi)并贈(zèng)與給李某，系爭(zhēng)房屋實(shí)際登記在自己名下，也實(shí)際由李某居住、管理，故應(yīng)歸李某一人所有。

因二人爭(zhēng)執(zhí)不下，黃某遂以李某為被告起訴至法院，要求確認(rèn)系爭(zhēng)房屋屬小梁和小黃的夫妻共同財(cái)產(chǎn)而歸小梁與小黃共有。小梁作為第三人參加了訴訟，并默默站到母親李某一邊，支持李某的說(shuō)法。

黃某向法院表示，若法院因“限購(gòu)”政策等原因無(wú)法判決系爭(zhēng)房屋歸小梁和小黃共有，則要求法院判決系爭(zhēng)房屋的房屋折價(jià)款歸小梁和小黃所有。

小梁也表示，若法院認(rèn)為系爭(zhēng)房屋歸他和小黃共有，他將同意接受自己在系爭(zhēng)房屋中享有相應(yīng)份額，而又若最終無(wú)法將系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)至他和小黃名下，小梁也同意以房屋折價(jià)款形式解決本案糾紛。

審判

證據(jù)充分、事實(shí)清楚，“借名”買(mǎi)房！

一審法院認(rèn)為，雖然小梁、小黃與李某對(duì)系爭(zhēng)房屋的實(shí)際歸屬事宜并未作出明確的書(shū)面約定，但結(jié)合資金走向、房款支付等事實(shí)，各方當(dāng)事人提供的證據(jù)以及當(dāng)事人陳述，法院認(rèn)為黃某主張的借名買(mǎi)房的可信度遠(yuǎn)高于李某、小梁主張的贈(zèng)與行為的可信度。李某雖然辯稱(chēng)她和小梁、小黃之間是贈(zèng)與關(guān)系，認(rèn)為只要其實(shí)際居住、管理系爭(zhēng)房屋就可證明其受贈(zèng)了系爭(zhēng)房屋，但基于李某與小梁系母子關(guān)系，日常生活中小梁夫妻二人委托李某管理房屋未嘗不可，李某也未能提供其他證據(jù)證明其主張的贈(zèng)與關(guān)系存在。故法院認(rèn)定小梁、小黃借名買(mǎi)房事實(shí)的存在。雖然小梁、小黃與李某之間系借名買(mǎi)房關(guān)系，但是根據(jù)黃某、小梁陳述的名下產(chǎn)權(quán)房情況，無(wú)論是以黃某名義購(gòu)房還是以李某名義購(gòu)房，目的都是為了規(guī)避當(dāng)時(shí)國(guó)家和本市的住房限購(gòu)政策，該借名買(mǎi)房的行為事實(shí)上違反了國(guó)家房產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的穩(wěn)定，并且小梁和小黃當(dāng)時(shí)對(duì)于可能面臨的無(wú)法過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)有所預(yù)見(jiàn)，故難以支持黃某某主張的直接確認(rèn)系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)歸小梁和小黃共有的訴訟請(qǐng)求。然而，小梁、小黃與李某之間確系借名買(mǎi)房關(guān)系，雖然法院無(wú)法直接確認(rèn)系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)歸小梁、小黃所有，但黃某某要求小梁、小黃取得系爭(zhēng)房屋相應(yīng)折價(jià)款的訴訟請(qǐng)求合法有據(jù)，該款項(xiàng)應(yīng)由目前系爭(zhēng)房屋登記的產(chǎn)權(quán)人李某負(fù)責(zé)支付，房屋折價(jià)款金額應(yīng)以房屋市場(chǎng)價(jià)值為依據(jù)。因小黃已經(jīng)去世，其與小梁應(yīng)得利益的夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割以及繼承問(wèn)題不屬于本案糾紛的法律關(guān)系范圍，本案不予處理，當(dāng)事人如有爭(zhēng)議，可另尋法律途徑解決。支付問(wèn)題可在小黃的繼承關(guān)系明確后，由各繼承人向李某主張其應(yīng)得繼承份額。李某不服一審判決，堅(jiān)持認(rèn)為系爭(zhēng)房屋是小黃、小梁贈(zèng)與給她，進(jìn)而向上海二中院提起上訴。

上海二中院經(jīng)審理認(rèn)為，一審法院綜合分析在案證據(jù)及當(dāng)事人陳述對(duì)本案事實(shí)認(rèn)定與處理結(jié)果均無(wú)不當(dāng)，最終駁回上訴、維持原判。

評(píng)析

購(gòu)房人為規(guī)避?chē)?guó)家限購(gòu)、限貸政策而借用親朋好友名義購(gòu)房，在司法實(shí)踐中并不少見(jiàn)。常見(jiàn)的案例中，實(shí)際購(gòu)房人與名義購(gòu)房人會(huì)約定，整個(gè)實(shí)際交易過(guò)程都由名義購(gòu)房人出面，而購(gòu)房款則全部由實(shí)際購(gòu)房人出資。買(mǎi)下房屋后，也是由實(shí)際購(gòu)房人實(shí)際使用房屋，等到一定時(shí)候，名義購(gòu)房人再配合實(shí)際購(gòu)房人將房屋產(chǎn)證上的權(quán)利人變更為實(shí)際購(gòu)房人。當(dāng)然，也有實(shí)際購(gòu)房人親自出面參與交易全過(guò)程的情況，而名義購(gòu)房人除了被叫來(lái)在合同上簽字、在產(chǎn)證上加名外，幾乎沒(méi)什么存在感……不過(guò)，在法律上，名義購(gòu)房人其實(shí)很有存在感。- 問(wèn)答時(shí)間 -Q:“‘借名購(gòu)房’的約定合法有效？”A:“看情況。”今天的案例中，由于系爭(zhēng)房屋是“普通”的房屋，所以“在民法慈母般的眼里”，實(shí)際購(gòu)房人與名義購(gòu)房人之間的“借名”購(gòu)房行為的效力卻并不“普通”。那么，什么是不“普通”的房子呢？比如，經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)。有幸不符合這一條件的實(shí)際購(gòu)房人可別打這些政策性保障住房的主意，否則“借名”購(gòu)房行為可就是無(wú)效的。而無(wú)效的結(jié)果不僅是實(shí)際購(gòu)房人不可能擁有房屋所有權(quán)，可能也無(wú)權(quán)像今天的案子一樣找名義購(gòu)房人要回房屋折價(jià)款。Q：“‘借名’購(gòu)得的房子歸誰(shuí)所有？”A：“名義購(gòu)房人?！痹凇敖杳?gòu)房”約定有效的情況下，名義購(gòu)房人在不動(dòng)產(chǎn)登記簿完成登記、獲得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后，房屋仍是歸名義購(gòu)房人所有。只不過(guò)，實(shí)際購(gòu)房人可依有效的“借名”購(gòu)房行為要求名義購(gòu)房人在某種情況下將房子過(guò)戶給自己，比如實(shí)際購(gòu)房人后來(lái)依政策恢復(fù)購(gòu)房資格。也可以如今天的案例中，實(shí)際購(gòu)房人在仍未恢復(fù)購(gòu)房資格時(shí)要求名義購(gòu)房人支付房屋折價(jià)款。重點(diǎn)在于，實(shí)際購(gòu)房人無(wú)法以其與名義購(gòu)房人有效的“借名”購(gòu)房合意而直接對(duì)房屋享有所有權(quán)。畢竟，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。Q：“實(shí)際購(gòu)房人能不能以不動(dòng)產(chǎn)登記簿有誤為由申請(qǐng)更正登記或異議登記嗎？”A:“不能?！备鶕?jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記；不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。然而，由于“借名”而導(dǎo)致的記載內(nèi)容“錯(cuò)誤”是實(shí)際購(gòu)房人與名義購(gòu)房人合意的結(jié)果，并非登記機(jī)構(gòu)的記載錯(cuò)誤，故此種情況不構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，實(shí)際購(gòu)房人無(wú)權(quán)提出更正或異議登記。Q:“名義購(gòu)房人可以將房子擅自出售給其他人嗎？”A：“完全可以?！碑吘雇瓿蓹?quán)屬登記的名義購(gòu)房人是房子的權(quán)利人，完全可以合法地與他人訂立有效的合同而將房屋交易出去，而無(wú)需實(shí)際購(gòu)房人的意見(jiàn)。一般情況下，實(shí)際購(gòu)房人最多也只能依照有效的“借名購(gòu)房”約定要求名義購(gòu)房人賠償一定的房屋折價(jià)款，卻無(wú)法將房子追回來(lái)。

法官提示：“借名”有風(fēng)險(xiǎn)

1、名義購(gòu)房人不認(rèn)可“借名”事實(shí)、不配合辦理過(guò)戶，就像今天的案子，親屬之間無(wú)明確書(shū)面約定，名義購(gòu)房人主張房子實(shí)際歸其所有，實(shí)際購(gòu)房人出資為借貸或贈(zèng)與；2、房屋被處理或限制，如名義購(gòu)房人離婚，房屋作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)被分割；名義購(gòu)房人死亡，房屋作為遺產(chǎn)被繼承；名義購(gòu)房人擅自將房屋出售或抵押；因法律問(wèn)題房屋被法院查封等。所以“借名購(gòu)房”需慎重，如果確需鋌而走險(xiǎn)采取“借名”的方式購(gòu)買(mǎi)房屋，實(shí)際購(gòu)房人要謹(jǐn)慎選擇名義購(gòu)房人，應(yīng)當(dāng)清楚所購(gòu)房屋性質(zhì)，最好不要購(gòu)買(mǎi)拆遷安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房，以免發(fā)生糾紛，導(dǎo)致房錢(qián)兩空；實(shí)際購(gòu)房人要和名義購(gòu)房人簽好協(xié)議，以書(shū)面方式確定房屋的實(shí)際出資人和權(quán)利人，針對(duì)名義購(gòu)房人的違約行為（包括反悔主張房屋所有權(quán)、違約將房屋轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、抵押、拒絕過(guò)戶等）約定嚴(yán)格的違約責(zé)任，以降低實(shí)際購(gòu)房人風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)實(shí)際購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)從自己的賬戶支付房款，留存付款憑證，以后如發(fā)生糾紛，實(shí)際購(gòu)房人可以憑書(shū)面證據(jù)以法律途徑來(lái)保護(hù)自己的權(quán)利。

來(lái)源：上海市第二中級(jí)人民法院、人民法院報(bào)