《民法典》合同編租賃合同章共32條。該章大部分法條是從《合同法》、《城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋》承襲或修訂而來。其中與我公司日常經(jīng)營關系較為密切的實質(zhì)性修訂共有4個法條，這些條款主要完善了不定期租賃的推定規(guī)則、明確優(yōu)先承租權、合理分配租賃物維修義務。

完善不定期租賃的推定規(guī)則 《民法典》第七百零七條 租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。 本條款值得注意的是租賃期限6個月以上的，當事人沒有采用書面形式訂立租賃合同，并非導致合同無效，而是產(chǎn)生約定的期限不予承認的效果。一般規(guī)定形式要件的條款，是為了提醒當事人盡到審慎義務，重視合同的訂立。在本條規(guī)定中，即使應采用書面形式而未采用，也存在可以視為定期租賃的情況。其一，如果租賃合同雖未采用書面形式，但雙方當事人對租賃期限無爭議的，應為定期租賃。其二，即使雙方當事人對租賃期限有爭議，但若一方能舉證證明約定有確切的租賃期限的，應為定期租賃。其三，若雙方對租賃期限有爭議，可以參照《民法典》第五百一十條規(guī)定確定租賃期限，也可以適用《民法典》第七百三十條關于租賃期限沒有約定或者約定不明確情形下的規(guī)定加以確定。 出租人的維修義務 《民法典》第七百一十三條 承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔前款規(guī)定的維修義務。 本條款意在說明出租人負有保持租賃物適于使用、收益狀態(tài)的義務，在租賃物存在瑕疵或被毀損的情況下，出租人應當承擔維修義務，但是當事人另有約定的除外。出租人履行維修義務，可以由出租人主動作為，也可以由承租人提出。同時，出租人不履行維修義務，任憑租賃物部分或全部毀損、滅失，致使承租人無法實現(xiàn)合同目的的，構成根本違約，承租人可依據(jù)《民法典》的有關規(guī)定，解除合同并請求出租人承擔違約責任。 承租人的優(yōu)先購買權 《民法典》第七百二十六條 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權。 優(yōu)先購買權的實質(zhì)是法律賦予承租人享有的、在出租人出賣房屋時優(yōu)先于其他人定約的請求權。但承租人所享有的對抗第三人的效力是有限的，因為優(yōu)先購買權不是物權，不能直接產(chǎn)生對抗第三人的效力。從我國司法實踐經(jīng)驗來看，侵害優(yōu)先購買權的后果只是賠償損失，而不是直接在出租人和承租人之間形成合同關系。所以，優(yōu)先購買權的實質(zhì)是法律賦予承租人享有的、在出租人出賣房屋時優(yōu)先于其他人定約的請求權。 租賃期限屆滿承租人繼續(xù)使用租賃物以及優(yōu)先承租權 《民法典》第七百三十四條 租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權利。 根據(jù)本條規(guī)定，租賃期限屆滿，承租人仍繼續(xù)對租賃物為使用收益，出租人不反對；承租人繼續(xù)支付租金，出租人予以接受。當事人有此行為即可以推定雙方有繼續(xù)維持租賃關系的意向，租賃期限視為更新。但在這種情況下，當事人之間的定期租賃變更為不定期租賃，任何一方當事人均可以隨時解除合同。 法定優(yōu)先承租權的實質(zhì)是法定的優(yōu)先締約權，即當出租人繼續(xù)出租房屋時，承租人享有以同等條件優(yōu)先締結(jié)租賃協(xié)議以實現(xiàn)續(xù)租的權利，若出租人主觀或客觀上不繼續(xù)出租房屋，如出租人收回房屋自用、房屋長時間無人承租等情況，出租人將不會與第三人締結(jié)租賃協(xié)議，優(yōu)先締約權則無從談起。為了保障相對人的利益，優(yōu)先權必須在同等條件下行使，法定優(yōu)先承租權也不例外。承租人行使該權利時續(xù)租的租賃條件應當與第三人的同等，這也是不影響出租人應有權益的保障。司法實踐中，將同等條件一般認定為同等價格。