2021年1月1日生效的《民法典》，對于房屋租賃這一塊的法律規(guī)定也有了相對完善的增修，在保護(hù)承租人利益的同時，也兼顧了出租人的權(quán)益，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：

一、對存在權(quán)屬爭議的租賃物，可無償退租。

法律依據(jù)：《民法典》第724條規(guī)定，有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租賃物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押；

（二）租賃物權(quán)屬有爭議；

（三）租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形。

《民法典》出臺以前，并沒有明確的規(guī)定上述情況下，如果承租人的合同未到期，可以怎么處理。實(shí)踐中，房東往往會以合同未到期為由，不退租戶押金。租戶也因?yàn)椴荒苷Ｗ庾《鴥深^為難，出現(xiàn)房東甩鍋的現(xiàn)象。

現(xiàn)在直接有了可以解約并無償拿回租金的法律規(guī)定，給面臨困境的租戶吃了一顆定心丸。甚至，如果是房東明知是不能出租的房屋，隱瞞真相出租給租戶，導(dǎo)致租戶利益受損，還可以要求房東承擔(dān)違約責(zé)任或者賠償損失。

二、設(shè)置居住權(quán)的房屋不得出租

法律依據(jù)：《民法典》第369條規(guī)定：居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

居住權(quán)是《民法典》新增的一項(xiàng)房屋上的權(quán)利，主要保障不享有房屋產(chǎn)權(quán)的一方享有在房屋里無償居住的權(quán)利，避免其流離失所。在居住權(quán)的期限內(nèi)，原則上房子是不能出租給第三人的，當(dāng)然，如果享有居住權(quán)的人同意也是可以的。

如果未經(jīng)居住權(quán)人同意，或者在居住權(quán)人不知情的情況下，跟第三人簽訂租賃合同，則該合同無效，租賃權(quán)不能對抗居住權(quán)，居住權(quán)人有權(quán)將租客趕出房屋，租客只能找出租房承擔(dān)違約責(zé)任。

這也提醒了承租人在租賃房屋的時候，一定要出租人保證房屋不存在居住權(quán)，最好在合同里約定出來，否則將由出租人承擔(dān)違約責(zé)任并賠償損失。

三、合同到期房東即使不續(xù)租，承租人也享有優(yōu)先租賃權(quán)。

法律依據(jù)：《民法典》第734條規(guī)定：租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。

這條規(guī)定其實(shí)就是為了保障承租人居住的穩(wěn)定性，只要該承租人沒有出現(xiàn)合同約定的違約情形，且房東的房子繼續(xù)在出租，在同等條件下，承租人就享有有限租賃的權(quán)利。這就使得房東不能任意同承租人解除合同，而把房子租給別人。除非事先有在合同里約定，或者房子不打算繼續(xù)出租。

所以，作為房東，如果知道承租人有這項(xiàng)權(quán)利，合同到期后又不想繼續(xù)租給同一個人，也要在合同里約定好相應(yīng)的條款，切忌出現(xiàn)同等條件下，在租客想續(xù)租的情況下，又把房子租給第三者，這樣也有可能導(dǎo)致合同無效的情形。 四、承租人享有所租房屋的優(yōu)先購買權(quán)，但要受到限制。

法律依據(jù)：《民法典》第726條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

這條實(shí)際是在原來《合同法》230條的基礎(chǔ)上增加了一個限制條件，即承租人的優(yōu)先購買權(quán)不能對抗房屋按份共有人和房主近親屬的購買權(quán)。這等于在保障承租人住房便利的基礎(chǔ)上，也照顧了出租人的權(quán)利。

五、關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租的幾個特別規(guī)定。

法律依據(jù)：《民法典》第716條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效;第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

實(shí)踐中，房屋轉(zhuǎn)租的現(xiàn)象很普遍，有的房東為了防止風(fēng)險，在合同里約定不得轉(zhuǎn)租。因?yàn)榉繓|也不是愿意把房子租給所有的人，萬一你找的那個人對租賃物不愛惜，又不愿意準(zhǔn)時交房租，各種跟房東抬杠怎么辦？肯定沒有房東愿意接受這樣的租客。所以，房屋轉(zhuǎn)租肯定要經(jīng)過房東的同意，或者得到房東的默許。如果房東不同意，你的轉(zhuǎn)租合同就是無效的，房東有權(quán)利收回房屋。

同時，如果房東同意你轉(zhuǎn)租，你也要對第三人造成的租賃物的損失承擔(dān)賠償責(zé)任，因?yàn)檗D(zhuǎn)租合同通常情況下是承租人跟第三人簽訂的，房東跟第三人通常并不存在直接的合同關(guān)系，而房東跟承租人的租賃合同在租賃期內(nèi)還是有效的，出了事情，根據(jù)合同相對性，房東肯定是可以找承租人承擔(dān)責(zé)任的，這點(diǎn)承租人一定要注意。

另外，根據(jù)《民法典》第716條還規(guī)定了出租人默認(rèn)同意承租人轉(zhuǎn)租的期限為六個月，也就是雖然出租人沒有在合同里面約定可以轉(zhuǎn)租，也未明確表示同意轉(zhuǎn)租，或者承租人自己沒有跟出租人協(xié)商轉(zhuǎn)租，直接將房子轉(zhuǎn)租給別人，出租人知道了也沒有在六個月內(nèi)提異議，那就視為出租人同意轉(zhuǎn)租，在承租人的租賃期限內(nèi)，該轉(zhuǎn)租行為有效。

在城市里打拼的年輕人，租房往往是進(jìn)入社會的第一個需要面臨的問題，關(guān)于租房的各種糾紛也是層出不窮。多學(xué)點(diǎn)法律保護(hù)自己的合法權(quán)益，讓自己的生活多一份保障。