隨著小區(qū)治理和人們權(quán)利意識(shí)的發(fā)展，人們對(duì)小區(qū)事務(wù)的參與熱度在持續(xù)增長(zhǎng)，業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)的機(jī)制、角色等問題，越發(fā)顯現(xiàn)和呈現(xiàn)在世人面前。

我們時(shí)常能聽到或看到，某某小區(qū)正在籌備成立新的業(yè)主委員會(huì)、某某小區(qū)在成立新一屆業(yè)主委員會(huì)過程中發(fā)生這樣或那樣的問題、某某小區(qū)正就物業(yè)公司的選聘召開業(yè)主大會(huì)，這反映出，業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)的機(jī)制已經(jīng)走入了我們?nèi)粘Ｉ钪小?/p>

原《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，像籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。這較高的門檻，給不少想加梯的居民帶來了障礙。《民法典》生效前后，我們看到像上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)、廣州市規(guī)劃和自然資源局等都及時(shí)就加梯意見或辦法進(jìn)行了調(diào)整，要求從2021年1月1日起，對(duì)既有多層住宅加裝電梯的業(yè)主表決比例依照《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條的規(guī)定執(zhí)行。這規(guī)定給加梯工程，助推不小，也就有了，我們現(xiàn)在看到的很多的老舊小區(qū)，都在開展 加梯工程。

下面我們就來一起看看，《民法典》第二百七十八條的規(guī)定。該條規(guī)定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （二）制定和修改管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； （五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； （六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； （七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)； （九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 通過該條與原《物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定進(jìn)行對(duì)方，我們可以發(fā)現(xiàn)，存在如下一些變化： 1、將原《物權(quán)法》該條第二事項(xiàng)：制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約，中限定管理規(guī)約的建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行了刪減。這里的刪減主要是因住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（建房[2009]274號(hào)）第18條對(duì)管理規(guī)約應(yīng)規(guī)定的主要事項(xiàng)作了規(guī)定，無需在此限定，該刪減也不會(huì)對(duì)條文的實(shí)施帶來前后變化。

2、將原《物權(quán)法》該條第五事項(xiàng)：籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金拆分成《民法典》中第五事項(xiàng)（使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金）和第六事項(xiàng)（籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金），該拆分的目的在于，結(jié)合該條第二款中對(duì)該二事項(xiàng)的表決要求進(jìn)行區(qū)分，籌集比使用作出了的更高表決要求。

3、對(duì)業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決程序要求發(fā)生了改變，該改變對(duì)業(yè)主大會(huì)的影響是最大的，我們來詳細(xì)比較分析。原《物權(quán)法》該條第二款是決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)（改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施）規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，這里需要說明的是，經(jīng)司法解釋的限縮解釋，這里的比例，也是按照專有部分占比（專有部分總和）的方式操作，與《民法典》中的占比概念一致，不再展開。

相比可見，《民法典》該條第二款首先就對(duì)業(yè)主參與表決作出了雙三分之二的要求，這是原《物權(quán)法》中所沒有的。也就是說，如果業(yè)主大會(huì)在表決該條規(guī)定的事項(xiàng)時(shí)，參與的業(yè)主人數(shù)或面積有一項(xiàng)達(dá)不到三分之二的要求，則該事項(xiàng)不能通過。從字面表述的層面來看，原《物權(quán)法》有直接就要求雙三分之二（雙半數(shù)）同意，而《民法典》是要求雙三分之二參與，后再是參與表決的雙四分之三（雙過半數(shù)）情形。舉個(gè)例子，一個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分總面積為9萬平方米，業(yè)主總?cè)藬?shù)為600人，業(yè)主需要就籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金進(jìn)行決定，按照原《物權(quán)法》的要求是，要達(dá)到專有部分面積6萬平方米以上且人數(shù)400人以上同意，該事項(xiàng)才獲通過。按照《民法典》的要求，則參與表決的業(yè)主首先需達(dá)到專有部分面積6萬平方米以上且人數(shù)400人以上的條件。假設(shè)參與表決的業(yè)主專有部分面積正好為6萬平方米，人數(shù)正好為400人，那此時(shí)業(yè)主共同決定籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金需達(dá)到專有部分面積45000平方米以上的業(yè)主且300名以上的業(yè)主同意。這乍看起來是表決的門檻或條件降低了，這或許也是此次重大修改的目的，但實(shí)踐中并不都如此意。

（一）對(duì)于像加梯類，與居民生活利益息息相關(guān)，參與業(yè)主大會(huì)積極性高的情形，對(duì)于雙三分之二以上的參與要求，不會(huì)成為業(yè)主大會(huì)的障礙，《民法典》的該修改，確實(shí)起到了降低表決門檻，推動(dòng)事項(xiàng)進(jìn)展的目的。 （二）對(duì)于實(shí)際居住率不高，或業(yè)主參與積極性不高的情形，那么雙三分之二的參與要求，就會(huì)成為業(yè)主大會(huì)對(duì)推動(dòng)小區(qū)事項(xiàng)開展的障礙。有人或許會(huì)問，原《物權(quán)法》規(guī)定的要求比《民法典》高，那這種問題，原《物權(quán)法》更解決不了。其實(shí)不然，前面提到的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第二十六條第二款規(guī)定，未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。有此規(guī)定，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中，我們常見到：已送達(dá)的表決票，業(yè)主在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不反饋意見或者不提出同意、反對(duì)、棄權(quán)意見的，按視為同意已表決的多數(shù)票意見方式處理。如此一來，原《物權(quán)法》的雙三分之二要求，還會(huì)存在更難的問題嗎！但顯然《民法典》的雙三分之二業(yè)主參與的門檻，不能套用該等規(guī)定。

《民法典》對(duì)業(yè)主共同決定事項(xiàng)的規(guī)定，已開始在我們身邊付諸實(shí)踐，相信通過這不斷的實(shí)踐，人們能感受到這部法典對(duì)業(yè)主大會(huì)帶來的改變，讓我們?cè)谏钪腥ンw驗(yàn)這種改變，并不斷總結(jié)完善。