因開(kāi)發(fā)商沒(méi)辦出房產(chǎn)證，再加上個(gè)人與物業(yè)公司沒(méi)有簽訂物業(yè)合同，業(yè)主王某借機(jī)拖欠8年物業(yè)費(fèi)沒(méi)交，物業(yè)公司無(wú)奈狀告王某，要求支付物業(yè)費(fèi)用共計(jì)4500余元。法院審理后認(rèn)為，物業(yè)公司已提供了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主理應(yīng)繳納物業(yè)費(fèi)，最終原告訴請(qǐng)獲支持。

　　2007年起，甲物業(yè)公司開(kāi)始對(duì)某小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，因?yàn)樾^(qū)業(yè)委會(huì)當(dāng)時(shí)還沒(méi)成立，故沒(méi)有與業(yè)主簽訂正式的物業(yè)服務(wù)合同。起初，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是0.35元/平方米/月，到了2009年起調(diào)整為0.45元/平方米/月?？擅鎸?duì)如此低的收費(fèi)，還是有業(yè)主拖著不交，王某就是其中一戶。

　　剛?cè)胱⌒^(qū)之初，王某還及時(shí)繳納，持續(xù)了兩年，王某便開(kāi)始拖欠，一拖就是好幾年。期間，甲物業(yè)公司以上門張貼或投入信箱的形式催促滿一年不繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，而且每年上、下半年各發(fā)送一次催款通知，卻始終沒(méi)有任何效果。

　　最后，甲物業(yè)公司只好起訴到法院，要求王某支付2009年1月起至2016年12月的物業(yè)費(fèi)共4500余元。

　　王某倒是理直氣壯，表示不繳納物業(yè)費(fèi)自然有他的道理：一方面，他2007年就購(gòu)買了該小區(qū)的房子，可開(kāi)發(fā)商卻始終沒(méi)有辦出房產(chǎn)證，一直到2017年王某提起訴訟，開(kāi)發(fā)商才將房產(chǎn)證辦出。

　　另一方面，他并沒(méi)有與甲物業(yè)公司簽訂有效的物業(yè)合同，一直認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商在對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，2007年-2008年的物業(yè)費(fèi)也是交給開(kāi)發(fā)商，但開(kāi)發(fā)商具體管理到何時(shí)他并不清楚，所以甲物業(yè)公司必須出具對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理的書(shū)面依據(jù)。基于上述理由，王某表示他不會(huì)支付一分錢的物業(yè)費(fèi)。

法院判決

　　法院審理后認(rèn)為，雖然雙方并未簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但根據(jù)原告實(shí)際上為被告提供了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)，可以取得相應(yīng)報(bào)酬。

　　被告作為小區(qū)業(yè)主享受了原告提供的物業(yè)服務(wù)，理應(yīng)繳納物業(yè)費(fèi)用，最終判決被告支付原告物業(yè)管理費(fèi)4500余元。

評(píng)析一、房產(chǎn)證沒(méi)下來(lái)，業(yè)主可以拒交物業(yè)費(fèi)嗎?

　　房產(chǎn)證下沒(méi)下來(lái)和交不交物業(yè)費(fèi)是不相干的兩件事情。開(kāi)發(fā)商不辦房產(chǎn)證，業(yè)主可以起訴并要求其承擔(dān)違約責(zé)任，但不能以此為由拒交物業(yè)費(fèi)。

　　根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

　　由于開(kāi)發(fā)商的原因造成購(gòu)房者未在合同約定的期限內(nèi)取得房產(chǎn)證;或者期房預(yù)購(gòu)人在房屋交付之日起90日內(nèi)未取得房產(chǎn)證或者已竣工商品房的買受人自訂立合同之日起90日內(nèi)未能取得房產(chǎn)證的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

二、物業(yè)公司追討物業(yè)費(fèi)的訴訟時(shí)效有多長(zhǎng)?

　　根據(jù)《民法總則》的規(guī)定，追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)案件應(yīng)當(dāng)適用普通訴訟時(shí)效，即三年。同時(shí)，訴訟時(shí)效還存在中斷的情形，即訴訟時(shí)效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷，從中斷時(shí)起，訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算。

三、逾期未辦房產(chǎn)證可能存在的4大問(wèn)題?

　　1、法定要件不齊?？赡苋薄秶?guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收核實(shí)證》、《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》。

　　2、企業(yè)拖欠稅款缺《銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票》，且可能擅自挪用代收代繳購(gòu)房人辦證稅款。

　　3、企業(yè)將已銷售的房屋再行設(shè)置抵押或司法查封。

　　4、企業(yè)倒閉、注銷，無(wú)人牽頭辦理。

　　本案中，王某以開(kāi)發(fā)商未給自己辦理房產(chǎn)證的理由來(lái)拒交物業(yè)費(fèi)，顯然，是沒(méi)弄清楚誰(shuí)才是真正侵害自己權(quán)益的主體，并且，以侵犯他人的權(quán)益來(lái)維護(hù)自身的利益，這種做法明顯不可取。

　　根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定“在業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間簽訂的物業(yè)管理合同，對(duì)全體業(yè)主具有約束力”。

　　如果業(yè)主委員會(huì)未與物業(yè)公司簽訂服務(wù)合同，但物業(yè)公司提供了事實(shí)服務(wù)，業(yè)主則應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的服務(wù)價(jià)格向物業(yè)公司交納相應(yīng)費(fèi)用，作為對(duì)其已提供服務(wù)的補(bǔ)償。

　　雖然該小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，未簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但甲公司向該小區(qū)提供了事實(shí)服務(wù)，王某屬于該小區(qū)事實(shí)業(yè)主，理應(yīng)繳納物業(yè)費(fèi)用。

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