1.求全面的物業(yè)法律法規(guī)與典型案例,謝謝

國家發(fā)展改革委、建設(shè)部編輯本段 關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知 發(fā)改價格〔2003〕1864號 各省、自治區(qū)、直轄市計委（發(fā)展改革委）、物價局、建設(shè)廳、房地局： 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》和《物業(yè)管理條例》，我們制定了《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請按照執(zhí)行。

發(fā)展改革委 建 設(shè) 部 二○○三年十一月十三日 物業(yè)服務(wù)收費管理辦法編輯本段 第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》和《物業(yè)管理條例》，制定本辦法。 第二條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。 第四條 國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責(zé)全國物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。

縣級以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。 第五條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

第六條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。

第七條 物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應(yīng)當會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標準等因素，制定相應(yīng)的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 第八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況進行公示。

第九條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。 第十條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當一致。

第十一條 實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： 1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； 2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用； 3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； 6、辦公費用； 7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用； 9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

第十二條 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當及時答復(fù)。 第十三條 物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。

第十四條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。 第十五條 業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。

業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。 第十六條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出。

2.物業(yè)法規(guī)案例題

1、你出題目沒有表達合同的保管義務(wù)責(zé)任約定內(nèi)容，一般來說大廈出入口處有監(jiān)控設(shè)備，如果物業(yè)保留了車輛沒有在該大廈出入口車輛進出的錄像，那么物業(yè)無需承擔責(zé)任，光憑停車記錄是不能成為物業(yè)免責(zé)的理由，根據(jù)民事訴訟法規(guī)定，物業(yè)記錄不能成為證明力強的證據(jù)，而監(jiān)控錄像的證明力很強，我不知合同是否有保管約定，一般來說物業(yè)和車主簽訂的合同沒有對車輛有保管義務(wù)，停車場的停放管理費在法理上認為是對車輛停車位置的有序管理、保潔管理、一般每月不會超過150元，需要當?shù)匚飪r部門備案，否則物業(yè)是違規(guī)收費，如果物業(yè)有保管義務(wù)，那么管理費在合同約定時會成倍增加，保管費是不需要當?shù)匚飪r部門批準的，屬于價格法中的特需服務(wù)，物業(yè)會給車主買保險，保險公司的代位索賠權(quán)事先沒有得到物業(yè)的認可，而且沒有證據(jù)表明車輛在大廈停車場出入口丟失，我認為保險公司得不到法律支持，再則大廈消防出入口不是停車處，如果車主的確停車消防出入口在根據(jù)我國道路交通法和消防法車主屬于違法停車，車主應(yīng)當負完全責(zé)任。

2、保管合同是合同法和民法通則規(guī)定的尊重合同當事人在不違反法律、法規(guī)、公序良俗的前提下的約定必須遵守、履行雙方當事人的權(quán)利和義務(wù)，原則是有約定從約定，沒有約定從法律、法規(guī)、公序良俗，如果合同中物業(yè)公司的確有保管義務(wù)，我認為物業(yè)公司不會承擔全部責(zé)任，只能承擔部分保管責(zé)任和車輛停車管理不善責(zé)任，物業(yè)公司可以要求法院追加車主為第二被告、第三人來應(yīng)訴，保險公司和物業(yè)公司沒有法定的合同關(guān)系，法院一般不會受理，如果車主起訴物業(yè)公司法院會受理。

3.求購一篇物業(yè)管理法律的案例以其分析

[案情]

1993年4月，濱海住宅小區(qū)的開發(fā)商某房地產(chǎn)公司將濱海住宅小區(qū)的住宅預(yù)售給A公司等13個業(yè)主。1994年9月，該住宅小區(qū)建成，遷入450家住戶。1995年1月，房地產(chǎn)公司和B物業(yè)公司簽訂《濱海小區(qū)物業(yè)管理承包合同》，合同約定：房地產(chǎn)公司將其開發(fā)的濱海小區(qū)第一期42棟高級公寓（面積約12萬平方米）的物業(yè)管理承包給B物業(yè)管理公司（以下簡稱物業(yè)公司），承包期十年，承包金按實際住房面積計算，每月每平方米一元；合同簽訂后10日內(nèi)，物業(yè)公司應(yīng)向房地產(chǎn)公司支付履行保證金50萬元。同年5月，房地產(chǎn)公司又和物業(yè)公司簽訂了《維修承包合同》，約定：濱海小區(qū) 1一42棟樓房在保修期內(nèi)的維修任務(wù)由房地產(chǎn)公司總承包給物業(yè)公司維修，總承包工程款40萬元。

上述合同簽訂后，物業(yè)公司向房地產(chǎn)公司支付了履行保證金50萬元。房地產(chǎn)公司也陸續(xù)向物業(yè)公司交付了物業(yè)管理房產(chǎn)及有關(guān)附屬設(shè)施。物業(yè)公司在實施物業(yè)管理行為期間，向住戶收取了物業(yè)管理費、維修基金、水電費等，但是沒有按合同約定向房地產(chǎn)公司支付承包金。房地產(chǎn)公司因此訴至法院要求物業(yè)管理公司支付承包費及違約金。案件在法院審理過程中，由A公司等13個業(yè)主組成的濱海小區(qū)業(yè)主管理委員會，已經(jīng)在1997年8月經(jīng)當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門批準成立，并與物業(yè)公司簽訂了《委托物業(yè)管理合同》。

[審判]

法院審理認為：本案投資公司只是濱海住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位，其擅自與B物業(yè)公司簽訂合同，將住宅小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)“發(fā)包”給物業(yè)公司行使，借機收取承包金。該行為侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，依照《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第（五）項的規(guī)定，這個承包合同應(yīng)為無效合同。判決駁回了房地產(chǎn)公司要求B物業(yè)管理公司償付承包金和承擔違約責(zé)任的訴訟請求。

[分析]

物業(yè)管理是近年來住房商品化過程中出現(xiàn)的新行業(yè)。物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)提供公共性服務(wù)，根據(jù)其管理事實和服務(wù)行為，依照規(guī)定標準向住戶收取一定費用的一種社會性服務(wù)工作。目前國家對物業(yè)管理問題正在逐漸加以規(guī)范，不斷有新法律法規(guī)出臺。

物業(yè)管理權(quán)是一種存在于他人所有物上的物權(quán)，因此誰可以行使該權(quán)利，應(yīng)當由物的所有權(quán)人（即業(yè)主）決定，物業(yè)管理合同的當事人只能是業(yè)主和物業(yè)管理公司，他們之間是委托人和被委托人的關(guān)系，執(zhí)行合同法中委托合同的有關(guān)規(guī)定。業(yè)主有參加住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利，并有合理利用房屋和公共設(shè)施、維護住宅區(qū)公共秩序、遵守住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的義務(wù)。由業(yè)主推選產(chǎn)生的業(yè)主管理委員會是住宅區(qū)物業(yè)管理的執(zhí)行機構(gòu)，有權(quán)選聘物業(yè)管理公司、物業(yè)管理人員或其他專業(yè)服務(wù)機構(gòu)對本住宅區(qū)進行物業(yè)管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。

本案，房地產(chǎn)公司無權(quán)將濱海小區(qū)的物業(yè)管理發(fā)包給他人，從中牟利，其簽訂的合同是無效的。只有業(yè)主管委會與物業(yè)公司簽訂了《委托物業(yè)管理合同》，才是合法有效的。

4.物業(yè)管理案例分析

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)成為人們經(jīng)常提及的話語，由此而衍生的物業(yè)管理也成為人們生活中至關(guān)重要的元素。

然而，隨著一棟棟住宅樓的拔地而起和生活社區(qū)的日益增多，各種物業(yè)糾紛也不可避免地產(chǎn)生著，并且隨著各種法律法規(guī)的日益完善和人們維權(quán)意識的不斷提高，這類糾紛呈上升趨勢。如何解決房地產(chǎn)公司、物業(yè)公司、業(yè)主之間接連不斷出現(xiàn)的矛盾和糾紛，物業(yè)管理公司如何更好地維護業(yè)主和自身的權(quán)利，更好地服務(wù)于地產(chǎn)商和業(yè)主，已成為人們關(guān)注的焦點。

毋庸置疑，由于物業(yè)管理公司所屬行業(yè)的服務(wù)性和特殊地位，使其在一系列糾紛中始終處于“風(fēng)暴眼”地位。業(yè)主與物業(yè)管理公司、地產(chǎn)商與物業(yè)管理公司、行政主管部門與物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的矛盾糾紛，都或多或少地將物業(yè)管理公司牽扯進來。

作為物業(yè)管理企業(yè)如何正確運用法律法規(guī)，維護業(yè)主權(quán)益，規(guī)避企業(yè)風(fēng)險，化解物業(yè)管理糾紛和矛盾，推動行業(yè)健康發(fā)展，創(chuàng)建和諧社會，成為物業(yè)管理公司迫切需要解決的問題。 正是基于以上原因，筆者結(jié)合多年的從業(yè)經(jīng)驗，在工作之余擷取了大量物業(yè)管理方面的糾紛案例，并咨詢了相關(guān)的法律專家，本著嚴謹負責(zé)的態(tài)度編寫了這本書。

本書精選了近年來全國各地發(fā)生的物業(yè)糾紛案例，并對各案例進行了詳細的法理分析，指出了解決類似糾紛的法規(guī)依據(jù)。同時本書還收錄了國家及有關(guān)部委相繼出臺的《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法》、《前期物業(yè)管理招投標（暫行）辦法》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)明碼標價的規(guī)定》、《前期物業(yè)管理服務(wù)合同（示范文本）》、《業(yè)主臨時公約（示范文本）》等八個物業(yè)管理方面的法律法規(guī)。

本書的編寫注重實用，貼近生活。它不是單純理論方面的說教，也不盡是冰冷嚴肅的行政性規(guī)定的匯編，它所收案例具體實在，法理分析通俗易懂，以帶有普遍意義的物業(yè)糾紛案例為基礎(chǔ)，融知識性、實用性與工具性為一體。

無論您是一位物業(yè)管理人員，還是一位購房業(yè)主，都會對您的工作、生活帶來一定的幫助，書中的一些相關(guān)的法律法規(guī)也一定會成為您的工具與助手。 由于時間及水平所限，書中難免存在謬誤，還望業(yè)內(nèi)人士批評指正。

該書在編寫過程中，部分物業(yè)管理糾紛案例參考、借鑒了有關(guān)媒體的報道和資料，但由于時間已久、信息缺失等原因，未能夠與有關(guān)案例的作者取得聯(lián)系，望作者看到該書后與我們聯(lián)系，以便寄送稿酬。 第一編 業(yè)主、物業(yè)公司之糾紛 跳樓自殺者砸壞轎車責(zé)任誰負？ 私裝監(jiān)視器引發(fā)爭議 業(yè)主狀告房管局行政不作為 業(yè)委會應(yīng)規(guī)范自己的行為 業(yè)主被打傷物業(yè)是否擔責(zé)？ 業(yè)主委員會無權(quán)收取投標押金 夜半雞叫“叫”聲擾人物管部門出手治理 三年未交暖氣費遭起訴居民抗議“強行供暖”房管局不履職被判違法 業(yè)主拖欠物業(yè)費不合理 不承認物業(yè)管理拒交小區(qū)停車費 物業(yè)員工法庭討尊嚴打人業(yè)主同意給賠償 業(yè)委會可否追索欠交的物業(yè)費？ 業(yè)委會不合法被800名業(yè)主“炒掉” 業(yè)委會指責(zé)物業(yè)“貪污”被判侵權(quán) 醉漢小區(qū)內(nèi)被撞死物業(yè)公司賠償22萬 物業(yè)合同到期后順延不交物業(yè)費屬于違約 小狗咬傷兒童責(zé)任由誰承擔？ 第二編 前期物業(yè)管理之糾紛 以簽到方式與業(yè)主簽合同不合法 水管噪音大業(yè)主狀告開發(fā)商 自家閣樓為何“縮水”？ 開發(fā)商拒交房屋違約 房屋質(zhì)量不達標業(yè)主反訴開發(fā)商 化糞池炸傷男童開發(fā)商賠償14萬 開發(fā)商有權(quán)承諾物管的內(nèi)容嗎？ 物業(yè)費收得低就不保安全？ 先簽協(xié)議再驗房開發(fā)商被判違約 這筆物管費到底該誰交？ 業(yè)主磕破頭開發(fā)商賠償 業(yè)主被竊開發(fā)商賠償 建設(shè)單位出售人防工程違法 手持房產(chǎn)證難進自家門 第三編 物業(yè)管理服務(wù)之糾紛 女業(yè)主命喪豪宅物管擔責(zé) 物業(yè)公司無作為業(yè)主有權(quán)炒魷魚 居委會狀告物業(yè)侵權(quán)勝訴 小區(qū)道上停車引發(fā)民事糾紛 外出猝死算不算工傷？ 車在車棚被盜物業(yè)拒擔責(zé) 空置房要交物業(yè)費 業(yè)主被害物管是否該擔責(zé)？ 電梯間內(nèi)接連發(fā)生劫案小區(qū)物業(yè)該不該擔責(zé)？ 接到業(yè)主家中的報警信號可以破門人室嗎？ 物業(yè)鎖住消防器材違法 保安客串水暖工水漫業(yè)主家 未簽訂物業(yè)合同拒交物業(yè)費行嗎？ 樓上空調(diào)漏水物業(yè)檢測有誤同賠償 大學(xué)生宿舍內(nèi)丟失電腦狀告學(xué)校敗訴 物業(yè)停車管理有疏漏丟車業(yè)主可否獲賠？ 宣傳欄釀禍是否屬于不可抗力 未經(jīng)業(yè)主同意擅自對外供暖業(yè)主委員會一審告贏物業(yè)公司 小區(qū)內(nèi)丟車物業(yè)究竟負什么責(zé)任 護欄扎傷兒童物業(yè)公司賠償 炒掉物業(yè)就能一了百了？ 裝誰的電話業(yè)主自主選擇 業(yè)主一年丟失17輛摩托車物業(yè)公司賠償50%損失 小區(qū)發(fā)生“命案”誰擔責(zé)？ 住戶電話被掐斷各有說法難解決 大樓起火房客跳樓致殘誰來賠？ 停電“制裁”居民物業(yè)敗訴 家中被淹業(yè)主獲賠 燒壞業(yè)主電器物業(yè)公司“埋單” 車庫水淹奔馳車物業(yè)賠償86萬元 業(yè)主車位被占物業(yè)公司當賠 物業(yè)公司替“肇事煙花”賠償 物業(yè)公司移交管理權(quán)應(yīng)規(guī)范 業(yè)主電動車被盜保安公司應(yīng)否擔責(zé)？ 物業(yè)擅自漲價業(yè)主拒絕交納法院當庭判決收費不應(yīng)亂加 兒童溺水物業(yè)賠錢 業(yè)主滑倒受傷物業(yè)賠八千 車未放車棚丟了白丟車主向物管索賠敗訴 代收費糾紛暴露物管難題 小區(qū)物業(yè)。

5.近期發(fā)生的有關(guān)物業(yè)管理法律的案例

在一個已實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)將所管物業(yè)項目 的樓內(nèi)一樓電梯旁的公共部位約100平方米出租給他人設(shè)攤經(jīng)營.住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主認為，在購房時已將該公共部分攤?cè)胨彿课莸慕ㄖ娣e之中，對此公共部位擁有使用權(quán)，物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)為主同意，擅自將公共部位出租給他人經(jīng)營，是一種侵權(quán)行為，業(yè)主委員會一紙訴狀將物業(yè)管理企業(yè)告上法庭. 問：1、住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主所言是否有道理？ 2、物來管理企業(yè)是否承擔法律責(zé)任？法律依據(jù)是什么？ 2、某住宅區(qū)的物業(yè)管理公司，根據(jù)本公司制訂的管理辦法，向在小區(qū)內(nèi)施工的施工隊收取了兩萬元押金。

施工中因施工隊員工操作不當引起火災(zāi)，造成婁個居民人員作廢及財產(chǎn)損失。善后處理時，物業(yè)管理公司和施工隊相互推卸責(zé)任。

問：1、物業(yè)管理公司收取押金的行為有無法律依據(jù)？ 2、受害人應(yīng)以誰起訴對象？ 3、物業(yè)管理公司應(yīng)承擔哪些民事責(zé)任和行政責(zé)任？案例1 1.住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主所言是否有道理？ 有道理。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第六章第七十、七十一條規(guī)定，業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利和業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

同時七十二條規(guī)定業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 2.物來管理企業(yè)是否承擔法律責(zé)任？法律依據(jù)是什么？ 要承擔法律責(zé)任。

依據(jù)是非法占有、使用、收益和處分。 案例2 1.沒有依據(jù)！物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能按照《物業(yè)管理條例》相關(guān)要求向業(yè)主收取裝修保證金，之后要退還。

2.受害人應(yīng)以誰起訴對象？ 看簽定合同主體雙方是誰，如果業(yè)主是和裝修隊簽定的合同就起訴裝修隊。 3.物業(yè)管理公司應(yīng)承擔哪些民事責(zé)任和行政責(zé)任？ 根據(jù)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司簽定的合同和物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)來承擔責(zé)任。

6.求購一篇物業(yè)管理法律的案例以其分析

[案情] 1993年4月，濱海住宅小區(qū)的開發(fā)商某房地產(chǎn)公司將濱海住宅小區(qū)的住宅預(yù)售給A公司等13個業(yè)主。

1994年9月，該住宅小區(qū)建成，遷入450家住戶。1995年1月，房地產(chǎn)公司和B物業(yè)公司簽訂《濱海小區(qū)物業(yè)管理承包合同》，合同約定：房地產(chǎn)公司將其開發(fā)的濱海小區(qū)第一期42棟高級公寓（面積約12萬平方米）的物業(yè)管理承包給B物業(yè)管理公司（以下簡稱物業(yè)公司），承包期十年，承包金按實際住房面積計算，每月每平方米一元；合同簽訂后10日內(nèi)，物業(yè)公司應(yīng)向房地產(chǎn)公司支付履行保證金50萬元。

同年5月，房地產(chǎn)公司又和物業(yè)公司簽訂了《維修承包合同》，約定：濱海小區(qū) 1一42棟樓房在保修期內(nèi)的維修任務(wù)由房地產(chǎn)公司總承包給物業(yè)公司維修，總承包工程款40萬元。 上述合同簽訂后，物業(yè)公司向房地產(chǎn)公司支付了履行保證金50萬元。

房地產(chǎn)公司也陸續(xù)向物業(yè)公司交付了物業(yè)管理房產(chǎn)及有關(guān)附屬設(shè)施。物業(yè)公司在實施物業(yè)管理行為期間，向住戶收取了物業(yè)管理費、維修基金、水電費等，但是沒有按合同約定向房地產(chǎn)公司支付承包金。

房地產(chǎn)公司因此訴至法院要求物業(yè)管理公司支付承包費及違約金。案件在法院審理過程中，由A公司等13個業(yè)主組成的濱海小區(qū)業(yè)主管理委員會，已經(jīng)在1997年8月經(jīng)當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門批準成立，并與物業(yè)公司簽訂了《委托物業(yè)管理合同》。

[審判] 法院審理認為：本案投資公司只是濱海住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位，其擅自與B物業(yè)公司簽訂合同，將住宅小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)“發(fā)包”給物業(yè)公司行使，借機收取承包金。該行為侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，依照《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第（五）項的規(guī)定，這個承包合同應(yīng)為無效合同。

判決駁回了房地產(chǎn)公司要求B物業(yè)管理公司償付承包金和承擔違約責(zé)任的訴訟請求。 [分析] 物業(yè)管理是近年來住房商品化過程中出現(xiàn)的新行業(yè)。

物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)提供公共性服務(wù)，根據(jù)其管理事實和服務(wù)行為，依照規(guī)定標準向住戶收取一定費用的一種社會性服務(wù)工作。目前國家對物業(yè)管理問題正在逐漸加以規(guī)范，不斷有新法律法規(guī)出臺。

物業(yè)管理權(quán)是一種存在于他人所有物上的物權(quán)，因此誰可以行使該權(quán)利，應(yīng)當由物的所有權(quán)人（即業(yè)主）決定，物業(yè)管理合同的當事人只能是業(yè)主和物業(yè)管理公司，他們之間是委托人和被委托人的關(guān)系，執(zhí)行合同法中委托合同的有關(guān)規(guī)定。業(yè)主有參加住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利，并有合理利用房屋和公共設(shè)施、維護住宅區(qū)公共秩序、遵守住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的義務(wù)。

由業(yè)主推選產(chǎn)生的業(yè)主管理委員會是住宅區(qū)物業(yè)管理的執(zhí)行機構(gòu)，有權(quán)選聘物業(yè)管理公司、物業(yè)管理人員或其他專業(yè)服務(wù)機構(gòu)對本住宅區(qū)進行物業(yè)管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。 本案，房地產(chǎn)公司無權(quán)將濱海小區(qū)的物業(yè)管理發(fā)包給他人，從中牟利，其簽訂的合同是無效的。

只有業(yè)主管委會與物業(yè)公司簽訂了《委托物業(yè)管理合同》，才是合法有效的。

7.求2份物業(yè)管理案例,至少要包括案例介紹、法理分析、法院審理三項

案例一： 某房地產(chǎn)開發(fā)公司的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔前期物業(yè)管理。

業(yè)主于2003年8月開始入住，2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議選聘了乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會與乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同于2005年8月1日零時生效。

業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于2005年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗收手續(xù)。甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)收到業(yè)主委員會書面通知后，安排了該小區(qū)管理服務(wù)人員退場，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費為由，拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查驗。

2006年8月15日，頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)無償修復(fù)。乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)稱這是因甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)修繕。

之后，乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再受理業(yè)主有關(guān)該問題的投訴。 【問題】1. 上述20戶業(yè)主提出的修復(fù)請求是否合理？是否應(yīng)由乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)無償修復(fù)？答：1.業(yè)主提出修復(fù)請求是合理的.2.由于業(yè)主于2003年8月份開始進行入住，至2006年8月，樓頂防水還在維保開發(fā)公司維保期內(nèi)，開發(fā)公司有責(zé)任聯(lián)系施工單位進行維修，乙方物業(yè)做為物業(yè)管理方應(yīng)盡到協(xié)調(diào)作用.2.乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)的做法是否妥當？如果您是該公司的負責(zé)人，如何處理業(yè)主的投訴？答：乙方做法不當.這個案例非常明顯的地方就在樓面防水沒有出維保期，如我是該公司負責(zé)人，我將以開發(fā)公司發(fā)放的防水維保年限約定，帶表這20戶業(yè)主，與開發(fā)公司進行協(xié)調(diào)，盡快完成防水維修事宜.2. 該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同何時終止？答： 《中華人民共和國國務(wù)院物業(yè)管理條例》第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限：但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的合同終止時間尚未屆滿，業(yè)主委員會另行選聘物業(yè)管理企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同，則前期物業(yè)管理的截止時間為另行選聘物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)合同所定的起始時間；3. 甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕移交的理由是否成立？請說明理由。答：本合同期限未滿，而業(yè)主大會與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，本合同自動終止，甲方應(yīng)按時撤出本物業(yè)，并及時移交物業(yè)服務(wù)用房及與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的全部資料；關(guān)于物業(yè)費沒有收回之事物業(yè)公司可以采取訴訟方式取得法院的支持，以收回物業(yè)費為目的.4. 在甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗的情況下，乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何進行物業(yè)承接查驗？ 答：乙方應(yīng)根據(jù)與業(yè)主委員會簽定的物業(yè)服務(wù)合同，履行自己的義務(wù)和權(quán)力.5. 假如題中的2006年換成2009年，應(yīng)該怎樣解決？ 案例三：某業(yè)主4年前在某小區(qū)購買了一套商品房，但一直沒有居住。

一天，該業(yè)主接到物業(yè)管理公司房屋漏水的通知，經(jīng)查看，是所購商品房衛(wèi)生間的水表接頭處破裂，并造成樓下兩層住戶的部分財物因浸泡受損，兩戶業(yè)主均提出賠償要求。 該業(yè)主認為，自己并未入住所購商品房，水管破裂不是自己人不造成的，？？？而是水表接頭處老化斷裂所致，自己不應(yīng)對漏水負全責(zé)。

物業(yè)公司認為，業(yè)主購買房屋后，房屋漏水造成的損失理應(yīng)由業(yè)主承擔。 【問題】：1. 樓上業(yè)主長期未入住，其房屋中管道老化破裂，給樓下業(yè)主造成的損失應(yīng)該由誰來承擔？1. 如果室內(nèi)管線在維保期之內(nèi)，原管線施工單位應(yīng)負責(zé)賠償樓下業(yè)主損失；2. 可以對水表接頭管線質(zhì)量進行鑒定，如確因管線質(zhì)量問題造成的破裂，可追究開發(fā)公司責(zé)任.3. 如果業(yè)主已收房只是沒有居住且在物業(yè)托管自己戶內(nèi)鑰匙并有鑰匙托管協(xié)議書（含房屋設(shè)施檢查事宜），物業(yè)有對戶內(nèi)負責(zé)的責(zé)任.4. 業(yè)主房屋購置后，以開發(fā)公司發(fā)出入住通知書為準， 業(yè)主雖沒有進行辦理收房手續(xù)，視為業(yè)主收房，且室內(nèi)管線已出維保期，也沒有委托物業(yè)對房屋內(nèi)進行管理，造成樓下?lián)p失的，樓上業(yè)主應(yīng)承擔樓下?lián)p失. 2. 在緊急情況下，物業(yè)管理公司可否進入本案樓上業(yè)主家進行必需的維修，因此給樓上業(yè)主造成的損失應(yīng)該由誰承擔？1. 結(jié)合第一題答案，如責(zé)任在于開發(fā)公司，樓上業(yè)主如沒有托管鑰匙在物業(yè)管理公司，物業(yè)可先征得樓上業(yè)主同意后破門或其他方式進入戶內(nèi)對管線進行維修，對樓上業(yè)主戶內(nèi)維修產(chǎn)生的費用應(yīng)由開發(fā)公司承擔；如責(zé)任在于物業(yè)管理公司，產(chǎn)生費用應(yīng)由物業(yè)公司承擔；如均沒有開發(fā)公司及物業(yè)管理公司責(zé)任的，樓上造成的損失業(yè)主自行承擔.。

8.關(guān)于一個物業(yè)管理案例分析

分析：

第五十六條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當及時 維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責(zé)任人承擔。

第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責(zé)任。 后人發(fā)生爭執(zhí)，小明、小超即用身邊的水泥片打小強，證明該頂樓有水泥片，物業(yè)管理公 司日常在巡查的過程中，發(fā)現(xiàn)水泥片在樓頂，是存在小孩嬉戲打鬧的隱患的，物業(yè)公司未能

及時清理導(dǎo)致第三者人身受到損失，應(yīng)該承擔責(zé)任，其責(zé)任的大小，應(yīng)取決于《物業(yè)管理協(xié) 議》。

其次，監(jiān)護人應(yīng)當承擔賠償責(zé)任。

法律條例參考：

第六條 從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身損害，賠償權(quán)利人請求其承擔相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

因第三人侵權(quán)導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的，由實施侵權(quán)行為的第三人承擔賠償責(zé)任。安全保障義務(wù)人有過錯的，應(yīng)當在其能夠防止或者制止損害的范圍內(nèi)承擔相應(yīng)的補充賠償責(zé)任。安全保障義務(wù)人承擔責(zé)任后，可以向第三人追償。賠償權(quán)利人起訴安全保障義務(wù)人的，應(yīng)當將第三人作為共同被告，但第三人不能確定的除外。

第七條 對未成年人依法負有教育、管理、保護義務(wù)的學(xué)校、幼兒園或者其他教育機構(gòu)，未盡職責(zé)范圍內(nèi)的相關(guān)義務(wù)致使未成年人遭受人身損害，或者未成年人致他人人身損害的，應(yīng)當承擔與其過錯相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第三人侵權(quán)致未成年人遭受人身損害的，應(yīng)當承擔賠償責(zé)任。學(xué)校、幼兒園等教育機構(gòu)有過錯的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的補充賠償責(zé)任。

9.提供物業(yè)管理的相關(guān)案例

某小區(qū)前面有一個大廣場，系政府投資建造和管理。廣場上有花壇、石階、噴泉，是一個可以休閑健身的好地方。所以每天一大早，周圍小區(qū)居民便來廣場上跳舞、健身，并一邊放音樂一邊操練拳腳，加上兒童的嘻笑叫喊，廣場上噪音很大。住在靠近廣場的小區(qū)業(yè)主被噪音所打擾，紛紛打電話到小區(qū)物業(yè)管理部投訴，要求給他們一個安靜的環(huán)境。

維護和創(chuàng)造一個良好的居住環(huán)境，是物業(yè)管理部的職責(zé)。小區(qū)物業(yè)管理部得知該情況后，立即派員與晨練隊伍進行交涉，但他們以“廣場不屬于你們所管”為由，不予理睬，有的人還破口大罵，揚言如果管理部再加干預(yù)，他們就要動武……

對此，管理部并沒有采取過激行為，與晨練隊伍發(fā)生直接的沖突。首先管理部就此問題向小區(qū)業(yè)主委員會做了匯報，聽取業(yè)主委員會的意見和建議；其次，以業(yè)主委員會名義書面向街道居委會和警署匯報此事，請求他們參與協(xié)調(diào)處理此事。管理部和居委會與晨練隊伍再次取得溝通，向他們說明：根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十六條（八），發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲是損害公共利益的行為。告知他們影響他人休息是違反相關(guān)法律法規(guī)的，因此在廣場上跳舞、健身也要注意不發(fā)出過多過高的聲音，以免影響其他居住物業(yè)內(nèi)居民的休息。管理部就是這樣不厭其煩地擺事實，講道理，終于在居委會、街道、警署等政府部門的統(tǒng)一協(xié)調(diào)下，使問題得以解決。

分析：優(yōu)秀的物業(yè)管理不僅僅是對物業(yè)加以管理。管理部在處理這件棘手的環(huán)境糾紛事件中，以業(yè)主的利益為第一出發(fā)點，盡自己最大的努力與廣場上健身、跳舞的居民進行溝通，并充分利用平時與居委會、警署建立的良好關(guān)系，進行協(xié)調(diào)，避免一起可能發(fā)生的沖突。如果管理部當時在第一次勸阻無效的情況下，采用過激行為強行制止居民跳舞、健身活動，后果將不堪設(shè)想。可見物業(yè)管理部在處理緊急突發(fā)事件中，與附近居委會、警署取得溝通是非常必要的。

10.物業(yè)管理與業(yè)主發(fā)生的法律糾紛有哪些案例

主要是合同糾紛，有無數(shù)案例物業(yè)公司要求業(yè)主支付拖欠物業(yè)費糾紛案例、業(yè)主要求物業(yè)公司服務(wù)不到位賠償損失案例、業(yè)委會要求解除與物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同案例、物業(yè)公司要求業(yè)委會支付專項維修資金案例、前期物業(yè)管理物業(yè)公司要求開發(fā)商支付拖欠的空置房物業(yè)費案例、業(yè)主委員會要求物業(yè)公司合同到期退出物業(yè)管理項目案例、業(yè)主要求物業(yè)公司停止亂收費案例、業(yè)主要求物業(yè)公司停止侵權(quán)案例、業(yè)主要求物業(yè)公司完全履行物業(yè)服務(wù)合同案例、業(yè)主委員會要求物業(yè)公司修改物業(yè)服務(wù)合同不合理的條款案例等等非常多的案例。