裁判規(guī)則

1.物業(yè)公司無權(quán)對違約業(yè)主進(jìn)行罰款，無權(quán)采取停水停電等措施制裁違約業(yè)主——王某訴物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

裁判要旨：物業(yè)公司無權(quán)對違約業(yè)主進(jìn)行罰款，因為罰款是行政處罰的種類之一，行政處罰只能由具有行政處罰權(quán)的行政機關(guān)在法定職權(quán)范圍內(nèi)實施，物業(yè)企業(yè)作為經(jīng)營主體，不是行政主體，不具有行政處罰權(quán)。物業(yè)公司無權(quán)采取停水停電等措施制裁違約業(yè)主，因為水電的提供者是自來水公司和供電局，供水供電合同的當(dāng)事人是業(yè)主和自來水公司和供電局，且自來水公司和供電局經(jīng)法定程序才有權(quán)終止供應(yīng)水電，物業(yè)企業(yè)任何情況下都無權(quán)對業(yè)主斷水?dāng)嚯姟?/p>

來源：法信平臺精選

2.物業(yè)公司擅自停水停電既構(gòu)成違約又屬于侵權(quán)——姚某訴某物業(yè)管理有限公司違約合同糾紛案

裁判要旨：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

審理法院：廣東省深圳市中級人民法院

3.物業(yè)公司不得因業(yè)主拒交物業(yè)費而拒代收水電費——關(guān)煒訴物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

裁判要旨：物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。業(yè)主因物業(yè)公司管理服務(wù)差而拒交物業(yè)費，物業(yè)公司以此為由拒絕代收水電費，致使業(yè)主家中停水停電的，物業(yè)公司具有過錯，應(yīng)賠償業(yè)主的損失。

審理法院：新疆維吾爾自治區(qū)石河子市人民法院

司法觀點

1.物業(yè)公司能否因業(yè)主欠費而擅自停水、斷電或停止小區(qū)公共服務(wù)？

基于小區(qū)公共利益保護(hù)的考慮，物業(yè)公司亦不得因業(yè)主欠費而擅自停水、斷電或停止小區(qū)公共服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同與供水供電合同是兩個獨立的合同，涉及不同的合同當(dāng)事人，小區(qū)業(yè)主供水供電合同的相對人是供水公司和電力供應(yīng)公司。

根據(jù)權(quán)利義務(wù)相一致的原則，用水用電人有義務(wù)交納水費和電費，供水、供電公司有義務(wù)按照約定供水、供電。也就是說，用水用電人有要求供水、供電的權(quán)利，而供水、供電公司相應(yīng)的享有收取水費電費的權(quán)利。根據(jù)雙務(wù)合同履行中抗辯權(quán)行使的原則，如果用水用電人不履行交納水費電費的義務(wù)，則供水供電公司可以拒絕履行供水供電的義務(wù)，即供水供電公司此時有停水停電的權(quán)利?？梢?，享有停水停電權(quán)利的權(quán)利人是供水公司和電力供應(yīng)公司而非物業(yè)管理企業(yè)。

在物業(yè)服務(wù)合同中，雙方當(dāng)事人約定在業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費用的情況下，賦予物業(yè)管理企業(yè)停水停電的權(quán)利是不合理的，因為這一約定侵犯了供水供電人的權(quán)利。在合同法上，這屬于涉他合同條款，這種條款必須經(jīng)過第三人即供水供電人的同意，否則是無效的。并且，由于供水供電義務(wù)所對應(yīng)的是交納水費電費義務(wù)，即使供水供電公司授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)代替其收取水費電費并可以停水停電作為收取費用的手段，物業(yè)管理企業(yè)也不能以停水停電催繳物業(yè)服務(wù)費用，因為供水供電不是物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)，其從供水供電公司得到授權(quán)的范圍是有限制的。

（摘自《房地產(chǎn)糾紛裁判思路與規(guī)范指引（下）》，韓延斌、王林清著，人民法院出版社2014年版）

2.物業(yè)公司、供水（電）企業(yè)與業(yè)主間的法律關(guān)系

小區(qū)業(yè)主，即建筑物區(qū)分所有權(quán)人對其共用部分往往采取委托管理的方式進(jìn)行管理。所謂委托管理，是指區(qū)分所有權(quán)人將管理業(yè)務(wù)概括地委托管理公司或第三人加以管理，此時區(qū)分所有權(quán)人與管理人之間屬于一種委任關(guān)系，并且相互間通常有一委任契約存在。本案中物業(yè)公司與業(yè)主之間即存在委托合同關(guān)系，物業(yè)公司依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同對小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)并承擔(dān)一定的管理職能，業(yè)主則應(yīng)繳付相應(yīng)的物業(yè)管理費用并遵守管理規(guī)約的約定。

日常生活中，供水供電企業(yè)與業(yè)主（用水人、用電人）之間存在供水、供電合同關(guān)系。我國《合同法》第一百七十六條規(guī)定，供用電合同是供電人向用電人供電，用電人支付電費的合同。在供水、供電合同中，用水用電人有要求供水供電的權(quán)利，而供水供電公司相應(yīng)地享有收取水費電費的權(quán)利，如果用水用電人不履行交納水費電費的義務(wù)，則供水供電公司可以拒絕履行供水供電的義務(wù)，即供水供電公司此時有停水停電的權(quán)利。《合同法》第一百七十六條規(guī)定，用電人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和當(dāng)事人的約定及時交付電費。用電人逾期不交付電費的，應(yīng)當(dāng)按照約定支付違約金。經(jīng)催告用電人在合理期限內(nèi)仍不交付電費和違約金的，供電人可以按照國家規(guī)定的程序中止供電。

（摘自《審判監(jiān)督指導(dǎo)·2013年第1輯（總第43輯）》，景漢朝主編，最高人民法院審判監(jiān)督庭編，人民法院出版社2013年版）

3.停水停電條款的效力

通過上文的分析可見，物業(yè)公司、供水（電）企業(yè)與業(yè)主間分別存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系和供水、供電合同關(guān)系，兩種法律關(guān)系是獨立的?！?a style='color:#2f2f2f;cursor:pointer;' href='http://www.szhualiqz.com.cn/laws-321.html'>物業(yè)管理條例》第四十五條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。這一規(guī)定明確了供水（電）企業(yè)與業(yè)主的直接關(guān)系，理清了物業(yè)公司、業(yè)主以及供水（電）企業(yè)之間的關(guān)系，有效防止了物業(yè)公司利用其便利條件侵害業(yè)主利益的行為。

本案中，物業(yè)公司根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》與業(yè)主（裝修人）簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，是履行其物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)的表現(xiàn)，但其在協(xié)議中約定業(yè)主違反裝修規(guī)定的將給予停水停電處理，則逾越了合同的相對性。因為供水供電的主體是供水供電企業(yè)，供水供電義務(wù)所對應(yīng)的是交納水費電費義務(wù)，只有在業(yè)主逾期不交付水電費的情況下，供水供電企業(yè)才有權(quán)對業(yè)主采取停水停電措施，物業(yè)公司無權(quán)停水停電，本協(xié)議中的約定不僅損害了業(yè)主對房屋的所有權(quán)，也損害了公民的基本生存權(quán)利，應(yīng)認(rèn)定無效，物業(yè)公司擅自停水停電造成業(yè)主損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)損害賠償責(zé)任。

（摘自《審判監(jiān)督指導(dǎo)·2013年第1輯（總第43輯）》，景漢朝主編，最高人民法院審判監(jiān)督庭編，人民法院出版社2013年版）

法律依據(jù)

《中華人民共和國合同法》

第一百八十二條　【用電人交付電費義務(wù)】用電人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和當(dāng)事人的約定及時交付電費。用電人逾期不交付電費的，應(yīng)當(dāng)按照約定支付違約金。經(jīng)催告用電人在合理期限內(nèi)仍不交付電費和違約金的，供電人可以按照國家規(guī)定的程序中止供電。

第一百八十四條　【供用水、氣、熱力合同】供用水、供用氣、供用熱力合同，參照供用電合同的有關(guān)規(guī)定。