2015年8月，被告張三購買了某商品房，并與物管公司簽訂承諾書，約定業(yè)主自愿遵守《前期物業(yè)服務(wù)合同》。根據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)合同》等約定，該小區(qū)住宅物業(yè)費(fèi)按每月每平方米2元計(jì)算，逾期未繳納按每日千分之三支付違約金。

接到房屋后，張三的房屋出現(xiàn)漏水，他以此為由拒交物業(yè)費(fèi)。該案開庭審理期間，經(jīng)過法院調(diào)解，原告物管公司同意只收本金，并自愿放棄違約金，但張三仍拒絕繳納物管費(fèi)。

法律規(guī)定

《中華人民共和國民法典》第二十四章 物業(yè)服務(wù)合同

第九百三十七條 物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的合同。

第九百四十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。 法院意見

張三作為小區(qū)業(yè)主，享受了物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按物業(yè)合同約定交納物業(yè)費(fèi)。現(xiàn)張三以房屋質(zhì)量導(dǎo)致漏水拒交物業(yè)費(fèi)，因房屋質(zhì)量問題的責(zé)任主體非物管公司，若張三因房屋漏水造成損失，可另行提起訴訟主張，張三以房屋質(zhì)量問題拒交物管費(fèi)無法律依據(jù)，其依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)費(fèi)及違約金，但每日千分之三的利率過高，予以調(diào)整。

律師意見

物業(yè)服務(wù)合同與房屋買賣合同是兩種不同法律關(guān)系，房屋質(zhì)量問題的抗辯不能對抗物業(yè)費(fèi)繳納的訴請。根據(jù)《民法典》第五百七十七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。及合同相對性的原則，房屋漏水應(yīng)通過與開發(fā)商協(xié)商或訴訟的手段予以維權(quán)，但是物業(yè)公司若按照合同約定提供了相應(yīng)的服務(wù)，則張三就應(yīng)該按約定支付物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主需明確物業(yè)服務(wù)的范圍。即通過雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同來明確物業(yè)服務(wù)范圍，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的合理理由應(yīng)當(dāng)為物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)的過程中存在違約情形，而物業(yè)公司存在違約的前提是其未履行合同所約定的物業(yè)服務(wù)義務(wù)，而物業(yè)服務(wù)義務(wù)的履行范圍即為物業(yè)服務(wù)范圍，所以業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)業(yè)主與物業(yè)公司之間關(guān)于物業(yè)服務(wù)的約定來確定物業(yè)服務(wù)范圍，業(yè)主的抗辯理由不在物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的，則不能對抗物業(yè)公司要求其交納物業(yè)費(fèi)的合理請求。例如，業(yè)主房屋外面的公共部分發(fā)生問題，物業(yè)公司有義務(wù)進(jìn)行維修的義務(wù)，但對于業(yè)主房屋內(nèi)部出現(xiàn)的問題，則不在物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)的范圍。