基本案情

一、本案訴訟主體以及相關(guān)自然人：

宋某山與董某英系夫妻關(guān)系，二人生育有三名子女，分別是長女宋某輝、次女宋某軍、兒子宋某偉。宋某山于2013年8月6日去世，董某英于2019年3月21日去世。

二、涉案房屋的產(chǎn)權(quán)變化的相關(guān)事實(shí)：

1994年8月，董某英通過法院判決，繼承了北京市西城區(qū)38號南房西側(cè)兩間及中間北房三間，并于1994年9月23日取得上述房屋的產(chǎn)權(quán)。2001年9月25日，董某英申請對上述房屋進(jìn)行析產(chǎn)，董某英取得北京市西城區(qū)38號第二排北房西側(cè)第二、三間（5幢，建筑面積27.4平方米，以下簡稱涉案房屋）的產(chǎn)權(quán)證書。

2013年6月5日，董某英作為出賣人，宋某輝、宋某軍作為買受人，簽訂《存量房屋買賣合同》，約定董某英將涉案房屋出售給宋某輝、宋某軍，房屋成交價格為50000元整。

當(dāng)日，董某英與宋某輝、宋某軍辦理了涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房屋檔案登記資料記載，涉案房屋于2013年6月8日登記至宋某輝、宋某軍名下。2013年6月27日，宋某輝、宋某軍領(lǐng)取了共同共有的房屋產(chǎn)權(quán)證書。

2014年4月10日，宋某輝、宋某軍取得涉案房屋按份共有的產(chǎn)權(quán)證書（各占50%）。

2014年4月16日，宋某輝、宋某軍簽訂《析產(chǎn)協(xié)議》，約定北京市西城區(qū)38號5幢，建筑面積27.4平方米的房產(chǎn)兩間，經(jīng)雙方協(xié)商同意析產(chǎn)為：北京市西城區(qū)38號5幢一間，建筑面積13.65平方米歸宋某輝所有，北京市西城區(qū)38號8幢一間，建筑面積13.75平方米歸宋某軍所有，伙柁、伙墻共有共用。2014年4月24日，上述房屋分別登記至宋某輝、宋某軍名下。

三、宋某山立遺囑的情況：

1.宋某山于2013年5月10日書寫自書遺囑一份，遺囑內(nèi)容為：我是坐落在北京市海淀區(qū)302房屋一套的產(chǎn)權(quán)人（房屋所有權(quán)證尚在辦理中）我年世已高頭腦清醒之時我自愿訂立遺囑如下：在我去世之后，將落在北京市海淀區(qū)302房產(chǎn)及北京市房產(chǎn)證地號***私房平房兩間27.40平米以及我的遺產(chǎn)全部由我兒宋某偉繼承。以上所立遺囑為我真實(shí)意愿。

2.2013年5月19日上午，宋某山再立遺囑，內(nèi)容為：我和董某英婚后有二女一男，長女宋某輝、二女宋某軍、三子宋某偉。我在2013年5月10日上午九時給兒抄寫的遺囑是在他強(qiáng)迫、監(jiān)控按他原文復(fù)印件抄的，不是我本意，所以全部無效！其中主要內(nèi)容：1、北京市海淀區(qū)302室，一居64平米，無產(chǎn)權(quán)證。2、北京市西城區(qū)38北平房2間27平米，產(chǎn)權(quán)是董某英的。3、被繼承人宋某山全部財(cái)產(chǎn)世后歸宋某偉所有。以上遺囑完全違背繼承法第十三條規(guī)定，所以無效。宋某偉是個不孝之子，從他參加工作公交司機(jī)，就沒有給過家里一分錢，父母包他吃住。到現(xiàn)在宋某偉三口人住一套三居室，他住那兒就沒和父母說過，父母到現(xiàn)在不知道他家住那兒。

3.2013年5月19日中午的遺囑內(nèi)容為：我現(xiàn)北京市海淀區(qū)302屋，64平米一居，我世后將此房由我二女兒宋某軍繼承，她住房困難，雖說是2間半，實(shí)際上是一間半。二女兒繼承此房完全繼承法第十三條之規(guī)定，她照顧父母周到，當(dāng)房屋拆遷時，父母有困難，有病時，她把父母接家去管吃管住，當(dāng)父親有急病時送往醫(yī)院及時治療，挽救了生命。所以二女兒完全符合繼承法之規(guī)定，繼承海淀區(qū)302室，這是心里話。上述5月19日的兩份遺囑均有宋某山簽名及捺手印。

四、雙方當(dāng)事人訴訟情況：2021年，宋某軍向海淀區(qū)人民法院提起繼承訴訟，要求法院依法分割北京市海淀區(qū)302號房屋，要求分割宋某偉收取的房屋租金。該案訴訟中，當(dāng)事人提交了宋某山前后所立三份遺囑，雙方在該案中均確認(rèn)5月10日的遺囑為宋某山書寫，但宋某軍、宋某輝主張宋某山是被迫書寫的該份遺囑，之后又立的5月19日的兩份遺囑取代了5月10日的遺囑。根據(jù)鑒定結(jié)論，5月19日的兩份遺囑與5月10日的遺囑是同一人書寫，且在5月19日遺囑中寫明了立5月10日遺囑的原因及背景。海淀法院認(rèn)為立有數(shù)份遺囑，內(nèi)容相抵觸的，以最后的遺囑為準(zhǔn)。該案中，在無其他相反證據(jù)的情況下，法院對于5月19日兩份遺囑的真實(shí)性及效力予以認(rèn)定，確認(rèn)其已對5月10日遺囑進(jìn)行變更。宋志偉在該案訴訟中申請分割涉案房屋，但因宋某偉表示已經(jīng)提起本案訴訟，上述繼承案件對涉案房屋未作處理。

現(xiàn)宋志偉訴至法院，1.請依法判決確認(rèn)董某英與宋某輝、宋某軍于2013年6月5日簽訂的西城區(qū)38號5號房屋所簽訂的《房屋買賣合同》無效；2.請依法判決宋某輝、宋某軍配合宋某偉將登記在宋某輝名下的西城區(qū)38號5幢1層、登記在宋某軍名下的西城區(qū)38號8幢1層房屋轉(zhuǎn)移登記制董某英名下；3.訴訟費(fèi)、保全費(fèi)由宋某輝、宋某軍承擔(dān)。

庭審中，宋某偉主張涉案房屋系其父母的共同財(cái)產(chǎn)，其母將涉案房屋出售給宋某輝、宋某軍，其父親對此并不知情，其母無權(quán)單獨(dú)處分涉案房屋，同時，雙方約定的成交價格明顯低于市場價格，其母與宋某輝、宋某軍構(gòu)成惡意串通，侵犯其作為宋某山繼承人的合法權(quán)益，因此，涉案買賣合同為無效合同。宋某輝、宋某軍主張涉案房屋是其母親繼承的祖產(chǎn)房屋，為其母親單獨(dú)所有，不是其父母的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，其母有權(quán)處分涉案房屋。

法院審理

涉案房屋登記在董某英名下，雙方當(dāng)事人對于該房屋是否屬于董某英與宋某山的夫妻共同財(cái)產(chǎn)存在爭議，如果該房屋是董某英的個人財(cái)產(chǎn)，其有權(quán)處分個人財(cái)產(chǎn)給宋某輝、宋某軍，不存在無權(quán)處分的問題；如果該財(cái)產(chǎn)是宋某山和董某英的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，董某英處分該房產(chǎn)時如未告知宋某山，則董某英屬于無權(quán)處分，但《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。故出賣人對標(biāo)的物是否具有處分權(quán)屬物權(quán)范疇，其對債權(quán)范疇下合同的影響為該合同能否實(shí)際履行，即依據(jù)該合同能否產(chǎn)生合法的物權(quán)變動效果，而對合同效力問題并不構(gòu)成影響，宋某偉以此為由要求確認(rèn)合同無效的主張于法無據(jù)，法院不予采納。

宋某偉另主張董某英與宋某輝、宋某軍簽訂買賣合同時惡意串通，損害宋某山繼承人的合法權(quán)益。對此問題，法院認(rèn)為，首先，董某英與宋某輝、宋某軍簽訂買賣合同并完成產(chǎn)權(quán)過戶的時間在宋某山去世之前，現(xiàn)有證據(jù)不能證明宋某山生前對于該筆買賣交易提出異議。其次，宋某山生前書寫的三份遺囑中，雖然在第一份遺囑提到了將涉案房屋留給宋某偉繼承，但其此后書寫的遺囑已經(jīng)明確表示第一份遺囑是在宋某偉強(qiáng)迫下所寫，不是其真實(shí)意思表示，在之后的兩份遺囑中均未涉及涉案房屋的繼承問題。在宋某山作出簽署遺囑后10天，董某英即與宋某輝、宋某軍簽署房屋買賣合同并完成房屋產(chǎn)權(quán)過戶，不排除宋某山與董某英已就涉案房屋的處分問題達(dá)成一致意見的可能性。第三、關(guān)于涉案房屋的出售價格，宋某偉未提交證據(jù)證明涉案房屋交易時的市場價格，即使涉案買賣合同約定的交易價格明顯低于市場價格，基于董某英與宋某輝、宋某軍之間特殊的親屬關(guān)系，亦不排除雙方以買賣形式完成房屋過戶的真實(shí)目的，因此，房屋交易價格明顯低于市場價格并不必然導(dǎo)致房屋買賣合同無效。綜上所述，宋某偉于本案中提交的現(xiàn)有證據(jù)，難以證明董某英與宋某輝、宋某軍之間存在惡意串通情節(jié)，未能達(dá)到能夠排除合理懷疑的證明標(biāo)準(zhǔn)。故宋某偉應(yīng)就此承擔(dān)舉證不能的不利后果。

綜合上述分析意見，對于宋某偉要求確認(rèn)涉案買賣合同無效及恢復(fù)房屋產(chǎn)權(quán)登記至董某英名下的全部訴訟請求，法院均不予支持。判決：駁回宋某偉的訴訟請求。

#03

律師說法

無權(quán)處分是否必然會導(dǎo)致無權(quán)處分人與他人簽訂的合同無效？

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百九十七條之規(guī)定，因出賣人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。同時參考《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》【法釋[2012]8號】第三條之規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。故出賣人對標(biāo)的物是否具有處分權(quán)屬物權(quán)范疇，其對債權(quán)范疇下合同的影響為該合同能否實(shí)際履行，即依據(jù)該合同能否產(chǎn)生合法的物權(quán)變動效果，而對合同效力問題并不構(gòu)成影響。